EE.UU.: una nueva burbuja inmobiliaria está en camino

La característica más útil del mercado inmobiliario es que es un excelente termómetro para la economía del país. Anticipa lo que será, por lo que cuando el mercado en cuestión es el americano, que supone el 25% de la economía del planeta, el contagio a Europa es sólo cuestión de tiempo.

UU.: ¿otra burbuja inmobiliaria similar a la de 2008?

En 2008, el mercado inmobiliario estadounidense ya había vivido una burbuja muy importante en términos de volumen, frente a eso, hoy hay un panorama totalmente diferente que hace que los dos eventos no sean para nada comparables.

La primera burbuja también se denominó burbuja de las hipotecas subprime, y este nombre se utilizó para identificar aquellas hipotecas que no coincidían con una solvencia de primera clase.

En ese momento, una gran mayoría de los estadounidenses se endeudaron para la compra de una o más casas dada la facilidad de acceso al crédito, hasta que los préstamos se volvieron cada vez más difíciles de obtener y la capacidad de pago decreció y así, en cascada como el las hipotecas “explotaron”, la economía se hundió en un estado de recesión.

El daño generado por esa cadena de eventos se compensó en números hace solo dos años, en 2020, con un notable crecimiento del valor de las propiedades, 13% año con año, muy por encima del promedio de 20 años del 2 % e incluso del promedio de 10 años de alrededor del 5 %.

En este sentido, en 2021 el Índice Nacional de Precios Shiller (evolución de los precios como porcentaje del mercado de la vivienda) registró un incremento en el valor de las viviendas que alcanzó un mínimo de $ 50,000.

Si no tenemos en cuenta a Florida, que debido a sus impuestos muy asequibles puede haber dopado los datos, el resto del mercado inmobiliario de EE. UU. ha crecido enormemente en los últimos tres años, a pesar de la pandemia. guerra en Ucrania eso ha afectado a todos debido a los recursos y al mercado bajista (que ha estado flotando durante más de un año).

No era raro ver colas en casas abiertas en los Estados Unidos el año pasado para comprar casas de todos los tamaños y precios, pero ahora las cosas definitivamente han cambiado. Las familias estadounidenses tienen cada vez menos recursos para gastar, y aquellos que no los necesitan de manera inminente están renunciando a comprar casas o, alternativamente, buscando alojamiento conveniente.

Esto tiene unos efectos: por un lado hay menos gente que puede y quiere comprar vivienda, quizás a pesar del estado de necesidad, de ahí la drástica caída de las solicitudes de hipotecas, y por otro lado todo el sector sufre, más empleos tambaleantes, menos demanda de cocinas y salas de estar, menos electricistas, carpinteros y trabajos en movimiento, por lo que la economía estadounidense sufre una fuerte contracción.

Análisis de datos y salud del mercado inmobiliario de EE. UU.

La demanda de préstamos hipotecarios, tanto para primera como para segunda vivienda, se encuentra en mínimos de 22 años, y esto a pesar de que el mercado se está moviendo muy lentamente.

El mercado de la vivienda se anticipa fuertemente a la crisis que se avecina pero también es muy lento, no tiene el mismo tiempo de reacción que el mercado de valores que suele ser abrupto, primero se paraliza el precio de las viviendas, luego desaparecen los compradores y finalmente el precio corrige (este año -8%) con todo lo que sigue.

La relación cuota-ingreso es lo más importante, y los estadounidenses están acostumbrados a pensar en términos de asequibilidad de la cuota. Por la misma cuota hoy un ciudadano estadounidense puede pagar una casa que vale $118,000 menos que en 2020, si estamos hablando de $500,000 casas Esta es una etapa en la que las tasas de interés que están estrechamente relacionadas con la cuota están 6% pero no es seguro que estos puedan volver a subir y hacer que se amplíe la dispersión.

Esa tasa del 6% está fuertemente ligada al aumento de la tasa de interés del Banco Central de EE. UU. y están en este nivel con una aumento general de la tarifa de 225 puntos básicos, pero la Reserva Federal ya ha afirmado no solo que habrá al menos una subida más de tipos este año sino que las subidas seguirán el año que viene hasta que la inflación se sitúe en torno al 3%. 

Cuanto más suben las tasas, más caras son las hipotecas, en comparación con principios de año cuando las hipotecas en EE. UU. estaban al 3%. Hoy, después de tres trimestres, suben al 6.25% y el crecimiento no da señales de detenerse.

Un dato muy interesante en esta espiral de dificultad para acceder al crédito y caída de los precios inmobiliarios es el porcentaje de búsquedas de la frase “cómo vender mi casa ahora” en Google que registró un extraordinario + 2750% solo en agosto de este año.

Entrando en detalle, podemos ver que el rango de precios más afectado serán las viviendas entre $500,000 y $800,000 y las menores de $200,000 a pesar de que por ahora las de estos últimos rangos han disfrutado de un importante paracaídas como es que la compra de vivienda tiene un fuerte componente emocional y, por lo tanto, los compradores están dispuestos a soportar aumentos para lograr el sueño de comprar una casa, pero se desconoce cuánto durará esta “paciencia” ante aumentos continuos.

El Suministro Mensual de Viviendas Nuevas, que es la relación entre viviendas de nueva construcción en venta y viviendas sin vender, es disminuyendo bruscamente, una señal de que las propiedades sin vender son cada vez más comunes.

El mercado inmobiliario de EE. UU. en el pasado

En comparación con el año 2000, cuando había poca oferta y los precios de las casas se habían mantenido bastante bien, hoy hay muchas casas y los precios están cayendo considerablemente, esto combinado con el hecho de que las tasas de natalidad están bajando incluso en los latinos y afroamericanos. (que históricamente tienen tasas de natalidad más altas) y que los incentivos para comprar bienes raíces por la pandemia y la pospandemia están terminando gradualmente dan lugar a la tormenta perfecta del sector de la vivienda en los Estados Unidos.

La única nota muy positiva es el hecho de que los hogares, en comparación con los hipotecas de alto riesgo crisis de 2008 son mucho más sólidos, pero a pesar de esto, mientras que el año pasado fue posible permitirse el lujo de comprar 60% de las propiedades en el mercado actual con la riqueza promedio de los hogares estadounidenses, este porcentaje se ha reducido al 45% (una caída del 15% en solo tres cuartos).

El efecto contagio de la crisis de compraventa de viviendas es solo cuestión de tiempo. Europa, e Italia en particular, pueden contar con algunos de los ahorros domésticos más altos a nivel mundial, lo cual es un buen factor atenuante; a ello hay que sumar la ubicación estratégica y el fuerte impacto del turismo y la enogastronómica que incrementa el valor de las viviendas. Sin embargo, por otro lado, preocupa la deuda pública que podría llevar al país al default y la cercana guerra en Ucrania con el peligro siempre presente de que se convierta en una guerra nuclear y global.