Dos “zapatos más por caer” en el mercado inmobiliario hasta que…

Realidades actuales, y posibles consecuencias, de cómo se desarrollará el mercado inmobiliario comercial en los próximos meses

Recientemente supe el origen de la frase “esperando a que caiga el otro zapato”. A finales del siglo XIX, los residentes de los apartamentos de la ciudad de Nueva York podían oír los ruidos de los vecinos que vivían encima de ellos. Un sonido común era quitarse los zapatos; una vez que escuchaste el golpe sordo de un zapato golpeando el piso, esperabas escuchar caer el otro zapato poco después.

El primer zapato en el mercado de bienes raíces comerciales y de vivienda de EE. UU. fue todo el año 2022: aumentos constantes de las tasas de interés, una reducción significativa en los volúmenes de ventas y una corriente fría en los precios de los bienes raíces. Tres de los seis principales constructores de viviendas nuevas del país informaron recientemente nuevos pedidos netos para el otoño de 2022 con caídas del 15 % (LennarLEN
), 38% (DR Horton) y 80% (KB HomeKBH
). En diciembre de 2022, el Departamento de Comercio de EE. UU. informó que las ventas de casas unifamiliares nuevas cayeron 27% desde diciembre de 2021.

Para las firmas de bienes raíces comerciales, particularmente en el mercado de oficinas, las condiciones siguen siendo terribles. Según estudios recientes, hasta 71% de espacio de oficina podría soportar “cuatro veces su uso actual”. Estadísticas como estas ponen en serio cuestionamiento las estadísticas nacionales sobre puestos vacantes.

Seamos honestos; 2022 no fue bonito. Sin embargo, los expertos aún no están seguros de cómo se perfilará el 2023. ¿Cuántos zapatos más deben caer antes de que podamos llamar al proverbial "todo despejado" en la vivienda y los bienes raíces comerciales? La respuesta es dos y un posible tercero (para todos esos jugadores de espadas):

1. Auditorías
2. Impuestos municipales
3. (Posible) venta forzada

El primer zapato que se cae: auditorías

La mayoría de las firmas de capital privado de bienes raíces tienen un fin de año en diciembre y deben proporcionar estados financieros auditados a sus bancos e inversores a fines de marzo o abril. Debido a que diciembre de 2021 fue literalmente el entorno de tasas de interés más bajas de la historia, mientras que los alquileres aumentaban muy rápidamente (es decir, la inflación), el valor de los bienes inmuebles casi no tenía gravedad. Avance rápido hasta finales de 2022 y las condiciones eran muy diferentes, sin embargo, muchos inversores inmobiliarios no han reevaluado de manera proactiva el valor de sus propiedades inmobiliarias frente a tasas de interés dramáticamente más altas.

¿Por qué ciertos inversores inmobiliarios no han reevaluado sus valores? Por un lado, es probable que los alquileres y, por lo tanto, las ganancias sigan aumentando en 2022 frente a 2021. A primera vista, a los propietarios de bienes raíces les gusta creer que si están generando más rentabilidad, están creando más valor, lo cual es cierto. Pero en bienes raíces, la valoración requiere que multipliques tus ganancias por un factor de valoración para obtener la respuesta final (solo para hacer las cosas un poco más confusas). Divide su ganancia por un porcentaje, llamado tasa de capitalización, para obtener el valor actual de su propiedad. Las tasas de capitalización tienden a seguir las tasas de interés. A medida que aumentan las tasas de interés, aumentan las tasas de capitalización. Cuando las tasas de capitalización aumentan, el valor de los bienes raíces cae.

Entonces, en igualdad de condiciones, si un propietario de bienes raíces obtuvo más ganancias en 2022 que en 2021 en sus propiedades inmobiliarias, es probable que tenga valoraciones más bajas en comparación con hace un año porque las tasas de interés aumentaron en casi 5 puntos porcentuales.

Y la temporada de auditoría es el momento de la verdad. Con significativamente menos transacciones, lo que significa menos compensaciones para los tasadores que valoran propiedades comerciales, los inversores inmobiliarios tendrán que defender sus valores por primera vez desde el aumento de las tasas. Toda esta “revalorización” está ocurriendo ahora mismo y durará los próximos 60 a 90 días. Hay una probabilidad relativamente baja de que el valor sea más alto que el año pasado.

¿Por qué es todo esto importante? Si el préstamo a valor máximo de un inversionista con su prestamista es del 80%, el banco solo le prestará el 80%, incluso si el valor de su propiedad baja. ¿Qué pasa si el inversor le debe al banco más de lo que está dispuesto a prestarte? Debe devolver todo el préstamo o darle al banco más efectivo (u otros activos) como garantía. Durante la pandemia, los bancos se apresuraron a hacer modificaciones y cubrir a los inversores de todos modos, pero hoy las cosas son muy diferentes.

Las condiciones actuales del mercado financiero son dramáticamente más estrictas. Los propietarios que pueden haber estado a salvo en los últimos años ahora podrían verse obligados a buscar otras opciones de financiación. O convertirse en vendedores forzados.

Hay inversores que han sido astutos y proactivamente honestos frente al aumento de las tasas de interés (a pesar de que los ingresos seguían subiendo en sus propiedades), pero muchos han mantenido sus valores igual que en 2021. Algunos incluso los han subido.

Aquellos que han estado dando patadas a la valoración pueden verse obligados a reconocer el hecho de que las tasas de interés han subido. Incluso si están funcionando bien, los bancos pueden obligarlos a responder a la pregunta: ¿Sus préstamos cumplen con la prueba de valor?

El segundo zapato a caer: Rollos de impuestos reducidos

Si usted es una ciudad, condado o distrito escolar que recauda impuestos inmobiliarios, sus ingresos se basan en dos cosas: 1. Tasas de amillaramiento (tasas de impuestos) y 2. El valor de las propiedades que está gravando.

Siempre hay una diferencia entre lo que un tasador dice que vale una propiedad y cuál es el valor imponible. Es probable que se produzcan reducciones muy significativas en los valores de las propiedades en los tribunales durante los próximos meses y trimestres. Mientras los auditores y los dueños de propiedades discuten sobre cuán altos pueden ser los valores para las finanzas auditadas, esos mismos dueños de propiedades tienden a pelear en los tribunales para obtener el valor de evaluación de impuestos más bajo posible de los municipios.

¿Entonces que significa eso? Si las tasas de interés más altas dan como resultado valores más bajos durante la temporada de auditoría, los inversionistas de bienes raíces que poseen esas propiedades harán su próximo viaje a los tribunales para reducir la cantidad de impuestos que pagan a los municipios.

Una reducción en el valor de las propiedades y un aumento en las tasas de desocupación significa menores ingresos fiscales para las ciudades. Debido a que las ciudades desempeñan un papel muy importante en la provisión de diferentes formas de financiamiento para que los acuerdos inmobiliarios lleguen a la línea de meta, es problemático imaginar reducciones significativas en los ingresos fiscales en lugares donde las mejoras de infraestructura son vitales para que avance el desarrollo inmobiliario.

En pocas palabras, los ingresos fiscales más bajos significan menos oportunidades para los desarrolladores.

Este zapato en particular va a ser muy regional. Los municipios tienen diferentes estados de viabilidad financiera. A aquellos con mercados de oficinas más pequeños, por ejemplo, es probable que les vaya mejor. La preocupación sobre el registro de impuestos también podría mitigarse con un aumento en las tasas impositivas, lo que podría solucionar temporalmente un agujero en los recibos, pero en última instancia hace que cualquier lugar sea menos atractivo para los inversores a largo plazo.

El (posible) tercer zapato a caer: vendedores forzados

Permítanme aclarar una cosa: no estoy pronosticando un mercado de vendedores forzados. Puede pasar; puede que no

Pero mientras vemos caer los dos primeros zapatos, todos debemos mantener nuestros oídos abiertos para escuchar si ese tercer zapato cae para los mercados de bienes raíces comerciales y de vivienda. Es muy posible que la combinación de estos dos primeros factores (valoraciones auditadas y reducción de los ingresos fiscales) haga que los inversores se conviertan en vendedores forzosos.

Las preguntas que debemos hacernos ahora son: "¿Cuándo lo sabremos?" y "¿Cuánto tiempo tomará?" La respuesta corta es que probablemente lo sabremos para el verano. La primavera es un buen momento para ver la fortaleza del mercado de consumo porque la temporada de ventas de primavera es cuando la mayoría de los consumidores compran casas nuevas (a tiempo) para el próximo año escolar. Las primeras hojas de té en la temporada de ventas de primavera parecen estar bien, pero eso podría cambiar rápidamente si las tasas de interés suben por algún motivo.

También será verano antes de que los bancos puedan descifrar soluciones para aquellos que no cumplen con las pruebas LTV de sus préstamos.

Si las valoraciones más bajas de las propiedades no dan como resultado una venta forzada, creo que nos acercaremos a la situación clara en el mercado de la vivienda. La mayoría de los ciclos de caída de la vivienda son mucho más largos que un año, pero todo es más volátil en los bienes raíces comerciales de lo que solía ser. Los picos son más altos, la velocidad de las caídas es más rápida y creo que cuando los inversores sientan que las tasas están estables y el riesgo de venta forzada se neutraliza, habrá una demanda real de activos inmobiliarios.