Tres estados están demandando por supuesta estafa de dinero rápido

MV Realty tiene una oferta para los propietarios de viviendas con problemas de efectivo: olvídese de los préstamos de día de pago, que con frecuencia conducen a los prestatarios por el camino de la ruina financiera, y en su lugar tome efectivo en el vecindario de $ 1,000 de MV y nunca tenga que devolverlo.

El problema: durante 40 años, los propietarios deben utilizar MV Realty como su corredor de bienes raíces cuando deciden vender.

El contrato dice que es ejecutable incluso si el propietario muere. Hay una escotilla de escape. Si quieren salirse del trato, el propietario o su familia tendrían que entregar efectivo equivalente al 6% del precio de venta o valor de mercado de la vivienda, según lo determine MV. Eso significa que en un pago de $1,000, según las propias estimaciones de MV, tendrían que pagarle a MV aproximadamente $10,000.

MV lo llama su Programa de Beneficios para Propietarios. La empresa ha registrado 30,000 clientes en al menos 33 estados, según la demanda y otras fuentes.

A través del programa, MV dijo Forbes ha pagado alrededor de $ 40 millones a los propietarios de viviendas. Basado en documentos Forbes ha visto y la orientación de los expertos, eso implica que MV estaría dispuesto a hacer comisiones de alrededor de $ 400 millones al valor actual de las viviendas gravadas por los acuerdos. MV no disputó ese número.

Es un arreglo extraño, pero el sistema legal determinará si se trata de una estafa. Las demandas presentadas a fines del año pasado por los fiscales generales de Florida, Massachusetts y Pensilvania alegan que MV usó prácticas engañosas para hacer lo que dicen son préstamos abusivos disfrazados de acuerdos de servicios inmobiliarios. MV dijo que disputa enérgicamente las acusaciones y prevalecerá en el litigio.

MV Realty, con sede en Delray Beach, Florida, tiene raíces coloridas en Wall Street, donde se inventó su modelo de negocio único. Su fundadora, Amanda Zachman — entonces conocida como Amanda Zuckerman— fue una ex estrella de la televisión Gran Hermano quien se convirtió en la villana del reality show cuando fue capturada en un video haciendo comentarios racistas. Actualmente, MV está bajo el fuego no solo de los estados que afirman que está eludiendo las leyes de usura para aprovecharse de los propietarios desesperados, sino también de los legisladores en Filadelfia que se han dado cuenta de que los clientes de MV en la ciudad son desproporcionadamente negros.

MV también ha llamado la atención de tres senadores demócratas estadounidenses que preguntaron la Comisión Federal de Comercio y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para determinar si se están violando las leyes federales.

“MV Realty, y compañías similares, toman decenas de miles de dólares de los propietarios a cambio de un pago inicial mínimo”, decía la carta del 21 de diciembre firmada por Sherrod Brown de Ohio, Tina Smith de Minnesota y Ron Wyden de Oregón. “Al anunciar estos acuerdos como una 'alternativa de préstamo', las empresas intentan evitar las limitaciones legales sobre los préstamos mientras que, en esencia, cobran a los prestatarios tasas onerosas. Lamentablemente, las compañías de listados exclusivos ahora son un problema nacional que afecta a los consumidores en todos los estados”.

Si un propietario puede permanecer en su lugar durante más de 40 años y abstenerse de vender hasta, digamos, 2063, a MV no se le pagará ni un centavo, un riesgo que asume la empresa, dijo MV. Forbes.

MV está en conversaciones con los tres estados que están demandando, dijo el director ejecutivo Tony Mitchell en un comunicado a Forbes. “Estamos totalmente comprometidos a trabajar con ellos para abordar cualquier inquietud y aclarar conceptos erróneos recientes sobre nuestras prácticas comerciales”, dijo en respuesta a Forbes ' frecuentes. “Creemos que las prácticas comerciales de MV Realty cumplen con las leyes estatales en todas las comunidades donde operamos. No obstante, continuamos buscando formas de mejorar la transparencia, simplificar nuestros acuerdos y proporcionar divulgación adicional y protecciones al consumidor. Es nuestro deseo e intención ser completamente transparentes con los clientes, los legisladores y los reguladores”.

El modelo comercial único de MV se originó en Wall Street, donde David Schiff, ex socio de Perella Weinberg Partners y fundador de Innovatus Capital Partners, había estado jugando con la idea de empaquetar los ingresos generados por las comisiones de los agentes inmobiliarios y vendérselos a los inversionistas, según un 2018 queja presentada por MV Realty contra Innovatus. Schiff no se dio cuenta de que la idea había sido patentado en el 2008.

Según la denuncia, Schiff discutió la idea en 2017 con Mitchell, director ejecutivo de MV, y copropietario de MV, Jonathan Neuman. Se convertiría en el Programa de beneficios para propietarios de viviendas de MV a pesar de que el acuerdo con la firma de Schiff nunca se finalizó y los ingresos de MV nunca se empaquetaron ni se vendieron a los inversores.

Por qué fracasó el trato con Schiff e Innovatus y si MV debería haber podido continuar con la propuesta de Schiff sin su participación ha sido objeto de años de litigio. MV ha continuado con el programa, al menos en parte, porque pudo demostrar que la idea no era originalmente de Schiff. A través de un portavoz, Innovatus se negó a comentar. Innovatus no está siendo acusado de ningún delito.

Sin el respaldo de Innovatus, MV recurrió a 777 Partners, una firma de inversiones con sede en Miami, para ayudar a asegurar el efectivo que necesitaba para contratar propietarios, según un pleito presentada por Innovatus contra 777 Partners. Un portavoz de 777 Partners dijo Forbes que la empresa ya no está "involucrada con" MV Realty.

Una pregunta que permanece sin respuesta es por qué Schiff eligió trabajar con MV Realty en primer lugar. Una denuncia presentada como parte de una demanda entre las dos empresas muestra que él y/o Innovatus tenían una relación comercial anterior con Mitchell y Neuman de MV. El pasado de Neuman probablemente debería haber levantado banderas rojas.

Cuando Neuman era funcionario de la firma financiera Imperial Holdings en 2011, su oficina en Boca Raton, Florida, estaba allanaron por el FBI por sospecha de fraude de seguros. Neuman nunca fue acusado, pero él y otro ex empleado de Imperial, que en un momento también fue propietario de MV Realty, fueron objeto de una investigación de años. Mitchell, el director ejecutivo actual de MV, era director ejecutivo de Imperial Holdings en ese momento. En un momento, según el compañía, Mitchell también fue objeto de la investigación. Una empresa presentación desde el momento de la renuncia de Neuman a Imperial en 2012 muestra que la empresa se vio obligada a cerrar su negocio de finanzas premium, que representó más del 58% de sus ventas en 2011, y pagar una $ 8 millones de multa para resolver las denuncias de fraude. En 2016, La Calle reportaron que el Fiscal de los EE. UU. buscó una confiscación civil de $6.5 millones de Neuman y otros ex empleados de Imperial y que Imperial Holdings “pagó la confiscación como parte de sus acuerdos de indemnización con los ex empleados”.

A través de un vocero, MV dijo que Neuman “nunca ha sido funcionario o empleado” de MV. “Con respecto a su empleo anterior, hubo una investigación de Imperial Holdings que resultó en un pago y un acuerdo civil por parte de la empresa”, dijo el vocero. "Señor. Neuman nunca fue acusado de ningún delito, nunca admitió ningún delito y nunca pagó nada. Ese asunto se concluyó hace más de siete años”.

Lo que sigue siendo un punto conflictivo en el Programa de Beneficios para Propietarios de Viviendas para los defensores de los prestatarios es si los pagos a los propietarios de viviendas constituyen préstamos (MV dice que no lo son) y la duración de cuatro décadas del contrato.

Vincular a los propietarios a cierto agente inmobiliario años antes de que necesiten el servicio, y hacerlo a cambio de un rescate financiero, es aprovecharse injustamente, dijo Sarah Mancini, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor. Forbes.

“Decidir con quién poner su casa en venta es una gran decisión”, dijo Mancini. “MV Realty está encontrando personas que están en apuros financieros y dándoles dinero en lugar de decirles, 'Déjenme decirles por qué puedo vender su casa por el valor más alto'. Mucha gente que está siendo atacada ni siquiera quiere vender su casa. Esta transacción me parece un préstamo en muchos sentidos”.

Es un préstamo que viene con "términos que harían sonrojar a un usurero", dijo Kerry Smith, abogado de Community Legal Services en Filadelfia que ha estado ayudando a clientes con casos relacionados con MV. Forbes.

La mayoría de los estados tienen leyes que limitan las tasas de interés que se pueden cobrar por los préstamos. En efecto, los acuerdos de MV casi garantizaban un pago de 10x ya sea a través de las comisiones generadas por una futura venta de la vivienda o mediante el cobro de los pagos de terminación de los propietarios. Ese tipo de rendimiento para MV generalmente excedería los límites legales para préstamos.

MV niega que los pagos realizados a los propietarios de viviendas constituyan préstamos. Según los defensores de los consumidores, es uno de los principales lanzamientos de MV, y la frase "no es un préstamo" ocupa un lugar destacado en el sitio web de la empresa. En cambio, en un acuerdo de hipoteca de satisfacción visto por Forbes, MV se refiere al pago como una “deuda garantizada por la Hipoteca antes mencionada”.

MV argumenta que debido a que el propietario de la vivienda nunca tiene la obligación de vender, nunca se requiere ningún reembolso. Si bien eso es cierto, el plazo de 40 años del acuerdo hace que sea extremadamente improbable que algún propietario eventualmente no tenga que comprometerse con MV.

Para Mancini y otros, hay otro problema. Los términos del contrato incluyen desencadenantes que normalmente no involucrarían la venta de una propiedad. Un ejemplo que cita Mancini es lo que sucede en el caso de la muerte de un propietario. De acuerdo con el acuerdo, los herederos del patrimonio tendrían diez días para notificar a MV Realty sobre el cambio de propiedad y reconocer el trato o pagar la tarifa de terminación anticipada.

“Ningún heredero se enterará de esto dentro de la ventana de diez días para evitar la tarifa de terminación anticipada”, dijo Mancini. ForbesA través de un vocero, MV cuestionó que tal evento constituiría un “evento desencadenante”.

Además, los legisladores en una reunión del Concejo Municipal de Filadelfia el 14 de diciembre escucharon el testimonio de varios defensores de los consumidores que detallaron lo que creían que era la intención de MV de apuntar a los propietarios negros.

A través de un portavoz, MV negó enérgicamente que se dirija a los propietarios negros y dijo que no tiene conocimiento de la raza o el origen étnico de sus clientes.

Dirigirse a los propietarios negros es una afirmación dura. El Fondo de Reinversión, una organización de servicio comunitario con sede en Filadelfia, dice que tiene los datos para respaldarlo.

En la reunión del consejo, Ira Goldstein, presidente de soluciones de políticas del Fondo de Reinversión, presentó hallazgos que mostraron que el 69 % de los acuerdos de MV dentro de la ciudad se hicieron a propietarios negros, que representan solo el 37 % de todos los propietarios de viviendas en Filadelfia. Y Philly no era una anomalía. La investigación en otros cuatro condados de Pensilvania arrojó resultados similares, dijo Goldstein.

Es un hallazgo que adquiere un nuevo significado para cualquiera que esté familiarizado con el pasado de la fundadora de MV, Amanda Zachman. Zachman, anteriormente conocida como Amanda Zuckerman, protagonizó la temporada 15 del reality show de televisión. Gran Hermano. Zachman es bien conocida por su paso por el programa por sus comentarios racialmente insensibles. Un minuto y medio colección de clips titulada "Amanda Zuckerman: Social Justice Warrior", comienza con Zachman diciendo que "ser acusada de racista es un asunto serio, muy serio" antes de pasar a una escena en la que dice que ha tomado "como 14 duchas puertorriqueñas". Zachman es ahora directora de ventas de MV, según su biografía de la empresa. página web, que promociona su papel en la creación del Programa de beneficios para propietarios de viviendas, pero no menciona Hermano mayor.

Goldstein dijo que existía la posibilidad de que si el Fondo de Reinversión pudiera dar cuenta de los niveles de ingresos de los propietarios de viviendas, parte de la disparidad racial podría desaparecer. Sin embargo, no cree que cambie mucho.

“No sé si están apuntando activamente a los propietarios negros o si es el resultado de un algoritmo”, dijo Goldstein. Forbes. “Pero si observa los datos en Filadelfia, MV se está abriendo camino de manera desproporcionada en los vecindarios negros. Eso no sucede por accidente”.