Los legisladores estatales asumen las regulaciones locales que inflan los costos de vivienda

Los gobernadores y legisladores de todo el país continúan proponer e implementar políticas para crear un clima fiscal y regulatorio más competitivo, en parte para atraer inversiones que traerán empleadores y empleos bien remunerados. Sin embargo, si no hay suficiente oferta de viviendas asequibles para acomodar una afluencia de familias apoyadas por nuevos trabajos, entonces los funcionarios estatales tienen otro problema en sus manos. Ese es el desafío al que se enfrentan ahora los formuladores de políticas en muchos estados de rápido crecimiento.

Por ejemplo, en Carolina del Norte, entre los Los 10 estados de más rápido crecimiento el año pasado, los miembros de la Asamblea General del estado ahora están considerando una legislación para "desanexar" o eliminar de la jurisdicción de zonificación local, la propiedad en Summerfield, una ciudad ubicada en las afueras de Greensboro, donde los funcionarios locales han rechazado repetidamente el desarrollo propuesto. Los legisladores consideran que el asunto es de interés estatal porque Summerfield se encuentra en una parte de Carolina del Norte donde se debe aumentar la oferta de viviendas para acomodar múltiples proyectos de desarrollo económico masivo que están programados para atraer a muchos recién llegados al área. Este movimiento y las propuestas relacionadas en otros estados demuestran cómo el debate sobre los costos de vivienda y la zonificación tiende a calentarse y revuelve las coaliciones políticas tradicionales.

Summerfield, que se incorporó en 1996 para evitar convertirse en parte de Greensboro, tiene una zonificación de exclusión tal que, en gran parte de la ciudad, solo se pueden construir viviendas unifamiliares y en lotes de 1.3 acres. La medida para aprobar la legislación estatal para desanexar parte de Summerfield para permitir la construcción de nuevas viviendas sigue a años de solicitudes formales para aflojar dichas restricciones e incluso un reconocimiento de los funcionarios del gobierno de Summerfield de que sus políticas de zonificación deben cambiar.

Abogado de la ciudad de Summerfield prevenido la Junta Municipal en 2021 que sus prácticas de zonificación excluyentes invitan a litigios bajo la Ley de Vivienda Justa. “Si desea evitar posibles responsabilidades, cree opciones en su ordenanza que permitan viviendas asequibles en algún lugar de Summerfield”, aconsejó el abogado del pueblo. “Ni siquiera tiene que identificar dónde en este momento”, agregó el abogado de Summerfield. “Todo lo que tiene que hacer es crear el marco de zonificación que permitiría que algún desarrollador entre y diga: 'Sabes qué, me gustaría poner viviendas más densas'”. Los funcionarios de Summerfield se negaron a seguir ese consejo.

El suministro de vivienda insuficiente y los costos de vivienda en rápido crecimiento no se limitan a Summerfield y sus alrededores. Un Instituto Catón estudio publicado en diciembre de 2022 destacó cómo el crecimiento de la población de Carolina del Norte ha superado la tasa de construcción de viviendas nuevas. Si bien la zonificación local restrictiva impide el crecimiento de la oferta de viviendas en muchas otras partes del estado, la necesidad de rectificar el asunto es particularmente imperativa en Greensboro y la región circundante, a menudo conocida como la Tríada.

Greensboro, que colinda con Summerfield, clasificado número uno en la nación el año pasado por el mayor aumento en los costos de alquiler, con el alquiler de un apartamento de una habitación en Greensboro aumentando un 74% en un año. Toyota, Boom Supersonic, Publix y otros están invirtiendo miles de millones en la región en nuevas instalaciones de producción y distribución que atraerán a miles de trabajadores bien remunerados. El deseo de garantizar que estos trabajadores y sus familias tengan acceso a viviendas asequibles, junto con la negativa de los funcionarios locales a eliminar o aliviar los impedimentos reglamentarios para el desarrollo de más viviendas, ha llevado a los legisladores estatales de Raleigh a concluir que deben actuar.

Boom Supersonic está invirtiendo medio billón de dólares para construir una planta de fabricación de aviones supersónicos ubicada a 11 minutos en automóvil de Summerfield. Esta instalación dará empleo a más de 2,000 personas. Toyota está gastando $3.4 mil millones para construir una planta de fabricación de baterías de litio ubicada a 35 minutos de Summerfield. Se proyecta que esa planta de baterías, que será la primera de Toyota en América del Norte, empleará a 3,875 personas. Mientras tanto, Publix está invirtiendo $400 millones para construir un complejo de distribución de más de dos millones de pies cuadrados en las cercanías que abastecerá a las tiendas de comestibles en Carolina del Norte y Virginia. Ese proyecto creará 1,000 nuevos puestos de trabajo.

El significativo desarrollo económico que está ocurriendo en la región y la necesidad que crea de viviendas adicionales no ha provocado que los miembros de la Junta Municipal de Summerfield cambien de rumbo. Después de proponer inicialmente un nuevo complejo de apartamentos con 1,161 unidades en 2021, un desarrollador redujo su propuesta a un proyecto de 600 unidades. La junta de la ciudad rechazó esa propuesta en una votación realizada el 22 de febrero. El presidente pro tempore del Senado, Phil Berger (R), explicó en un comunicado por qué la continua intransigencia a nivel local ahora está provocando una respuesta legislativa estatal:

“No sé si los planes presentados por un desarrollador local deben o no deben ser aprobados por la junta local”, declaró el Senador Berger. “Lo que sí sé es que Triad está atrayendo miles de millones de dólares en un nuevo desarrollo económico y, a medida que nuestra área continúa creciendo, se necesitan con urgencia viviendas adicionales para que las enfermeras, los maestros, los socorristas y los trabajadores de la construcción de los que depende nuestra área puedan vivir en el comunidades a las que sirven”.

Un movimiento de la Asamblea General para desanexar parte de Summerfield seguramente encontrará una vehemente resistencia por parte de los funcionarios locales. “Sería una gran injusticia y sentaría un precedente peligroso para nuestra Asamblea General ignorar a los funcionarios electos locales y hacer tal cambio en nuestra ciudad”, dice el alcalde de Summerfield, Tim Sessoms.

Aparte de la forma en que aumentan los costos de la vivienda y reducen la oferta, los críticos de las regulaciones de zonificación locales de Summerfield sostienen que las restricciones también ponen en peligro la salud ambiental y la seguridad pública. Con aproximadamente 12,000 residentes, Summerfield es la ciudad más poblada de Carolina del Norte sin infraestructura de agua o alcantarillado. De hecho, es la ciudad más grande de Carolina del Norte, Carolina del Sur y Virginia que cuenta con sistemas sépticos completos. Como lo han hecho en el pasado, los funcionarios de Summerfield nuevamente están usando esto como una excusa para bloquear el desarrollo de viviendas propuesto.

“La ciudad no tiene un sistema de agua ni de alcantarillado para soportar más de tres veces la densidad que permiten actualmente nuestras ordenanzas de desarrollo”, escribió el alcalde Sessoms en una carta pública publicada el 9 de marzo, lo que explica su rechazo al mencionado desarrollo. “Summerfield no tiene la infraestructura para hacer frente a la carga que la densidad propuesta impondría en nuestras escuelas ya superpobladas y carreteras congestionadas”.

Sin embargo, el desarrollador del proyecto de 600 unidades recientemente rechazado habría instalado la infraestructura necesaria de agua y alcantarillado en Summerfield. Los funcionarios de Summerfield han rechazado la inversión propuesta en infraestructura de alcantarillado y agua en el pasado. Esta falta de infraestructura hídrica se ha utilizado como razón para oponerse al desarrollo y al crecimiento durante años.

David Couch, propietario del terreno propuesto para el desarrollo, dijo en una declaración de que "el Ayuntamiento de Summerfield ha adoptado políticas de zonificación que han servido para excluir a los residentes de recursos modestos, y lo han hecho con gran efecto".

“El área de los condados de Greensboro y Guilford ocupó el primer lugar en el país el año pasado en aumentos de alquileres”, agregó Couch. “Necesitamos desesperadamente más oferta de viviendas, especialmente con los exitosos esfuerzos de contratación de muchos y los miles de millones de dólares en desarrollo económico en las inmediaciones”.

Couch y otros críticos de la aversión de los funcionarios de Summerfield al desarrollo sostienen que mantener a 12,000 personas exclusivamente en sistemas sépticos privados, además de encarecer las viviendas, representa un riesgo para la salud ambiental porque dichos sistemas sépticos pueden filtrarse en los suministros de agua locales. Aparte de los riesgos ambientales que se derivan de la falta de infraestructura hídrica, también existen mayores riesgos para la seguridad pública. Esto se debe a que la capacidad de extinción de incendios disminuye cuando no hay un sistema de infraestructura de agua local para que lo utilicen los primeros en responder.

El jefe del Departamento de Bomberos de Summerfield, Chris Johnson, le dice a este autor que un sistema de infraestructura de agua permitiría que su departamento responda de manera más efectiva a las emergencias. “Si tuviéramos un sistema de hidrantes, tendríamos más personas a cargo de la extinción de incendios y menos personas que se retirarían para trabajar en asegurar una fuente de agua positiva”, dice el jefe Johnson.

El alcalde Sessoms dice que se están realizando esfuerzos para llevar infraestructura de agua a su ciudad. “Summerfield ha estado y está trabajando en un plan de agua para el futuro de nuestro pueblo”, escribió en un correo electrónico a este autor. Cuando se le preguntó cuándo se proyecta su plan para tener un sistema de infraestructura de agua en funcionamiento en Summerfield, el alcalde Sessoms no respondió.

Carolina del Norte puede avanzar con un proyecto de ley para sacar al Ayuntamiento de Summerfield de la ecuación sobre si aprobar nuevas viviendas en una gran franja de propiedad que se encuentra actualmente en la jurisdicción de la ciudad. Muchos creen que el estado debería ir más allá. El líder de la mayoría del Senado, Paul Newton (R), por ejemplo, legislación introducida en la sesión anterior que se adelantaría a la zonificación local en Carolina del Norte que restringe el desarrollo de viviendas adicionales.

“Este es un problema de suministro creado directamente por el gobierno”, dijo el Senador Newton durante una evento del 8 de diciembre sobre política de vivienda organizada por la Fundación John Locke, un grupo de expertos con sede en Raleigh. Newton agregó que “el sector privado abordará esto si lo liberamos”.

Los legisladores estatales y los gobernadores de otros estados han propuesto reformas similares a las que Newton pidió en Carolina del Norte. El gobernador de Montana, Greg Gianforte (R), por ejemplo, es uno de los defensores más vocales de la legislación estatal que se adelanta a las restricciones de zonificación locales que impiden el crecimiento de la oferta de viviendas.

“La zonificación estricta y otras regulaciones de suministro de viviendas son realmente una manta húmeda en la construcción, en el desarrollo responsable. Aumentan los costos y limitan la oferta”, Gobernador Gianforte les dijo a miembros de su grupo de trabajo de vivienda el año pasado. “Tenemos que sacar al gobierno del camino, donde podamos de manera responsable y segura. Necesitamos regulaciones para la seguridad pública y para proteger el medio ambiente, pero en otras áreas necesitamos encontrar la forma de simplificar”.

Los costos de vivienda exorbitantes y en aumento están causando estragos en los presupuestos familiares en los EE. UU. y excluyendo a muchos del mercado inmobiliario, tanto que el tema ha atraído una gran atención de los medios de comunicación nacionales durante el último año. El New York Times, por ejemplo, publicó un artículo de septiembre ampliamente discutido. artículo reflexionando sobre lo que pasó con la casa de arranque. Antes de eso, el New York Times publicó un artículo el pasado mes de julio documentando cómo la crisis inmobiliaria ya no se limita a las costas.

“Podría decirse que es el peor momento para alquilar un apartamento en Manhattan al mismo tiempo que la asequibilidad de la compra de viviendas en áreas metropolitanas como Austin es la peor que jamás haya existido”, un análisis de Bloomberg del 20 de septiembre. señaló. “A mediados de 2020, tanto los alquileres mensuales como los pagos de la hipoteca eran baratos, pero hoy es todo lo contrario”.

“El costo de alquilar o comprar una casa es demasiado alto”, dijo el gobernador de Virginia, Glenn Youngkin (R) dijo en un discurso de agosto de 2022 ante el Comité Conjunto de Dinero del Senado de Virginia, haciéndose eco de un mensaje escuchado de gobernadores y legisladores en muchos otros estados. “Debemos abordar las causas fundamentales detrás de este desajuste entre la oferta y la demanda; regulaciones innecesarias, gobiernos locales sobrecargados e ineficientes, políticas de zonificación restrictivas y una ideología de luchar con uñas y dientes contra cualquier nuevo desarrollo”.

Controlar los altos costos de la vivienda seguirá siendo una de las principales prioridades de los gobernadores y legisladores en muchos estados en el futuro previsible. Como se ha demostrado, las afiliaciones partidistas e inclinaciones ideológicas no indican la preferencia de un gobernador o legislador en esta materia, contrario a lo que ocurre en muchas otras áreas temáticas. El debate sobre las restricciones de zonificación locales y si los legisladores estatales deberían anularlas no va a ninguna parte. De hecho, es probable que aumente, produciendo coaliciones políticas no convencionales en el proceso.