Surgen nuevas señales de advertencia para el mercado inmobiliario de China

BEIJING — Nuevos datos muestran que el enorme sector inmobiliario de China todavía está luchando por recuperarse, a pesar de las señales de recuperación a principios de este año.

“En una reversión desde abril, los precios se aceleraron en el mercado de la vivienda, pero las ventas se desaceleraron”, dijo el Libro Beige de China con sede en EE. UU. en su informe de mayo, publicado el martes. Eso se basa en la encuesta de la firma de investigación de 1,085 empresas realizada del 18 al 25 de mayo.

“En propiedades comerciales, tanto los precios como las transacciones se debilitaron drásticamente”, dijo el informe. "Los malos resultados en la construcción y la reducción de la actividad fiscal provocaron una contracción de las ganancias y la producción de los productores de cobre en mayo".

Beijing ha aliviado su presión sobre los desarrolladores de bienes raíces en el último año, luego de tomar medidas enérgicas contra sus niveles de deuda en agosto de 2020. El sector inmobiliario y las industrias relacionadas han representado más de una cuarta parte de la economía de China, según estimaciones de Moody's.

Las ventas de casas nuevas para la semana que finalizó el 28 de mayo crecieron un 11.8% respecto al año anterior, una fuerte desaceleración del crecimiento del 24.8% de la semana anterior, señaló el economista jefe de China de Nomura, Ting Lu, en un informe el lunes. Eso se basa en datos promedio móviles de siete días de Wind Information.

El volumen de ventas de ambas semanas fue menor que durante el mismo período de 2019, antes de la pandemia, según el informe.

La mayor parte de la disminución de las ventas provino de las ciudades más grandes de China, según el informe. Las llamadas ciudades de nivel 1 han sido un punto brillante ya que la gente tiende a mudarse a los centros urbanos en busca de trabajo.

Los inversores en promotores inmobiliarios chinos también se están volviendo más escépticos sobre el mercado.

El índice Markit iBoxx para los bonos inmobiliarios de alto rendimiento de China ha vuelto a estar cerca de donde cotizaba en noviembre, cuando Pekín anunció su apoyo al sector a través de un "plan de 16 puntos".

Si bien ese plan "ha sido fundamental para establecer un piso para esta crisis", las iniciativas solo tienen como objetivo respaldar las deudas de los desarrolladores a nivel de proyecto, dijeron analistas de S&P Global Ratings en un informe del 22 de mayo.

Eso significa que todavía hay incertidumbre sobre si los desarrolladores pueden reembolsar a los inversionistas por los bonos a nivel de compañía tenedora, dijo la agencia calificadora. Están analizando si los desarrolladores pueden generar suficiente efectivo con las ventas de propiedades.

En abril, los analistas señalaron que las ventas de propiedades nacionales cayeron a 900 millones de yuanes (126.87 millones de dólares), por debajo del promedio mensual del año pasado de 1.1 billones de yuanes.

Para todo 2023, S&P espera que las ventas de desarrolladores en China caigan entre un 3 % y un 5 %, un poco mejor que la caída del 5 % al 8 % pronosticada anteriormente.

Los pronósticos de este año se basan en las expectativas de que las ventas en las ciudades más grandes crezcan alrededor de un 3%, mientras que las ventas en las ciudades más pequeñas no caigan más de un 10%, según el informe.

En el mercado de viviendas secundarias, la actividad comercial “se ha enfriado desde abril, con una caída en el número de viviendas listadas para la venta, precios de venta más bajos y menos transacciones”, dijo Fitch Ratings en un comunicado el lunes.

"Esta desaceleración sigue a un fuerte repunte en el 1T23, lo que sugiere que la confianza de los compradores de vivienda sigue siendo frágil en medio de una perspectiva económica incierta y perspectivas de empleo débiles".

Las casas nuevas en China generalmente se venden antes de que los desarrolladores terminen de construir los apartamentos.

“El sentimiento del mercado de viviendas secundarias puede verse generalmente como un barómetro del sector inmobiliario, ya que los precios y la oferta no están sujetos a la intervención de los reguladores, a diferencia del mercado de viviendas nuevas”, dijeron los analistas de Fitch.

Las ventas de viviendas secundarias también influyen en gran medida en los precios de las viviendas nuevas, dijeron los analistas, y estiman que más de la mitad de las viviendas vendidas en las ciudades más grandes de China caen en el mercado de viviendas secundarias.

El débil rendimiento de mayo se produce en medio de elevadas esperanzas de recuperación en el mercado.

Una encuesta trimestral realizada por el Banco Popular de China encontró un aumento en el interés de los locales por comprar una casa en los próximos meses, y mayores expectativas de precios de propiedad más altos.

El mercado inmobiliario todavía se encuentra en un “período de ajuste”, dijo Liu Lijie, analista de mercado del Beike Research Institute, en un comentario escrito el martes traducido por CNBC.

La política del gobierno debe mejorar las expectativas del mercado para una recuperación inmobiliaria, dijo Liu, y señaló que se pueden tomar medidas adicionales incluso en las grandes ciudades para impulsar la compra de viviendas.