¿Accidente, choque de trenes o apocalipsis?

Advertencias nefastas sobre bienes raíces comerciales aparecen casi a diario en estos días. Si bien los mercados de oficinas están estresados ​​debido al aumento del trabajo desde casa, algunos profesionales de bienes raíces ven un mercado cada vez más bifurcado, dividido “en ricos y pobres”. Los inversionistas, los inquilinos y las ciudades, especialmente aquellas con edificios más antiguos y en declive, deberán prestar mucha atención en los próximos meses para ver dónde caen y qué tan mal pueden empeorar las cosas.

Las evaluaciones negativas dramáticas de bienes raíces comerciales se encuentran fácilmente. los Estándar de San Francisco prevé un “crash inmobiliario comercial épico” que se cierne sobre esa ciudad, comparándolo con un tren que se aproxima con “la ciudad, su presupuesto y su capacidad para proporcionar servicios atados a las vías”. para no ser menos, informe de Bloomberg tuiteó “El trabajo remoto está acabando con el mercado de bienes raíces comerciales de Manhattan” con problemas similares que se extienden a otras ciudades.

Pero incluso ese lenguaje palidece frente a lo que El profesor de NYU Arpit Gupta y sus colegas están diciendo, prediciendo un "apocalipsis inmobiliario de oficinas". Utilizando datos de la ciudad de Nueva York, estiman “una disminución del 45 % en el valor de las oficinas en 2020 y del 39 % a largo plazo, lo que representa una deducción de valor de $453 mil millones”, lo que podría sumir a la ciudad en un “bucle de ruina fiscal”. Daños similares podrían afectar a otras ciudades y, por extensión, a la economía nacional.

Entonces, ¿cómo podemos dar sentido a otros datos malos, pero no apocalípticos? CommercialEdge's El “Informe Nacional de Oficinas” mensual de septiembre encontró tasas promedio de listado de oficinas estancadas, $ 38.70 por pie cuadrado, “un 0.1% menos año tras año”. Mala, pero no apocalíptica. Y como Recientemente noté, algunas ciudades, especialmente en Sunbelt o aquellas con fuertes industrias de ciencias de la vida, están experimentando fuertes mercados de alquiler.

¿Qué nos dicen otros datos? Moody documentó que los valores respaldados por hipotecas comerciales experimentaron "un gran aumento en las tasas elevadas de morosidad" en el segundo trimestre de 2020, justo cuando golpeó la pandemia. Pero los bancos, los inversionistas en seguros de vida y otros reestructuraron los préstamos y ofrecieron indulgencia, reduciendo sus tasas de morosidad. Esa estrategia será más difícil de seguir si surge una nueva presión en el mercado de oficinas, especialmente con la Fed aumentando las tasas de interés, lo que hace que los préstamos sean más costosos en todos los ámbitos.

Hasta ahora, al menos los bancos comerciales parecen tener sus préstamos inmobiliarios bajo control. Sus tasas de cancelación y morosidad alcanzaron el 0.07 % en el segundo trimestre de 2020, el punto álgido de la pandemia. Pero en los dos primeros trimestres de 2022, el La Fed reporta esas tasas en cero, no es una señal de caídas dramáticas en la calidad del préstamo.

E incluso los malos números de 2020 no se parecían en nada a la crisis financiera de 2008. Entre 2009 y 2010, la morosidad de los préstamos de los bancos comerciales superó el 2% durante siete trimestres consecutivos. Desde entonces, una regulación más estricta ha ayudado a controlar los préstamos bancarios laxos, por lo que afortunadamente no tenemos señales de que las quiebras de préstamos comerciales estén derrumbando toda la economía.

Ir más allá de las cifras agregadas muestra algunos signos positivos en el sector inmobiliario comercial. El año pasado, ciudades del Cinturón del Sol como Charlotte y Austin, o ciudades con concentraciones de ciencias de la vida como Boston, experimentaron aumentos de dos dígitos en los alquileres. GoogleGOOG
y otras firmas tecnológicas han estado arrendando grandes cantidades de espacio en ciudades como New York y Chicago.

El mayor riesgo en los bienes raíces comerciales es el espacio de oficinas más antiguo y menos deseable. La cantidad de eso en cualquier ciudad es fundamental para evaluar su riesgo general. Una mesa redonda de revistas de PÉRE, que rastrea la inversión en bienes raíces de capital privado, encontró un mercado "muy desafiado" pero incierto, con riesgos que van desde la inflación en los costos de construcción y financiamiento hasta una recesión inminente.

Los expertos de PERE ven un mercado “bifurcado”, con edificios más modernos (especialmente aquellos que cumplen con ESG) y algunas ciudades en buena posición para capear la crisis. Los inversionistas de PERE ven una "nueva normalidad" con menos ocupación de oficinas a tiempo completo, pero con oficinas que aún enfrentan una demanda general "desconocida" de los clientes.

Pero estas son las opiniones de los inversores inmobiliarios, que podrían estar (como dicen en la calle), "hablando de su libro" y dando un giro positivo a los números. Por el contrario, considere la Análisis del “apocalipsis” de NYU y Columbia profesores Al combinar datos de trabajo desde casa con información financiera de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) y otra información financiera, predicen "valoraciones de oficinas a largo plazo que están un 39.18 % por debajo de los niveles previos a la pandemia" con "stock de oficinas de menor calidad... activo."

Si tienen razón, las ciudades, y la economía, tendrán un viaje difícil. Aunque algunos edificios más antiguos pueden convertirse en viviendas, ese no es un proceso fácil ni inmediato. El colapso de los valores inmobiliarios podría generar problemas fiscales sustanciales para muchas ciudades, lo que resultaría en recortes en los servicios sociales, la educación, la salud pública y otras funciones gubernamentales esenciales. Todavía no estamos en un apocalipsis, pero todos debemos estar atentos a la posibilidad.