Los flujos de caja de los promotores inmobiliarios chinos se han desplomado más de un 20 %

BEIJING – Los flujos de efectivo de los desarrolladores inmobiliarios chinos, una señal de la capacidad de las empresas para mantenerse a flote, se contrajeron este año después de un crecimiento constante durante la última década, según Oxford Economics.

Los flujos de efectivo de los desarrolladores hasta julio cayeron un 24 % interanual sobre una base anualizada, según el análisis del economista principal de la empresa, Tommy Wu.

Esa es una fuerte desaceleración del crecimiento en casi todos los años desde al menos 2009, mostraron los datos. La financiación total a julio fue de 15.22 billones de yuanes (2.27 billones de dólares) sobre una base anualizada, frente a 20.11 billones de yuanes en 2021.

La caída se produce cuando la demanda de crédito en China no cumplió con las expectativas en julio y las dificultades de los promotores inmobiliarios continúan.

Hace aproximadamente dos años, Beijing comenzó a tomar medidas enérgicas contra la alta dependencia de los desarrolladores de la deuda para el crecimiento. Notablemente, Evergrande incumplió al final del año pasado. A otros desarrolladores les gusta shimao también han incumplido, a pesar de parecer tener balances más saludables.

Si bien los inversores se han vuelto cautelosos con las empresas inmobiliarias chinas, los desarrolladores ahora enfrentan el riesgo de perder otra fuente importante de flujo de efectivo: los pagos anticipados de los compradores de viviendas.

Las casas generalmente se venden antes de su finalización en China. Pero desde finales de junio, algunos compradores de viviendas han protestado por los retrasos en la construcción de apartamentos por suspender los pagos de la hipoteca.

“El quid del problema es que los promotores inmobiliarios tienen flujos de efectivo insuficientes, ya sea por los costos del servicio de la deuda, las bajas ventas de viviendas o el mal uso de los fondos, para continuar con los proyectos”, dijo Wu en un informe la semana pasada.

"Resolver este problema reconstruirá la confianza de los compradores de viviendas en los desarrolladores, lo que ayudará a respaldar las ventas de viviendas y, a su vez, mejorará la salud financiera de los desarrolladores".

Más de $ 2 mil millones en deuda de desarrolladores inmobiliarios de alto rendimiento vencen en septiembre, más del doble que en agosto, según el análisis de Morgan Stanley al 10 de agosto.

Alrededor de una cuarta parte de los compradores de viviendas que compraron una propiedad antes de su finalización se inclinan a suspender los pagos de su hipoteca si se suspende la construcción, dijo el banco de inversión de EE.

No sólo los bienes raíces representan la la mayor parte de la riqueza de los hogares en China, pero los analistas estiman que la propiedad y las industrias relacionadas con los bienes raíces representan más de una cuarta parte del PIB de China. La caída del sector inmobiliario ha contribuido a una desaceleración general del crecimiento económico este año.

En un esfuerzo por respaldar el crecimiento, el Banco Popular de China ha recortado las tasas, incluido un corte inesperado el lunes de 10 puntos básicos a unos tipos de interés a un año para entidades, lo que se conoce como facilidad crediticia a medio plazo.

Si bien el PBOC puede esperar que el recorte alivie parte de la carga de los compradores de viviendas y ayude a los desarrolladores a obtener préstamos, el problema no se trata solo de financiamiento, dijo Bruce Pang, economista jefe y jefe de investigación para la Gran China en JLL.

Señaló cómo a los desarrolladores les ha resultado más difícil obtener financiamiento por su cuenta y han tenido que depender más de las ventas anticipadas a los compradores de viviendas. Pero la gente es cada vez más cautelosa a la hora de comprar casas nuevas debido a sus expectativas de empleo futuro y rendimientos de los productos de inversión existentes, agregó.

A pesar de los múltiples informes de los planes del gobierno para mantener la financiación de los desarrolladores, el gobierno central aún tiene que anunciar oficialmente un apoyo más amplio para los bienes raíces. Una lectura de una reunión de gobierno de alto nivel el mes pasado dijo Los gobiernos locales son los encargados de entregar las casas terminadas.

Entre las tres principales fuentes de financiación de los desarrolladores, los anticipos y los depósitos son los que más han caído este año, un 34% menos, según el análisis de Wu.

El crédito como fuente de financiación cayó un 22%, mientras que el capital propio, incluidas acciones y bonos, se redujo un 17%, según mostraron los datos anualizados.

Los fondos de inversión se han mantenido alejados en gran medida de los promotores inmobiliarios chinos, lo que reduce una posible fuente de financiación.

“Lo que ha sido preocupante ha sido la falta de voluntad y velocidad de los principales formuladores de políticas para resolver los problemas de financiación de los desarrolladores de bienes raíces”, dijo Carol Lye, gerente asistente de cartera de Brandywine Global, en una respuesta enviada por correo electrónico a CNBC.

Lye dijo que la asignación de la firma de gestión de inversiones a bienes raíces en China es baja y que Brandywine tiene "bonos inmobiliarios de alta calidad a los que se les ha dado preferencia en términos de apoyo del gobierno".

Algunos inversores incluso han recurrido a empresas de otras partes de Asia.

“Hemos salido de casi todas nuestras participaciones en China residencial. Es más un juego de esperar y ver en términos de recuperar la exposición”, dijo Xin Yan Low, gerente de cartera de acciones inmobiliarias de Asia en Janus Henderson con sede en Singapur. Se negó a compartir un marco de tiempo de esas ventas.

“Todavía hay muchas alternativas en la región, especialmente con la reapertura ahora, Singapur, Australia, básicamente de regreso a la reapertura total, los fundamentos son sólidos”, dijo.

Principales participaciones en su cogestión Fondo de ingresos inmobiliarios de Horizon Asia-Pacífico incluyen Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust y Hang Lung Properties.

Patrick Ge de Morningstar dijo en un informe este mes que algunos fondos se han alejado de la propiedad de China hacia otros sectores de alto rendimiento de Asia, como las empresas indias de energías renovables y la propiedad indonesia.

En general, el informe dijo que el dinero invertido en fondos inmobiliarios de China cayó un 59% en seis meses.

Pero el informe dijo que el gigante de inversiones BlackRock se encontraba entre las empresas que compraban bonos inmobiliarios de China, incluidos los de Shimao.

El administrador de activos no respondió a una solicitud de comentarios de CNBC.

- Michael Bloom de CNBC contribuyó a este informe.