¿Comprar tu primera casa? Esto es lo que necesita saber

Los compradores de vivienda por primera vez tienen una curva de aprendizaje pronunciada, desde comprender la verdadera asequibilidad y cómo calificar para una hipoteca hasta administrar su flujo de efectivo después de la compra.

“Al comprar su primera casa, debe considerar que lo que un prestamista le permitirá pedir prestado no es necesariamente la misma cantidad que razonablemente puede pagar”, dijo el planificador financiero certificado Eric Roberge, fundador de Beyond Your Hammock en Boston.

Si bien la mayoría de los bancos le permitirán obtener un préstamo con un pago de alrededor del 30 % de sus ingresos, Roberge aconseja a los clientes que mantengan sus costos anuales de vivienda (pagos de la hipoteca junto con impuestos a la propiedad, seguro de propiedad y mantenimiento anual) en el 20 % de sus ingresos brutos. .

“En el entorno actual, están comprando el pago, no el precio de compra”, dijo CJ Harrison, CFP, vicepresidente de DecisionPoint Financial en Mesa, Arizona. “Pero deben tener en cuenta que estos son precios de viviendas súper inflados.

“Les pregunto a estos clientes: '¿Pueden soportar financieramente una caída catastrófica en el valor de su casa?'”

Para traer a sus clientes a la tierra, Brian Mercado, un CFP con JSF Financial en Los Ángeles, les pide que hagan un ejercicio.

“Les digo que, mientras están buscando casa, deben tratar de vivir como si ya estuvieran haciendo ese pago mayor”, dijo. “Es una prueba de estrés en su flujo de efectivo”.

Mientras los compradores se acostumbran al nuevo presupuesto, Mercado invierte los ahorros mensuales excedentes para que puedan sumarse al pago inicial.

No querrás que tu nueva casa se quede pequeña, dijo Stephanie Campos, CFP, propietaria de Campos Financial en Miami. Ella hace preguntas a los clientes como "¿Esta casa satisfará sus necesidades por más de cinco a 10 años?" y "¿Valen la pena la hipoteca y los costos de cierre, si necesita comprar otro lugar en unos años?"

Antes de solicitar hipotecas, es esencial limpiar su puntaje crediticio si es necesario, según Campos.

“Las tasas teaser anunciadas son solo para un crédito excelente y [en general, las tasas bancarias son un objetivo móvil que depende del apetito por el riesgo del prestamista”, dijo.

Campos aconseja a los buscadores de vivienda con puntajes de crédito por debajo de 600 que busquen hipotecas antes del Autoridad Federal del Interior. Estos están dirigidos a compradores de vivienda por primera vez que tienen dificultades para ahorrar el 20% inicial necesario para evitar el seguro hipotecario privado, dijo. Los préstamos de la FHA pueden requerir tan solo un 3.5% de pago inicial, pero vienen con tasas ligeramente más altas y ciertos requisitos de pago e ingresos.

Una forma para que los compradores eviten tener que obtener un seguro hipotecario privado, o PMI, dijo Mercado, es obtener dos préstamos separados, es decir, una hipoteca por el 80% del monto necesario y una línea de crédito con garantía hipotecaria para el saldo.

Mercado también sugiere que los compradores soliciten múltiples cartas de precalificación de los prestamistas en diferentes montos para diferentes estrategias de negociación. Por ejemplo:

• Si no quiere advertir al vendedor que puede pagar más, use una carta que muestre solo la cantidad que necesita para la compra.
• Si está en una guerra de ofertas, use una carta con una cantidad que le muestre al vendedor que puede subir más.

Los compradores deben tener algunos a mano, en caso de que necesiten hacer una oferta inmediata, dijo Mercado.

Las hipotecas son uno de los "campos más competitivos que existen", dijo Harrison, "así que obtenga los desgloses de costos y muéstreselos a otros prestamistas".

Les dice a los compradores que obtengan cotizaciones de al menos tres fuentes de hipotecas y soliciten una hoja de cálculo de tarifas, que es preliminar y no requiere una verificación de crédito, y/o una estimación del préstamo, que es vinculante y requiere una verificación de crédito.

Sobrestime lo que cree que serán sus gastos posteriores a la compra, dijo Harrison, ya que los costos de reparación y mantenimiento de muebles y jardines son altos debido a la demanda resultante del mercado inmobiliario activo.

“Tenga paciencia antes de comenzar a gastar dinero después de su compra”, dijo. “Controle su ritmo y conserve su fondo de emergencia, y haga un presupuesto para compras futuras en lugar de gastar todo su efectivo”.