Arlington, Virginia aprueba importantes reformas de vivienda, pero aún queda trabajo por hacer

Hace unos días, la junta del condado de Arlington, Virginia, votó por unanimidad a favor de permitir estructuras de viviendas multifamiliares, a menudo llamadas viviendas de "intermedio perdido", en vecindarios que fueron zonificados exclusivamente para viviendas unifamiliares. Esta es una gran victoria para los partidarios de más viviendas, pero hay más trabajo por hacer.

Arlington tiene algunos de los precios de vivienda más altos de Virginia. Según datos de Zillow, la casa típica en Arlington está valorada en $747,335, que es el 17^th más alto del estado. Y no es único entre las ciudades del norte de Virginia (NoVA): el área metropolitana de Washington DC, donde se encuentra Arlington, tiene 28 de los 30 mercados inmobiliarios más caros de Virginia.

La única forma de mantener estables los precios de la vivienda es construir suficientes viviendas para satisfacer la demanda, y la única forma de reducir los precios es expandir la oferta más rápido que la demanda. Las regulaciones del uso de la tierra, como el tamaño mínimo de los lotes, los requisitos de altura y las restricciones de densidad que limitan la cantidad de unidades en los lotes, como el que acaba de reformar Arlington, limitan la cantidad de viviendas nuevas que se pueden construir. Un gran cuerpo de investigación muestra que la restricción de nuevas viviendas a través de regulaciones de uso de la tierra aumenta los precios de la vivienda.

La nueva política de vivienda de Arlington permite a los propietarios construir desde dúplex hasta seis complejos por derecho, lo que significa que no necesitan ningún permiso especial de la ciudad. Anteriormente, estas zonas solo permitían viviendas unifamiliares aisladas. Los nuevos cambios de política no harán que Arlington sea más asequible de la noche a la mañana, pero con el tiempo, a medida que se agoten las viviendas actuales, generarán más opciones de vivienda, especialmente para las familias de ingresos medios y bajos.

Si bien los cambios en las reglas son un gran primer paso, hay margen de mejora. Hay un tope de 58 estructuras nuevas por año durante los primeros cinco años y las estructuras permitidas están dispersas en los diferentes distritos de zonificación de la ciudad. Esto no es lo ideal ya que la demanda de vivienda puede ser mayor en algunos distritos que en otros. Las estructuras deben construirse donde está la demanda, no donde el gobierno las quiere.

La política también contiene requisitos mínimos de estacionamiento. La investigación muestra que dichos requisitos aumentan el costo de la vivienda y, a menudo, son innecesarios. Los desarrolladores tienen un incentivo para construir el estacionamiento que quieren los compradores y arrendatarios. Las reglas del gobierno que requieren más estacionamiento de lo necesario desperdician terrenos valiosos. Si a Arlington le preocupa la falta de estacionamiento en la calle, puede cambiar la cantidad que cobra actualmente por dicho estacionamiento para alinear la demanda con la oferta.

Otras disposiciones desafortunadas incluyen un mandato para proporcionar una cantidad específica de árboles de sombra para cada estructura, restricciones en unidades de vivienda accesorias (ADU) y restricciones máximas de superficie y altura que pueden limitar la viabilidad financiera de ciertos proyectos.

En el futuro, los ciudadanos y legisladores de Arlington deberían considerar eliminar todos los mínimos de estacionamiento (como lo hizo Buffalo, NY), facilitar la construcción de ADU y reducir el tamaño mínimo de los lotes (como lo hizo Houston).

Aun así, las reformas de Arlington podrían ser un ejemplo de cambios en todo el estado. El año pasado, el gobernador de Virginia, Glenn Youngkin, indicó su apoyo a las reformas de vivienda. Aunque no dio muchos detalles, Youngkin mencionó poner barandillas sobre cómo los gobiernos locales podrían usar la zonificación. El nuevo límite de Arlington en el uso de la zonificación unifamiliar podría ser el modelo para una política estatal de mayor alcance que facilite la construcción de viviendas en ciudades de Virginia. Los reformadores a favor de la vivienda como YIMBYs of Northern Virginia y YIMBY Action ya están generando apoyo para la reforma de la vivienda en Hampton Roads, Richmond y Charlottesville.

Apoyar la reforma de la vivienda es difícil. La gente está naturalmente preocupada por cómo los afectarán los cambios. Incluso entre mis amigos y colegas que instintivamente apoyan los mercados libres y la santidad de los derechos de propiedad, existe la preocupación de que permitir seis complejos en sus vecindarios los exponga a más ruido, congestión y los muchos inconvenientes de las nuevas construcciones.

Si bien tales temores no son sorprendentes, no son razones para restringir nuevas viviendas. Los vecindarios agradables y llenos de servicios deben estar abiertos a personas de todos los niveles de ingresos. La única forma de aumentar el acceso a las mejores ciudades y vecindarios de Virginia es construir más viviendas. Las reformas recientes de Arlington muestran que quiere dar la bienvenida a nuevos vecinos, no rechazarlos. El resto de Virginia debería seguir su ejemplo.