La propiedad es la reserva de riqueza más grande del mundo, y si el mundo de las criptomonedas y la cadena de bloques está buscando una ruta rápida hacia la adopción masiva, podría ser peor que asociarse con la industria de bienes raíces.
Según un informe de septiembre de 2021 de Savills World Research, el estimado el valor de todos los bienes inmuebles del mundo asciende a 326.5 billones de dólares. En comparación, la capitalización del mercado del criptosector era de alrededor de 1 billón de dólares a mediados de julio.
Además, el mercado inmobiliario, al menos su segmento de bienes raíces comerciales, también se caracteriza por costosas barreras de entrada e información asimétrica que favorece a los de adentro. Sus tarifas son altas, el papeleo oneroso y las escrituras a veces son defectuosas, falsificadas o faltantes. Algunas propiedades pueden tardar años en mudarse, otra forma de decir que su mercado no tiene liquidez. En general, no sorprende que muchos crean que este mercado está maduro para la disrupción, particularmente a través de la tokenización habilitada por blockchain.
Esta noción de tokenizar bienes raíces no es completamente nueva. Ya en 2019, por ejemplo, se tokenizó una villa de 6.5 millones de euros en Boulogne, en las afueras de París. Se puso a la venta un millón de acciones en la cadena de bloques Ethereum, la primera propiedad en Francia vendido como una transacción de blockchain. Una persona podría haber comprado una parte de la villa de lujo por tan solo 6.5 euros.
¿Se fraccionará todo?
El año pasado, desglose de tokens no fungibles (NFT) — y los bienes inmuebles son no fungible, es decir, no intercambiables, junto con algunas regulaciones más favorables, como la Regulación Crowdfunding (Reg CF) en los Estados Unidos, han puesto el foco de atención más directamente en las sociedades criptográficas y de propiedad. La exageración del metaverso de este año, incluido el de Yugo Labs subasta virtual de terrenos sin precedentes, tampoco ha desincentivado la actividad en el mundo inmobiliario.
"Web3 tendrá que ver con la propiedad, la posesión de acciones fraccionadas", dice Bobby Singh, fundador de NiftySky DAO, hablando en la convención NFT.NYC 2022 de junio, que presentó una pista completa sobre bienes raíces tokenizados. “Imagínese fraccionar el Empire State Building en 2 mil millones de acciones”. Un individuo podría poseer una parte del Empire State Building por varios dólares.
La propiedad crea su propio impulso, continuó Singh. “Si te conviertes en coleccionista, propietario, es más probable que hables de ello”. Más propietarios significan más emoción. “El concepto de título es muy importante”.
"Blockchain tiene el potencial de transformar los bienes raíces", dice a Magazine Lamont Black, profesor asociado en el departamento de finanzas y bienes raíces de la Universidad DePaul. El sector inmobiliario tiene que ver con los registros de propiedad y cómo se financia una propiedad, explica, y "blockchain es ideal como sistema compartido de mantenimiento de registros para este tipo de aplicación".
Muchos de estos principios “ya se están aplicando a bienes raíces digitales en el metaverso”, agrega Black, mientras que las ideas detrás de Web3, de las cuales el metaverso es una parte, “están muy arraigadas en la propiedad de activos digitales, incluidas cosas básicas como información personal."
"La eficiencia y la certeza que conlleva la tokenización son innegables", le dice a Magazine David Tawil, presidente y cofundador de ProChain Capital, y esto no se ha perdido en la industria de bienes raíces.
Un mercado que empequeñece al criptoverso
Si se aceptan los números de Savills, el valor de los bienes inmuebles del mundo es más de 300 veces el tamaño del sector de las criptomonedas y la cadena de bloques, que recientemente se desplomó por debajo del billón de dólares en capitalización de mercado. Esa disparidad no ha pasado desapercibida para los observadores.
"Si solo el 0.5% del mercado inmobiliario global total de $ 280 billones se tokenizara en los próximos cinco años, se convertiría en un mercado de $ 1.4 billones". escribí Moore Global, una red global de contabilidad, asesoría y consultoría en agosto.
Alternativamente, si se usa la estimación de Savills de un mercado de $ 327 billones: si solo se tokenizara el 1% del mercado inmobiliario mundial, se triplicaría la capitalización de mercado actual de todo el mundo de las criptomonedas.
Aproximadamente cuatro quintas partes de los bienes inmuebles del mundo son residenciales, según Savills. Los bienes raíces comerciales representan solo alrededor de una décima parte del total, pero ahí podría ser donde la tokenización primero tiene un impacto, dicen algunos.
Singh, un veterano del negocio de bienes raíces comerciales de Nueva York, explicó en la convención NFT.NYC que el mercado de bienes raíces comerciales heredado tiene “mucha fricción” y se ve afectado por la falta de liquidez. Las innovaciones como las NFT basadas en blockchain pueden ayudar con el mantenimiento de registros porque la blockchain es transparente, "y el fraccionamiento hará que los bienes raíces sean más líquidos".
"Creemos que este mercado estará más abierto a fuentes alternativas de obtención de capital, incluida la tokenización", dice a Magazine Navonil Roy, director ejecutivo de LandOrc, con sede en los Emiratos Árabes Unidos. Su firma facilita los préstamos para la industria de bienes raíces al brindar acceso a financiamiento descentralizado, utilizando títulos de propiedad en forma de tokens no fungibles como garantía.
La formación de capital es a menudo un obstáculo en las empresas inmobiliarias, y la tokenización puede "abrir la puerta a un grupo más amplio de inversores", dice a Magazine Sean Stein Smith, profesor asistente en el departamento de economía y negocios de Lehman College, "al poder tokenizar y bifurcar la propiedad y custodia del activo inmobiliario físico subyacente”. También puede permitir transacciones secundarias entre pares para que "también se pueda desarrollar un segundo mercado sólido".
El hecho de que las transacciones criptográficas se realicen en tiempo real también ofrece ventajas potenciales, como "aumentar la velocidad con la que se aprueban las hipotecas y se completan las transacciones", agrega Stein Smith.
Quedan obstáculos
A pesar del enorme potencial, la tecnología blockchain ha hecho avances relativamente pequeños en el área de los derechos de propiedad hasta el momento. La villa de Boulogne citada anteriormente fue más una excepción que una regla.
“Blockchain es una tecnología que requiere coordinación entre los participantes del mercado. Hasta que haya una mayor adopción de esta tecnología, el impacto será limitado”, le dice Black a Magazine, y agrega:
“Otro obstáculo es el papel del gobierno. Debido a que el título de propiedad inmobiliaria está regulado en gran medida por los gobiernos locales, el registro de la propiedad en una cadena de bloques también requerirá la adopción del gobierno. Los municipios ágiles y con visión de futuro liderarán el camino”.
La “promesa” de un mercado inmobiliario tokenizado y globalizado con comercio en el mercado secundario ha tomado algún tiempo “porque requería obtener múltiples licencias”, Max Dilendorf, socio de Dilendorf Law Firm y quien ha estado trabajando en proyectos de tokenización de bienes raíces desde 2017. , le dice a Revista. Securitize LLC abrió el camino, dice, convirtiéndose en un agente de transferencia registrado en la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. que opera en la cadena de bloques hace unos tres años, pero "las empresas han pasado años y años para obtener licencias en EE. UU.", así como en Asia y Europa. .
Otro obstáculo es que gran parte de los datos requeridos para completar una transacción de bienes raíces tokenizada no se produce de forma nativa en la cadena de bloques. Tiene que ser ingresado manualmente. El profesor de la Universidad de Basilea, Fabian Schär, por ejemplo, quería invertir unos cientos de francos suizos en una casa multifamiliar en Detroit, ya que contado en una entrevista de Credit Suisse Insights de mayo de 2022:
“'El proceso técnico relacionado con el token funcionó sin problemas'. Pero luego vino algo que hizo que Schär cancelara la transacción: 'Había alrededor de 150 páginas de documentos legales que tenía que leer y firmar'”.
El sector inmobiliario también se resiste a veces al cambio, lo que podría impedir la adopción. “Los corredores y agentes de bienes raíces son relativamente conservadores en su adopción de nuevas tecnologías debido tanto a las sumas monetarias involucradas como a las implicaciones asociadas con los derechos de propiedad”, señala Stein Smith.
Es posible que también se requieran más historias de éxito antes de que las cosas realmente se pongan en marcha. “Los propietarios de bienes raíces que buscan recaudar dinero tienen un solo objetivo: reducir el costo del capital”, dice a Magazine Yael Tamar, director ejecutivo y cofundador de SolidBlock, una plataforma de tokenización de bienes raíces. "Hasta que estén convencidos de que hay una audiencia de inversores que buscan específicamente tokens de valores respaldados por propiedades, no se molestarán en buscar soluciones agradables".
Entonces, también, el Verano DeFi puede haber ralentizado las cosas sin darse cuenta, con los prestamistas de DeFi "mimados" por los rendimientos crediticios inusualmente altos que disfrutaron durante este período altamente líquido, sugiere Roy, y agrega:
“Sus expectativas de rendimiento en el mundo de los activos digitales no se pueden replicar con los activos del mundo real, que se basan en la economía del mundo real. Este cambio de mentalidad es el obstáculo más desalentador”.
El camino por delante también podría ser largo. Cuando Marie Hickey de Savills, directora de investigación comercial del Reino Unido, recientemente escribí sobre "cuatro tendencias que dan forma a los bienes raíces minoristas a nivel mundial", no se mencionó en absoluto la tokenización o la tecnología blockchain. Cuando se le preguntó sobre esto, Hickey le dijo a Magazine: "Los bienes raíces tokenizados son demasiado insignificantes para ser citados como una tendencia clave en este momento".
Desarrollos regulatorios positivos en los EE. UU.
Aún así, los cambios recientes en la regulación en los EE. UU. podrían provocar un auge en los proyectos tokenizados en opinión de Dilendorf. Reg CF, cuyo límite de recaudación de fondos fue estimulados de $ 1 millón a $ 5 millones a fines de 2020, "allanará el camino", predice Dilendorf. Reg CF permite que una empresa recaude fondos entre inversores acreditados y no acreditados, y no hay límite en la cantidad de inversores que pueden participar.
Mientras tanto, los sistemas de comercio alternativos (ATS) con sede en los EE. UU. están construyendo puentes hacia las plataformas ATS en Europa y Asia. “Entonces, ahora, si coloca su token de bienes raíces digitales en una plataforma en los EE. UU., un inversionista de Europa o Asia puede participar en un comercio de mercado secundario”, dice Dilendorf a Magazine. Esto podría impulsar sustancialmente el mercado secundario.
Las tarifas de transacción son bajas en estas plataformas ATS basadas en blockchain como Securitize también, mientras que los contratos inteligentes garantizan que las transferencias se ejecuten solo entre cuentas verificadas por Know Your Customer. “Es la creación de una nueva forma de obtener capital para las pequeñas empresas”, que es casi como una oferta pública inicial, agrega Dilendorf.
¿NFT o simple tokenización?
¿Qué forma podría tomar la tokenización de propiedades? ¿Son los NFT más prometedores? ¿Tokenización simple? O tal vez algunas otras formas, como tokens Soulbound o SBT, como propuesto recientemente por Vitalik Buterin?
Tamar dice que la tokenización podría asumir una variedad de formas. “Algunos tendrán una parte de su tabla de límites en Web3 (para finanzas descentralizadas); algunos emitirán NFT para tiempos compartidos y alquileres; y otros usarán tokens para pagos o gestión de activos”.
Por ejemplo, a veces la gente me envía monedas de Hitler a mi dirección pública .eth, y no tengo forma de detener esto, pero realmente no me duele porque etherscan no las muestra a menos que intencionalmente te desplaces hacia abajo. la lista realmente larga de tokens de spam. Los SBT son similares.
- vitalik.eth (@VitalikButerin) 12 de mayo de 2022
Jarib Figueredo, candidato a la Cámara de Representantes del Estado de los EE. UU., quien se unió a Singh en el panel NFT.NYC 2022 sobre "Comprender el valor de los bienes inmuebles tokenizados", señala que "en Florida, hay problemas para transferir escrituras, y estos se puede mejorar con NFT, archivos digitales que pueden probar la propiedad”. El tiempo compartido es otro caso de uso prometedor.
“En el futuro, el título de propiedad inmobiliaria podría emitirse como un token no fungible”, le dice Black a Magazine. “El dueño de la propiedad mantendría la propiedad del token en una billetera digital. Los cambios en el valor de la propiedad se reflejarían como cambios en el valor del NFT”. Más lejos:
“Cuando el propietario quiere vender la propiedad, podría incluir la propiedad NFT en un intercambio de NFT. Los compradores podrían ofertar por el NFT, y el NFT se transferiría a la billetera digital del postor ganador. Esto haría que el mercado secundario de bienes raíces fuera mucho más líquido y transparente”.
Dilendorf, por su parte, no considera que los NFT o DAO desempeñen un papel dominante en el mercado inmobiliario porque esencialmente no están regulados, a diferencia de los valores digitales habilitados para Reg CF, que están sancionados por la SEC.
¿Qué tipo de proyectos inmobiliarios están más maduros para la tokenización? “Los activos emblemáticos serán los más exitosos”, dice Tamar, “y los estadios de primer nivel se incluirán en esta categoría. Las grandes propiedades de calidad institucional tendrán más probabilidades de tokenizarse, ya que experimentarán más liquidez y atraerán a las instituciones durante la venta principal, a diferencia de las propiedades más pequeñas”.
Levantando a los pobres del mundo
La tecnología Blockchain también puede ser útil en grandes franjas del mundo en desarrollo donde la infraestructura existente para garantizar los derechos de propiedad es débil o inexistente, Black le dice a Magazine, haciendo referencia al economista peruano Hernando de Soto, quien ha argumentado que los derechos de propiedad son los clave para el crecimiento económico. “Si blockchain puede mejorar los derechos de propiedad, como la propiedad inmobiliaria en los países en desarrollo, esto podría ser transformador para economías enteras”, dice Black.
En un artículo de opinión frecuentemente citado del Wall Street Journal, de Soto enfatizado Mantenimiento de registros de fácil acceso de blockchain que se puede actualizar continuamente a medida que cambia la propiedad. La mayor parte de la población mundial no tiene acceso en absoluto “a un sistema formal de derechos de propiedad”, escribió, y agregó:
"Si la tecnología Blockchain puede potenciar los esfuerzos públicos y privados para registrar los derechos de propiedad en una sola plataforma informática, podemos compartir las bendiciones del registro de propiedad privada con todo el mundo".
¿Disruptor global o jugador de nicho?
¿Puede la criptoindustria llegar a un punto en el futuro en el que una proporción significativa de los bienes raíces se conviertan en tokens, por ejemplo, más del 10 % del universo inmobiliario global, o seguirá siendo un área de nicho?
"Me puedo imaginar ese día", es decir, tokenización del 10%, dice Tawil, "pero la tokenización de la propiedad de bienes inmuebles probablemente llevará algún tiempo, especialmente en lugares como Estados Unidos donde se requerirán grandes cambios de infraestructura".
Después de todo, los títulos de propiedad se registran y almacenan en miles de oficinas municipales. Estos tendrán que ser digitalizados. Luego, también, existe “un gran grupo de presión de profesionales que se benefician de las transacciones inmobiliarias, que pueden ser marginados o eliminados en un mundo de propiedad tokenizada, como abogados, seguros de títulos, corredores, etc.”, dice Tawil a Magazine.
Según Black, "la tokenización del 10 % del mercado inmobiliario no es demasiado difícil de imaginar". Blockchain y NFT proporcionan un registro digital de propiedad que se puede asociar con activos físicos, incluidos bienes raíces, automóviles "y cualquier forma de bien duradero".
“Mi predicción es que una gran parte del mercado inmobiliario se tokenizará para aprovechar la economía de la cadena de bloques, pero el percentil 20 superior (por demanda, tamaño, rendimiento, marca, ubicación, etc.) disfrutará del 80 % de las oportunidades de financiación. ” agrega Tamar.
Al igual que con cualquier tecnología disruptiva, algunos sectores comerciales podrían sufrir si la propiedad tokenizada se pone de moda. Las compañías de seguros de títulos podrían estar entre las primeras en sentir el dolor. “Una vez que haya un libro claro y transparente que registre quién es dueño de una propiedad y si hay gravámenes sobre la propiedad, ya no habrá ninguna justificación para las tarifas de la compañía de títulos”, dice Black a Magazine. Aún así, el éxito a menudo engendra éxito, o como dice Black:
“A medida que las sociedades se familiaricen más con blockchain como infraestructura para mantener activos digitales, esto podría abrir la puerta para aplicar algunos de estos mismos principios a activos físicos como bienes raíces”.
Fuente: https://cointelegraph.com/magazine/2022/07/22/block-by-block-blockchain-technology-transforming-real-estate-market