(Bloomberg) — Para cualquier gobierno, reformar un mercado inmobiliario residencial a nivel nacional sería arriesgado en el mejor de los casos. El presidente chino, Xi Jinping, lo está intentando en un momento en que la economía se está desacelerando, Omicron amenaza con su política de cero covid y las relaciones con el mundo exterior son cada vez más tensas.
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A medida que esa peligrosa combinación afecta cada vez más a los mercados financieros chinos, sigue surgiendo una pregunta: ¿cuál es el objetivo final de Xi?
Dada la opacidad del Partido Comunista y su historial de dar marcha atrás en las reformas de propiedad, es imposible saber con seguridad la respuesta. Pero los observadores de China han comenzado a esbozar un futuro probable para el mercado de bienes raíces que se ve muy diferente de su racha de más de dos décadas de crecimiento económico acelerado, riqueza familiar e ingresos gubernamentales.
En resumen, los días de aumento vertiginoso de los precios de las viviendas y las juergas de construcción impulsadas por la deuda por parte de los magnates inmobiliarios multimillonarios están a punto de desvanecerse. Serán reemplazados por un mercado mucho más serio donde las autoridades se apresuran a tomar medidas drásticas contra los frenesíes especulativos y el desarrollo está dominado por empresas estatales que obtienen rendimientos similares a los de los servicios públicos.
“Si llamamos a la última década una edad de oro para la industria de bienes raíces, ahora está atrapada en la era de la oxidación”, dijo Li Kai, socio fundador con sede en Beijing del fondo de bonos Shengao Investment, que se especializa en deuda en dificultades.
Esa transición promete ser especialmente dolorosa para los desarrolladores de propiedad privada como China Evergrande Group, que ya ha cargado a los inversionistas internacionales de acciones y créditos con miles de millones de dólares en pérdidas. Al mismo tiempo, podría contribuir en gran medida a lograr dos de los objetivos más preciados de Xi: un sistema financiero chino más estable y una brecha más estrecha entre los ricos y los pobres del país.
El desafío de Xi es llevar a cabo la transformación sin provocar una crisis en vísperas de una confabulación de liderazgo que se espera que consolide su gobierno de por vida.
Si bien pocos analistas predicen un colapso financiero inminente, los riesgos del mercado inmobiliario están aumentando. Las compañías inmobiliarias más débiles se encuentran bajo un estrés inmenso, golpeadas por un doble golpe de costos de endeudamiento extremadamente altos y caídas en las ventas. Los desarrolladores con calificaciones más bajas, incluido Evergrande, ya están incumpliendo la deuda en dólares a tasas récord y el contagio se está extendiendo a compañías más fuertes. Las acciones y bonos de Country Garden Holdings Co., el desarrollador más grande de China por ventas, se hundieron el jueves luego de un informe de que luchaba por encontrar demanda para un nuevo bono convertible.
Hay muchas razones por las que China necesita remodelar su mercado inmobiliario. El sector está plagado de compras especulativas y está sobreapalancado, lo que representa un riesgo para el sistema financiero en una recesión. El precio de la vivienda es una carga para las familias chinas que ya se están reduciendo. El costo promedio de comprar un departamento en Shenzhen fue aproximadamente 44 veces el salario anual promedio de los residentes locales en 2020. Empeora la desigualdad a medida que los propietarios adinerados acumulan propiedades. Millones de casas están vacías y algunos proyectos de construcción dañan el medio ambiente.
La industria tiene un impacto sobredimensionado en la economía. Cuando se incluyen sectores relacionados como la construcción y los servicios inmobiliarios, el sector inmobiliario representa más de una cuarta parte de la producción económica china, según algunas estimaciones. Más del 70% de la riqueza de la China urbana se almacena en viviendas.
“El mercado inmobiliario es un síntoma de los problemas subyacentes en la economía de China”, dijo Craig Botham, economista jefe para China de Pantheon Macroeconomics. “Durante décadas, ha sido la solución fácil de usar para generar ingresos del gobierno local, impulsar el crecimiento económico y proporcionar a los hogares un lugar para poner su dinero y verlo crecer”.
La solución, como ocurre cada vez más en la China de Xi, es un control más estricto por parte del Estado.
En Guangdong, hogar de Evergrande, los funcionarios locales están facilitando las reuniones entre los desarrolladores en apuros y las empresas estatales, según un informe de Cailian. Los préstamos de las principales firmas inmobiliarias utilizados para financiar fusiones y adquisiciones no se tendrán en cuenta para las métricas que limitan la deuda, dijeron a Bloomberg personas familiarizadas con el asunto la semana pasada.
“El gobierno quiere alentar la consolidación en el sector de la vivienda; es probable que los desarrolladores más grandes y, a menudo, estatales se hagan cargo de los jugadores más débiles”, dijo Gabriel Wildau, vicepresidente senior de la firma global de asesoría comercial Teneo. “Quieren acabar con la adicción de la economía a la propiedad”.
Las autoridades chinas han apuntado anteriormente al exceso en el mercado inmobiliario, pero la importancia del sector para la economía significó que tales impulsos se desvanecieron cuando los objetivos de crecimiento se vieron amenazados. Beijing busca reducir la dependencia de la propiedad impulsando la inversión en industrias de alta tecnología y energía limpia, parte de los planes de Xi para hacer que el crecimiento sea más sostenible y de mayor calidad. Sin embargo, tal proceso llevará tiempo y paciencia.
“La transición será larga y dolorosa, y no estamos del todo seguros de si la cúpula tiene la determinación suficiente para superar el arduo proceso”, dijo Hao Hong, estratega jefe de Bocom International Holdings Co.
La determinación de los funcionarios está siendo probada. La recesión inmobiliaria de China se está acelerando, incluso provocando una advertencia de la Reserva Federal. En las ciudades de todo el país, la caída de los precios de las viviendas nuevas se ha profundizado todos los meses desde septiembre, cuando los precios cayeron por primera vez en seis años. Las ventas de viviendas siguen cayendo. Los datos del lunes pueden mostrar que la inversión inmobiliaria creció solo un 5.2% el año pasado, predicen los economistas, el más lento desde 2015.
Los desarrolladores chinos están recurriendo a canjes de bonos, retrasos en los pagos, ventas de acciones y otras medidas desesperadas para pagar la deuda. Al menos ocho de las empresas incumplieron con los bonos de pago en dólares desde octubre. Eso incluye a Evergrande, cuya crisis ha atrapado al prestamista China Minsheng Banking Corp., el banco con peor desempeño del mundo. Un índice de acciones inmobiliarias cayó un 34% el año pasado, su peor nivel desde la crisis financiera mundial de 2008.
Las autoridades están preparadas para aceptar los riesgos para el crecimiento económico y la estabilidad financiera de la campaña, según Eswar Prasad, quien una vez dirigió el equipo de China del Fondo Monetario Internacional y ahora está en la Universidad de Cornell.
“Beijing parece haber determinado que es probable que estos sean costos transitorios que ya no se pueden evitar para limitar los giros futuros del mercado financiero e incluso más desequilibrios en los mercados inmobiliarios”, dijo Prasad.
Tales costos están aumentando. Las acciones de las firmas inmobiliarias cayeron un 4.3% el jueves, la mayor caída en cuatro meses, y están valoradas en solo el 30% de sus activos declarados. Esa es la información más barata que se remonta a 2005. "Solo unos pocos supervivientes" tendrán éxito en el futuro, escribieron los analistas bursátiles de Citigroup Inc. en una nota reciente.
La caída en el mercado de bonos en dólares de alto rendimiento de China se está acelerando, provocada por firmas que anteriormente se consideraban financieramente más sólidas que Evergrande, como Shimao Group Holdings Ltd. y Sunac China Holdings Ltd. Lo que es más preocupante, se está extendiendo a emisores de mayor grado como Country Garden. . Las acciones del desarrollador cayeron casi un 8% el jueves, mientras que su bono en dólares con vencimiento en 2025 cayó 4.8 centavos a 74.4 centavos, a punto de sufrir su mayor caída desde el 1 de noviembre.
Cualquiera que sea la forma que tome la campaña de Beijing para desapalancarse del mercado inmobiliario, está claro que la era que enriqueció a los magnates inmobiliarios y propietarios de viviendas por igual ha terminado. Le espera un futuro más aburrido y estable, si el Partido Comunista puede mantener el rumbo y esquivar una crisis financiera.
“La edad de oro de los precios inmobiliarios en auge y los ingresos crecientes para los desarrolladores probablemente ya pasó”, dijo Gary Ng, economista senior de Natixis SA. “Los precios de las viviendas solo crecerán en una zona estrictamente administrada en el futuro, lo que significa que las viviendas se parecerán cada vez más a los servicios públicos”.
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html