El mercado de bienes raíces simplemente no puede tomar un respiro, con el inventario de casas de segunda mano que se mantiene bajo y las tasas de interés en aumento, lo que dificulta que los compradores justifiquen dar el salto.
Y ahora podemos agregar los problemas financieros de los prestamistas hipotecarios, y el auge (y la caída) de “hipotecas no calificadas” — a los factores que agravan un mercado ya incierto.
Un informe de Fitch Ratings muestra que la originación de nuevas hipotecas disminuyó un 55 % en el segundo trimestre de 2022 en comparación con el año anterior. Y mientras que el enfriamiento en el mercado afecta a todos los prestamistas, los prestamistas no bancarios, especialmente aquellos que negocian en NQM, son los más afectados.
Pero, ¿qué significa realmente el problema en torno a estas hipotecas NQM? ¿Y qué significa para los compradores no tradicionales que intentan afianzarse en el mercado?
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¿Un lío “no calificado”?
Los NQM utilizan métodos no tradicionales de verificación de ingresos y son utilizados con frecuencia por personas con escenarios de ingresos inusuales, que trabajan por cuenta propia o tienen problemas de crédito que dificultan la obtención de un préstamo hipotecario calificado.
han sido previamente promocionado como una opción para prestatarios solventes que de otro modo no calificarían para los programas tradicionales de préstamos hipotecarios.
Pero con First Guaranty Mortgage Corp. y Sprout Mortgage, un par de firmas que se especializan en préstamos no tradicionales que no son elegibles para el respaldo del gobierno, que encallaron recientemente, los expertos en bienes raíces están comenzando a cuestionar su valor.
First Guaranty solicitó la protección por bancarrota en la primavera, mientras que Sprout Mortgage simplemente cerró a principios de este verano.
In documentos vinculados a su declaración de quiebraLos líderes de First Guaranty dijeron que una vez que las tasas de interés comenzaron a subir, el volumen de préstamos disminuyó y dejó a la compañía con más de $473 millones adeudados a los acreedores.
Mientras tanto, Sprout Mortgage, que se apoyó en gran medida en NQM, cerró abruptamente en julio. Y la startup de tecnología inmobiliaria Reali también cerró.
Otros prestamistas no bancarios se ven obligados a racionalizarse para mantenerse a flote. Un informe de HousingWire dice que los prestamistas minoristas Angel Oak, Lower.com y Keller Mortgage han tenido que introducir despidos dadas las difíciles condiciones del mercado.
¿Señalan los NQM otro derrumbe de viviendas? Probablemente no
La mayoría de los observadores del mercado inmobiliario creen que las condiciones actuales, impulsadas por reglas de préstamo más estrictas, significan que es probable que EE. UU. evite un colapso del mercado inmobiliario al estilo de 2008.
Pero las fallas entre los prestamistas no bancarios aún podrían tener un impacto significativo. La participación de NQM en el mercado total de primeras hipotecas ha comenzado a aumentar nuevamente: las NQM representaron alrededor del 4 % del mercado durante el primer trimestre de 2022, duplicando su mínimo del 2 % en 2020, según CoreLogic, una firma de análisis de datos que se especializa en el mercado de la vivienda
Parte de lo que ha contribuido a la reciente popularidad de los NQM son las normas de préstamo más estrictas del gobierno.
Los NQM de hoy se consideran en gran medida apuestas más seguras que los préstamos de alto riesgo que ayudaron a impulsar el colapso de 2008.
Aún así, muchos prestamistas de NQM enfrentarán desafíos cuando los valores de los préstamos comiencen a caer, como muchos ahora con el Medidas de la Reserva Federal para subir las tasas de interés. Cuando los valores caen, los prestamistas no bancarios no siempre tienen acceso a financiamiento de emergencia o activos diversificados que puedan aprovechar como los prestamistas bancarios más grandes.
Más información: ['Manténgase alejado de 'Financial La La Land': Suze Orman dice que la mayoría de los estadounidenses deben hacer esto ahora para sobrevivir a su próxima crisis] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings ?colocación=MEDIA)
Los bancos también pueden apoyarse en préstamos calificados más seguros porque tienen en cuenta la verificación de ingresos tradicional, índices de deuda más estrictos y no tienen características como pagos de interés solamente.
Sin embargo, los principales bancos de EE. UU. están comenzando a ver que el negocio se enfría gracias a la desaceleración en la originación de hipotecas. El informe de Fitch señala que Citi, JPMorgan y Wells Fargo tuvieron que reducir su personal y sus operaciones, mientras que Satander abandonó el mercado hipotecario estadounidense a principios de este año y se asoció con otra empresa para emitir hipotecas a los clientes.
Es importante tener en cuenta que si tiene una hipoteca a través de un prestamista que ahora está en bancarrota o desaparecido, eso no significa que su hipoteca desaparece.
Por lo general, la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés) trabaja con otros prestamistas para recuperar las hipotecas huérfanas y el proceso ocurre lo suficientemente rápido como para evitar interrupciones en el pago del préstamo.
Un número los gobierna a todos
Si bien muchos factores arrastran el Mercado inmobiliario, un punto de datos tiene la mayor importancia: las tasas de interés.
Con el enfoque láser de la Fed en elevar las tasas a buena inflación, hay pocas razones para pensar que el efecto sobre los préstamos y el mercado inmobiliario en general disminuirá en el corto plazo.
Tasas hipotecarias más altas: la tasa fija promedio de 30 años se ha disparado al 7 % a finales de octubre, determinará la cantidad de vivienda que pueden pagar.
(Esto también afecta a los vendedores, muchos de los cuales eventualmente se convertirán en compradores y probablemente dependerán de los préstamos).
Entre una posible sacudida entre los prestamistas no bancarios, reglas de préstamo más estrictas impuestas a los bancos y las tasas más altas de la Fed, hay muchas razones para la cautela en todos los lados:
Los compradores, especialmente aquellos que llevan préstamos tradicionales a la mesa de ofertas, deberán abotonarse. Además de asegurándose de que su crédito esté en orden para cumplir con los estrictos estándares de préstamos bancarios, es posible que deban considerar otras tácticas, como ofertas que sean más altas que el precio solicitado por el vendedor y otras concesiones, como la exención de los costos de reparación por problemas descubiertos durante la inspección.
Por otro lado, los vendedores pueden estar más motivados por ofertas en efectivo, que generalmente aceleran el proceso de cierre al eliminar las hipotecas tradicionales y las tasas de interés crecientes de la imagen.
En cuanto a los posibles vendedores, es posible que deseen considerar esperar para poner sus casas en venta hasta el próximo auge. A pesar de los focos geográficos de valores en aumento y la alta demanda, una tendencia de enfriamiento más amplia a nivel nacional puede hacer que permanecer en el lugar sea una opción prudente.
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Este artículo proporciona solo información y no debe interpretarse como un consejo. Se proporciona sin garantía de ningún tipo.
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html