¿Será por fin 2023 un buen año para comprar una vivienda? Lea esto antes de tomar una decisión.

¿Será 2023 un buen año para los posibles compradores? Depende de su ubicación y sus ingresos, dijo a MarketWatch Odeta Kushi, economista jefe adjunto de First American.

Otros son menos optimistas. “2023 se perfilará como un mercado de nadie. Ni los vendedores ni los compradores verán ningún avance significativo”, dijo a MarketWatch George Ratiu, gerente de investigación económica de Realtor.com. 

“Para los vendedores, la realidad es que los precios que esperaban obtener en los últimos años simplemente ya no existen”, explicó Ratiu. “Para los compradores, los precios se han disparado tanto en los últimos dos años que incluso un descuento del 10% al 20% no les dará una ganga”.

Así es como los expertos ven el mercado inmobiliario en 2023.

Buenas noticias: más casas en venta 

La mayoría de los expertos coinciden en que el inventario, la cantidad de viviendas disponibles para la venta, aumentará en 2023.

“Tendremos más inventario que en los últimos dos años”, dijo Ratiu. Pero las casas en venta permanecen en el mercado por más tiempo, agregó.

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El economista jefe adjunto Taylor Marr dijo que la casa típica ha estado en el mercado durante aproximadamente dos meses. “Hay muchas casas esperando por un comprador”, dijo.

Los constructores también están poniendo casas nuevas en el mercado y están haciendo todo lo posible para impulsar las ventas.

En algunos mercados del oeste, los compradores pueden esperar "mucho más inventario que antes de la pandemia", Jeff Tucker, economista senior de Zillow
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le dijo a MarketWatch.

"Mercados como Phoenix y Las Vegas, que vieron un auge en las ventas durante la pandemia, ahora están experimentando un exceso de casas en venta."

Mercados como Phoenix y Las Vegas, que vieron un auge en las ventas durante la pandemia, ahora están experimentando un exceso de casas en venta, dijo Tucker. “Hay muchas viviendas en el mercado, y eso ejerce una presión a la baja sobre los precios”, señaló.

En la mayoría de los grandes mercados, hay un par de razones por las que el inventario es bajo. 

“Hay menos inventario porque los propietarios no están dispuestos a renunciar a sus tasas hipotecarias ultrabajas”, dijo a MarketWatch Lawrence Yun, economista jefe y vicepresidente senior de investigación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

“La mayoría de las personas refinanciaron a una tasa de aproximadamente el 3% en 2020 y 2021”, agregó. “Vender y [luego] comprar una casa nueva significa tener una tasa hipotecaria del 6.5 %, por lo que incluso una reducción en el tamaño y el precio de la casa significará un pago hipotecario mensual más alto”.

Algunos propietarios son recurriendo al mercado de alquiler en lugar de lidiar con un entorno de venta difícil.

Buenas noticias: menos competencia, adiós a las guerras de ofertas 

Muchos propietarios de viviendas no recordarán con tanto cariño los frenéticos días de la pandemia en los que se hacían ofertas intensas y se excedía el presupuesto solo para cerrar un trato por una casa. 

Dada la fuerte caída en las ventas de viviendas, las guerras de ofertas pueden convertirse en una reliquia de la era de la pandemia en 2023.

"Las condiciones de compra... serán inequívocamente mejores para los compradores en 2023", dijo Tucker, "especialmente en la primera mitad del año, en comparación con la primera mitad de 2022".

Las condiciones de compra incluyen la cantidad de casas para elegir, la competencia por esas casas, verse obligado a superar el precio de lista "y algunos otros aspectos secundarios de eso, como sentirse apurado porque cada casa se vende en un solo fin de semana", Tucker dijo.

Bajo presión, muchos compradores renunciaron a contingencias como financiamiento, tasaciones o inspecciones, agregó. Esas presiones han disminuido a medida que el mercado se ha enfriado. 

“Debido a que el mercado se ha suavizado tanto, todas esas condiciones de compra serán mucho más favorables para los compradores, especialmente en comparación con las frenéticas condiciones del mercado de la primera mitad del año pasado”, dijo Tucker. “Así que esas son realmente buenas noticias para los compradores”.

De acuerdo a una Encuesta de Realtor.com desde el otoño, una parte cada vez mayor de los vendedores dijo que los compradores piden que se realicen reparaciones después de las inspecciones de la vivienda. 

El mercado de la vivienda se está “alejando del entorno hipercompetitivo en el que los vendedores prácticamente tomaron las decisiones a uno en el que los compradores tienen mucho más poder de negociación”, señaló Ratiu. 

Malas noticias: las tasas hipotecarias se estabilizarán pero no bajarán tanto 

Las tasas hipotecarias se han disparado durante el último año, pero los compradores pueden esperar que se estabilicen e incluso caigan levemente.

El aumento de las tasas es la historia de la vivienda de 2022, ya que la Reserva Federal de EE. UU. frenó un entorno de tasas ultrabajas, lo que encareció las hipotecas.

Así es como las tasas aumentaron durante el año pasado, duplicándose efectivamente e incluso alcanzando el 7% en noviembre de 2022: 

“Las tasas hipotecarias son muy difíciles de pronosticar. Pero hay razones para creer que veremos que las tasas hipotecarias comenzarán a estabilizarse el próximo año a medida que la inflación se estabilice un poco”, dijo Kushi, “así que eso ayudará en el frente de la asequibilidad y la confianza del consumidor”. 

Kushi dijo que el pronóstico de consenso es que las tasas terminen 2023 en alrededor del 6%. 

Mientras tanto, la Asociación de Banqueros Hipotecarios espera que las tasas caerá al 5.4% a finales de 2023.

“Hemos visto que las tasas hipotecarias aumentaron enormemente este año, agregando aproximadamente entre $800 y $1,000 por mes adicionales al pago mensual en comparación con hace un año”, dijo Ratiu.

Espere que las tasas se mantengan elevadas, agregó, lo que significa que si los ingresos no aumentan tanto, entonces “el costo de financiar la compra de una vivienda seguirá siendo elevado”. 

Malas noticias: los precios de las viviendas bajarán en algunos mercados, pero seguirán siendo caros

Dado el salto en las tasas de interés, muchos compradores potenciales se mantienen al margen. Y eso está pesando sobre los precios de las casas.

Pero no espere grandes descuentos, o un colapso de la vivienda.

Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics, dijo a MarketWatch que espera que los precios de las viviendas en los EE. UU. caigan hasta un 10% de su punto máximo a su punto mínimo en los próximos dos o tres años. Sin embargo, debe tener en cuenta que esos precios también han aumentado en un 40% desde que golpeó la pandemia. 

“No espero que los precios de la vivienda en Estados Unidos se desplomen”, agregó Zandi. “Por supuesto, si la economía sufre una recesión, la caída de los precios de la vivienda será más significativa. Pero incluso entonces, un choque parece una exageración”. 

Las ventas de viviendas existentes se han desplomado, lo que ha comenzado a ejercer presión sobre los precios de las viviendas. Según la NAR, la el precio medio de venta de una casa existente ha bajado de un pico de más de $410,000 en junio a $370,700 en noviembre.

Ratiu señaló que muchos vendedores han recurrido a recortes de precios para vender su casa. “El veinte por ciento de las casas listadas en Realtor.com tuvieron reducciones de precios en noviembre”, dijo. “Así que espero que sea parte del mercado en 2023, lo cual es una buena noticia”. 

Redfin dijo que sus estadísticas eran más o menos las mismas a nivel nacional, pero en algunos mercados, los recortes de precios han sido más pronunciados y amplios, y en algunos lugares afectan a más de la mitad de los hogares.

“Los compradores no solo pueden ofrecer el [precio] solicitado hoy, sino que también pueden obtener créditos de los vendedores para cubrir sus costos de cierre y también pagar puntos para reducir sus tasas hipotecarias”, dijo Marr.

Entonces, ¿dónde se está desarrollando la desaceleración? “Occidente se enfrenta a la desaceleración más fuerte del precio de la vivienda y a la caída de los precios desde el punto máximo”, dijo Kushi. “Específicamente, Zoom
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mercados que experimentaron el mayor crecimiento en el transcurso de la pandemia”.

Los llamados mercados Zoom incluyen Salt Lake City, Utah; Boise, Idaho; y otras ciudades populares de segundo nivel donde las personas se mudaron para trabajar de forma remota.

Pero si bien es posible que los precios no aumenten, siguen siendo caros, especialmente dado que los ingresos no han aumentado tanto, incluso en medio de una alta inflación.

De acuerdo con un Informe de octubre de la Reserva Federal de Dallas, a pesar del sólido mercado laboral, "la mayoría de los trabajadores están viendo que sus salarios caen aún más por debajo de la inflación", con una disminución promedio del 8.6% en el segundo trimestre de 2022.

No obstante, si las tasas hipotecarias caen al 6% y los precios de las viviendas también caen, "incluso si los ingresos se mantienen estables, eso significa que la asequibilidad mejorará en relación con la actualidad", sostuvo Kushi. “Entonces, se puede argumentar que la asequibilidad mejorará para fines del próximo año”.

En pocas palabras: la asequibilidad mejorará, pero seguirá siendo un mercado desequilibrado 

La caída de las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas hará que las casas sean un poco más asequibles en 2023, pero no mucho. Y, en última instancia, el mercado no favorecerá ni a los compradores ni a los vendedores.

“Las tasas de interés más altas han absorbido el poder de los vendedores”, dijo Marr, “pero no es necesario que los compradores lo consideren una gran ganancia debido a cómo se espera que sigan siendo las tasas de interés. Así que es un poco tira y afloja”. 

Para 2023, Marr tiene un consejo para todos los posibles compradores de viviendas.

“Esté atento a los cambios en el mercado, y eso incluye lo que sucede con las tasas hipotecarias”, dijo Marr. “Si cayeron medio punto, eso podría marcar la diferencia de que su pago mensual sea más asequible”.

Y no descarte las casas que han estado en el mercado por más tiempo de lo habitual. Puede haber algunos diamantes en bruto.

Realtor.com es operado por Move Inc., subsidiaria de News Corp, y MarketWatch es una unidad de Dow Jones, también subsidiaria de News Corp.

¿Tiene alguna idea sobre el mercado inmobiliario? Comuníquese con Aarthi Swaminathan, reportero de vivienda de MarketWatch en [email protected]