(Bloomberg) — Incluso en Suecia, pocas personas sabían mucho sobre Castellum AB. Sin embargo, la venta apresurada de 40 millones de acciones de la compañía inmobiliaria a principios de este mes ahora es vista por algunos como un presagio de lo que vendrá en el mercado inmobiliario europeo.
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El vendedor, M2 Asset Management AB, citó la caída de los precios del mercado que afectó su "capacidad para cumplir con sus compromisos financieros" para tomar la decisión. El dumping de la participación por parte de un accionista importante es solo el último episodio de un año tumultuoso en el que las empresas inmobiliarias de Suecia han visto reducidos a la mitad sus valores bursátiles.
Hay pocas expectativas de un respiro. El sector se enfrenta a $ 10 mil millones en pagos de deuda el próximo año, con demandas de refinanciamiento de alrededor de $ 41 mil millones para fines de 2026, según datos compilados por Bloomberg.
La restricción de financiación a la que se enfrentan las empresas inmobiliarias de Suecia se deriva de sus bonos de tipo variable y vencimientos a corto plazo en un entorno con tipos de interés al alza. Si bien eso hace que el mercado inmobiliario del país nórdico sea más vulnerable que otros en la región, está siendo observado de cerca como una posible prueba de fuego para el resto del sector en Europa.
Algunas empresas inmobiliarias podrían no tener otra alternativa que recurrir al mercado de valores para recaudar fondos.
“Bajo un escenario adverso de no descongelamiento en los mercados crediticios, Suecia podría ser el primero en la fila en una serie de problemas de derechos de rescate de compañías inmobiliarias cotizadas en Europa”, dijo Peter Papadakos, director gerente de Green Street. “Eso tendría implicaciones considerables para el sector inmobiliario cotizado de Europa”.
El banco central sueco y la Autoridad de Supervisión Financiera han advertido repetidamente que los riesgos derivados de la deuda de propiedad comercial representan una amenaza para la estabilidad financiera del país. La principal preocupación es el efecto indirecto para los bancos suecos: los préstamos inmobiliarios el año pasado representaron alrededor de dos tercios del stock total de préstamos en la nación nórdica en comparación con menos de un tercio en muchas economías más grandes de la zona del euro.
Anders Kvist, asesor principal del director de la FSA sueca, dijo que el organismo de control ha estado advirtiendo sobre los altos niveles de deuda en las empresas de bienes raíces comerciales durante al menos cuatro años.
“La caída de los valores de las propiedades podría desencadenar un efecto dominó”, dijo Kvist. “Si el valor de la propiedad cae, la seguridad disponible sobre el préstamo disminuye. Esto puede conducir a demandas de más garantías y, a su vez, obligar a vender en dificultades”.
Los propietarios comerciales como Fastighets AB Balder, SBB y Castellum, que informa los resultados del tercer trimestre el jueves, han pasado la última década siguiendo una estrategia de crecimiento en Suecia que se basaba en recaudar miles de millones de dólares de dinero barato de inversores en bonos hambrientos de rendimiento. Es un libro de jugadas que se adoptó en los mercados europeos impulsados por tasas de interés muy bajas y valoraciones inmobiliarias en auge.
El aumento de la inflación y el endurecimiento agresivo resultante de la política monetaria por parte de los bancos centrales han revertido su suerte. El impacto en el mercado inmobiliario apalancado de Suecia, uno de los más espumosos del mundo el año pasado, ha sido rápido y brutal. Las acciones de SBB cayeron un 81 % en 2022. Los bonos a lo largo y ancho del sector han caído a niveles angustiantes. El miércoles, Moody's Investors Service colocó en revisión las calificaciones crediticias de grado de inversión de Balder para rebajarlas a alto rendimiento.
Se ha convertido en "una combinación sombría para muchas empresas en un mercado donde el dinero fácil ha recompensado a aquellos con una agenda de crecimiento agresiva", dijo Martin Edemalm, administrador de cartera de bonos de SEB Investment Management en Estocolmo. “Pero ahora el mercado ha cambiado fundamentalmente”.
Las empresas inmobiliarias suecas deben refinanciar 40.8 2023 millones de dólares de deuda en bonos que vence durante los próximos cinco años, una cuarta parte de la cual vence en XNUMX. La forma en que manejan esos reembolsos se considera crítica para el sector europeo en general.
“Las firmas inmobiliarias europeas en general tienden a tener un apalancamiento más bajo y perfiles de vencimiento de deuda más largos que sus pares suecos”, dijo Edemalm, cuya firma administra alrededor de 300 mil millones de coronas (US$ 26.5 mil millones) en bonos. "Pero el aumento de las tasas de interés es claramente negativo para la clase de activos, por lo que es razonable suponer que los requisitos de rendimiento aumentarán para los bienes raíces europeos, lo que ejercerá presión sobre las valoraciones".
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Con los rendimientos de los bonos, y por lo tanto los costos de endeudamiento, cotizando a niveles inasequiblemente altos, gran parte de la ruta de financiación de la deuda se ha vuelto demasiado costosa para algunas empresas. El último trimestre, las ventas de bonos inmobiliarios se redujeron a 6.3 millones de coronas, el nivel más bajo desde los últimos tres meses de 2018. Esa crisis está dejando a los emisores luchando por obtener préstamos bancarios mientras sus balances crujen bajo el peso del alto apalancamiento y la caída de las valoraciones de las propiedades.
Jens Andersson, director financiero de Castellum, dijo que la empresa está explorando otros mercados de financiación además de los préstamos hipotecarios tradicionales de los bancos nórdicos. Citó el ejemplo de las colocaciones privadas estadounidenses debido a su larga duración y precios competitivos. Pero incluso ese sector tiene sus obstáculos que superar después de la reciente agitación del mercado dorado en el Reino Unido.
Una opción alternativa para ayudar a aliviar la restricción de financiación ha sido vender activos. SBB se deshizo de propiedades por un total de 6.7 millones de coronas durante el segundo trimestre y más recientemente ha anunciado nuevas ventas de al menos 10.5 millones de coronas. En julio, Standard & Poor's advirtió que había “una posibilidad entre tres” de que pudiera bajar la calificación del arrendador a grado sin inversión.
Estas ventas han llamado la atención sobre una preocupación adicional entre los inversores: los niveles inusualmente altos de propiedad cruzada de Suecia, que previamente han provocado advertencias de las agencias de calificación sobre los riesgos de gobernanza y los posibles conflictos de intereses. M2 Asset Management vendió su participación en Castellum a otro propietario, Akelius Residential Property AB.
El magnate inmobiliario Rutger Arnhult sorprendió cuando fue nombrado director ejecutivo de Castellum después de haber sido elegido presidente por primera vez. Arnhult también controla M2 y es el mayor propietario de Corem Property Group, que el año pasado se unió a otra de sus participaciones, Klovern AB, en una fusión de 1.7 millones de dólares. Castellum, a su vez, posee una tercera parte del propietario noruego Entra ASA, en el que Balder también es accionista.
En un informe sobre el sistema financiero del país en mayo, la FSA dijo que el crecimiento de la deuda en el sector inmobiliario significa que sigue siendo “una vulnerabilidad significativa para la estabilidad financiera”. El organismo de control agregó que está siguiendo de cerca la deuda de las empresas inmobiliarias comerciales porque "a menudo han jugado un papel importante en las crisis financieras".
Maria Gillholm, analista de bienes raíces de Moody's, dice que las complejas redes de propiedad entre las firmas inmobiliarias suecas "limitan aún más su acceso al capital, porque las empresas generalmente se enfocan en proteger su propia liquidez en una recesión".
“Entra, donde Castellum y Balder juntos tienen una participación mayoritaria, es un buen ejemplo”, dijo. “En una recesión, cuando tiene que cuidar su propia liquidez y tal vez vender activos, podría ser más difícil lograr que todos apoyen una inyección de capital”.
El lado positivo para los administradores de dinero como Edemalm es que la liquidación ha sido tan severa que ahora hay gangas que se pueden aprovechar una vez que profundice en los diferentes subsegmentos del sector, como propiedades de mayor rendimiento en la oficina, industrial o espacios logísticos.
El gestor de cartera señala la deuda híbrida en euros vendida por Balder, Castellum y Heimstaden Bostad AB como ejemplos de las mejores opciones.
Estos segmentos son "menos sensibles al aumento de los costos de interés y se beneficiarán de los contratos vinculados al IPC", dijo el administrador de cartera. “Pero las cosas más importantes en este momento son balances sólidos y propietarios fuertes que lo apoyen”.
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html