Los datos recientes sugieren que el mercado de la vivienda se está enfriando rápidamente a medida que las tasas hipotecarias suben. Pero hay razones para seguir siendo optimistas sobre la vivienda incluso cuando los economistas predicen dolor.
Las ventas de viviendas existentes, que constituyen la mayor parte del mercado, cayeron inesperadamente un 7 % en febrero respecto al mes anterior, ya que la tasa hipotecaria promedio a 30 años aumentó a alrededor del 4.1 % en febrero desde el 3.6 % en enero, según Bankrate. Los economistas advierten que eso es solo el comienzo, ya que la Reserva Federal comienza a endurecer la política monetaria. La demanda de viviendas va a la zaga de las tasas hipotecarias entre dos y tres meses, dice la economista jefe de Jefferies, Aneta Markowska.
“En pocas palabras, este es el sector de la economía más sensible a las tasas de interés, y probablemente tendrá dificultades” en la primera mitad del año, dice Markowska. Ian Shepherdson, economista jefe de Pantheon Macroeconomics, señala que las solicitudes de hipotecas ya se han reducido en más de un 10% desde su punto máximo; él dice que es probable que tales aplicaciones caigan mucho más en el segundo trimestre. “El mercado está bajando; esperar un debilitamiento sostenido”, dice Shepherdson.
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Las advertencias de Wall Street están justificadas, dado el problema de la inflación que la Fed apenas ha comenzado a abordar. Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal sugerido en un discurso el lunes que el banco central está preparado para aumentar las tasas de interés en incrementos de medio punto, tal vez tan pronto como su reunión de mayo y posiblemente muy por encima de la llamada tasa neutral que representa una economía perfecta. Si bien la vivienda sin duda se debilitará a medida que aumenten las tasas de interés, hay un par de razones, además de la demografía y la tendencia del trabajo desde el hogar, para apostar a que se mantendrá mejor esta vez en comparación con los ciclos de ajuste anteriores.
Primero, considere lo que Roberto Perli, jefe de política global de
gaitero sandler
,
dice sobre el tono "inconfundiblemente más agresivo" de Powell, a pesar de cualquier dato económico nuevo en el momento en que habló públicamente. A los votantes de todas las tendencias no les gusta la inflación, y los políticos probablemente le están haciendo saber a Powell, dice Perli. “Los vientos políticos pueden cambiar rápidamente si el ajuste de la Fed desacelera la economía”, agrega. “No tenemos ninguna duda de que Powell respondería a esa situación, al igual que ahora está respondiendo al contrario”. En otras palabras, el ladrido de Powell puede ser peor que su mordida.
Eso no quiere decir que, para la vivienda, una fuerte desaceleración económica sea una buena compensación por tasas hipotecarias más bajas. Es simplemente decir que la Fed puede optar por proteger el crecimiento a expensas de llevar la inflación de los precios al consumidor, que ahora es del 7.9%, a una distancia sorprendente de su objetivo del 2%.
Esa es una apuesta que muchos están haciendo. Los inversores siguen invirtiendo dinero en viviendas, a pesar de los crecientes riesgos macro, dice Rick Palacios, director de investigación de John Burns Real Estate Consulting. En el trimestre más reciente, las compras de los inversores aumentaron un 42 % con respecto al año anterior, y la firma dice que los inversores ahora representan el 33 % de las compras de viviendas en EE. UU., unos cinco puntos porcentuales más que la participación promedio durante la última década.
Si bien algunos compradores de viviendas tradicionales seguramente aceleraron sus compras antes de que la Fed elevara las tasas este mes, los inversores a menudo compran viviendas en efectivo y no se ven directamente afectados por las tasas hipotecarias, dice Palacios. Los grandes inversionistas están acaparando rápidamente la participación de los inversionistas familiares que durante mucho tiempo han constituido la gran mayoría de los inversionistas en vivienda, y él estima que aproximadamente $ 60 mil millones en dinero institucional se destinan actualmente al espacio. “La actividad de los inversores fue una locura el año pasado. Ahora es aún más loco”, dice.
La manía refleja las elevadas expectativas de inflación de los inversores. Están comprando bienes raíces como cobertura, estacionando efectivo en un lugar donde pueden aumentar los alquileres a medida que suben los salarios y los precios generales. Eso es porque los problemas de la cadena de suministro no mejoran de la manera que esperaban los economistas y los formuladores de políticas. Para los constructores de viviendas, Palacios dice que los problemas de suministro están empeorando a medida que China se bloquea nuevamente en respuesta al aumento de los casos de covid-19 y la guerra en Ucrania saca del mercado cantidades significativas de productos básicos.
Todo eso está exacerbando la escasez de viviendas que ayudó a elevar los precios un 20% más el año pasado. Para tener una perspectiva de cómo la oferta limitada está ayudando al valor de las viviendas, había alrededor de un millón de viviendas más disponibles para la venta cuando las tasas hipotecarias alcanzaron el 4.5 % por última vez, dice Palacios. Su firma elevó recientemente su estimación de apreciación del precio de la vivienda para 2022 del 12% al 8%.
Los economistas dicen que el aumento de los precios, especialmente junto con el aumento de las tasas hipotecarias, es un obstáculo para la actividad inmobiliaria a corto plazo. Pero dado que la vivienda representa alrededor del 40 % del índice de precios al consumidor, y dado que los precios de alquiler siguen los precios de la vivienda durante aproximadamente 12 a 18 meses, los inversores pueden esperar que la vivienda siga elevando la inflación. A su vez, la inflación debería impulsar la vivienda, casi una quinta parte del producto interno bruto, al alza.
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Una forma de participación de los inversionistas en acciones es a través de los fideicomisos de inversión en bienes raíces. Lisa Shalett, directora de inversiones de
Gestión patrimonial de Morgan Stanley
,
sugirió recientemente asignar más a la clase de activos, con un enfoque en residencial. los
iShares Inmobiliaria Residencial y Multisectorial
fondo cotizado en bolsa (ticker: REZ) es uno que da exposición a apartamentos y viviendas unifamiliares, entre otras inversiones.
A pesar de las razones para seguir siendo positivos con respecto a la vivienda, los inversores no pueden descartar que los compradores ocupados por sus propietarios y, por lo tanto, más sensibles a las tasas hipotecarias, aún constituyen la mayoría del mercado inmobiliario. Y, dice Palacios, tan rápido como los inversionistas han hecho subir los precios de las viviendas, también pueden acelerar una recesión de la vivienda en caso de que EE. UU. caiga en recesión. Pero dado el número y el celo de los inversionistas en vivienda, y dado el inventario en mínimos históricos, Palacios dice que los inversionistas rápidamente pondrían un piso por debajo de los precios. “En todo caso, están ansiosos por ver surgir oportunidades porque el mercado ha estado muy activo”, dice.
Es un arma de doble filo, ya que los inversores que compran una mayor parte de las viviendas empeoran el problema de asequibilidad que enfrentan muchos compradores y se traduce en alquileres más altos para aquellos que no quieren o no pueden comprar. Sin embargo, por ahora, los inversionistas pueden ayudar a proteger el mercado inmobiliario, las acciones relacionadas y la economía en general de parte del dolor que el aumento de las tasas de otro modo haría inevitable.
Escribe a Lisa Beilfuss en [email protected]
