Donde Inmobiliaria

No cabe duda de que mientras la Reserva Federal (Fed) siga comprometida con sus políticas de ajuste antiinflacionario, la vivienda (las ventas, así como la construcción y los precios) seguirá sufriendo el aumento de las tasas hipotecarias. Pero esa no es toda la historia. Las corrientes cruzadas entrarán en la ecuación de la vivienda a medida que la gente vea cada vez más los bienes raíces como una forma de proteger su riqueza de los efectos nocivos de la inflación en acciones, bonos y otros instrumentos financieros.

Hasta ahora, la mayor parte de la presión se ha inclinado hacia el lado negativo del libro mayor de bienes raíces. Desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés en marzo pasado, la tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años ha aumentado, aunque de manera desigual, del 2.8% a más del 6.0%. Debido a que este movimiento ha más que duplicado el costo de respaldar una hipoteca, no es de extrañar que la compra haya sufrido. Las ventas de casas nuevas, según el seguimiento del Departamento de Comercio, han caído un 39% desde los máximos de enero a julio, el período más reciente para el que hay datos disponibles. La construcción ha seguido. Los inicios de casas nuevas a nivel nacional han caído un 19% desde sus máximos en febrero pasado. Los precios de la vivienda también se han suavizado. El precio medio de una casa existente vendida en los Estados Unidos cayó un 2.2%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), de $420,000 en junio a $410,600 en julio pasado, el período más reciente para el que la asociación ofrece una cifra.

La Fed promete aumentar esta presión adversa en los próximos meses. El presidente Jerome Powell, comprensiblemente, se ha negado a decir exactamente hasta qué punto y con qué rapidez tiene la intención de aumentar las tasas de interés, pero se ha comprometido a continuar con esos pasos durante el tiempo que sea necesario para controlar la inflación. A menos que la nación tenga mucha suerte y la inflación disminuya por sí sola, tendrá que hacer mucho más de lo que ya ha hecho. Considere que con una inflación del 7 al 8 % y tasas de interés a 1 año del 3 al 4 %, los prestatarios pagan un préstamo con dólares que han perdido considerablemente más poder adquisitivo real que el interés que le dan al prestamista. Eso apenas está haciendo mucho para detener el flujo de demandas de crédito que causan inflación.

Pero aun cuando las probables acciones de la Fed aumenten los costos de las hipotecas y, en consecuencia, intensifiquen las influencias adversas sobre la vivienda, el deseo de cubrir la inflación con bienes raíces entrará cada vez más en juego. La gente hará lo que pueda para comprar, a pesar del aumento de los costos, porque la propiedad de la vivienda, ya sea total o respaldada por una hipoteca de tasa fija, estabilizará una parte importante de los presupuestos de los hogares, un gran atractivo en un entorno en el que la inflación está aumentando por completo. otros costos de vida. Es más, es probable que los bienes raíces aumenten al menos a la par que la tasa general de inflación, lo que los convierte en una reserva de riqueza más atractiva que, por ejemplo, los bonos, cuyos precios bajarán con cada aumento de las tasas de interés y las acciones, que sufrirán un cálculo de valoración adverso debido al aumento de las tasas de interés, así como a las inevitables incertidumbres provocadas por las presiones generales sobre los precios.

Estas fuerzas ciertamente prevalecieron durante la última gran inflación en los años setenta y ochenta. Entre 1970 y 1980, el índice de precios al consumidor en este país subió un promedio de 1970 por ciento anual. Las tasas hipotecarias fijas aumentaron de alrededor del 1990 por ciento en 6.2 a más del 7.3 por ciento en 1970, elevando el costo de respaldar una hipoteca en casi un 13 por ciento. Para aquellos que eran dueños de sus casas o tenían sus tasas hipotecarias aseguradas, esto no significaba nada, pero era muy importante para los posibles compradores. Sin embargo, a pesar del considerable viento en contra de las crecientes tasas hipotecarias impuestas a la compra, el precio medio de una casa vendida en los Estados Unidos aumentó durante este tiempo de $1985 80 a $23,900 125,000, un aumento del 8.6 por ciento anual y un retorno de la inversión de 2.4 puntos porcentuales al año. año por encima de la inflación y mejor que la mayoría de los otros vehículos disponibles para los inversores.

Por supuesto, el aumento de los costos de las hipotecas durante este tiempo limitó a los compradores que buscaban la cobertura de la inflación inmobiliaria, y lo harán en el entorno actual. Pero en lugar de simplemente ahuyentar a la gente, la historia sugiere que los compradores probablemente reduzcan la distribución de precios. La restricción presupuestaria impuesta por el aumento de los costos de financiamiento impulsará a las personas a no alejarse, sino a conformarse con menos de una casa en un lugar quizás menos lujoso. Este efecto ya es evidente en los datos del Departamento de Comercio. En diciembre pasado, cuando las tasas hipotecarias aún eran bajas y las preocupaciones por la inflación apenas comenzaban a surgir, se produjo una cantidad desproporcionada de ventas en el extremo superior de la distribución de precios. Aunque el precio medio de la vivienda registrado por la NAR se situó en unos $360,000 500,000, un tercio de las compras de viviendas en todo el país se realizaron por encima de los $29 83. Solo el XNUMX% de las compras nacionales se realizaron a precios cercanos a la mediana. Con la subida de los tipos hipotecarios se ha producido un movimiento a la baja en la distribución de precios. A partir de julio, alrededor del XNUMX% de las compras se produjeron a precios muy agrupados en torno al precio medio.

Es probable que este patrón incipiente se vuelva más extremo a finales de este año y hasta 2023. Podría extenderse por más tiempo en el caso no improbable de que la inflación persista. Las ventas a los mejores precios sin duda se mantendrán. La asequibilidad significa menos para quienes compran en ese rango, mientras que estas mismas personas tienen una poderosa necesidad de proteger la riqueza de las pérdidas en los mercados financieros y de los otros estragos de la inflación. Otros que alguna vez pudieron alcanzar debido a las bajas tasas hipotecarias se negociarán más cerca del precio medio, mientras que aquellos que siempre tuvieron que comprar en el extremo inferior de la distribución de precios se verán obligados a salir del mercado. Las presiones negativas limitarán las ventas y la construcción y frenarán las ganancias de precios, pero menos de lo que podría sugerir una mirada simplista solo al costo de financiamiento.