¿Dónde bajarán los precios? ¿Y por qué?

Puntos clave

• Morgan Stanley ha pronosticado una caída del 10 % en los precios de la vivienda entre junio de 2022 y 2024. Esto se yuxtapone con el aumento del 45 % en los precios que experimentó el mercado inmobiliario de EE. UU. entre diciembre de 2019 y junio de 2022.
• Algunos mercados ya están mostrando una caída significativa de precios, encabezando la lista se encuentran áreas metropolitanas como San Francisco, Seattle y San Diego.
• Si bien es probable que los precios de las viviendas bajen, es probable que la demanda de viviendas provocada por la continua escasez de Estados Unidos aumente las pérdidas catastróficas para los propietarios. No es probable que estemos viendo una situación de 2008.

Entre junio de 2022 y finales de 2024, los expertos de Morgan Stanley pronostican una caída de alrededor del 10 % en los precios promedio de la vivienda a nivel nacional. A primera vista, estos números pueden parecer preocupantes, pero es importante tener en cuenta el contexto.

En primer lugar, este nivel de enfriamiento del mercado no indica necesariamente un "desplome". Por lo general, cuando vemos una caída del mercado inmobiliario, esperamos ver una reducción en los precios de al menos un 20%. Esto no se acerca a lo que los expertos predicen actualmente, a menos que entremos en una recesión profunda y oscura que provoque altas tasas de desempleo. Incluso entonces, probablemente no sería tan malo como en 2008.

Hay varios factores que protegen al mercado de la caída libre. Considerémoslos antes de revisar las ciudades que se han visto más afectadas.

El mercado estuvo en un repunte insostenible durante dos años.

El valor de las viviendas se ha disparado desde que comenzó la pandemia. Desde diciembre de 2019 hasta junio de 2022, los precios aumentaron un 45 %. Incluso después de tener en cuenta las caídas de precios recientes, los precios de las viviendas han aumentado un 38 % desde marzo de 2020. Este nivel de crecimiento no tenía precedentes y era insostenible. En algún momento tuvo que reducir la velocidad.

El hecho de que fuera insostenible es una de las razones por las que se está desacelerando. El mercado de la vivienda ha superado significativamente el crecimiento de los salarios, por lo que aunque estamos en medio de una escasez de viviendas, lejos menos personas pueden darse el lujo de comprar.

La escasez de viviendas en Estados Unidos no está mejorando

El telón de fondo de esto es que Estados Unidos está, y ha estado, en medio de una escasez de viviendas, incluso antes de la pandemia. Para solucionar este problema, los expertos de Freddie Mac y Up for Growth estimaron en 2021 que Estados Unidos necesita 3.8 millones de viviendas nuevas. Si le pregunta a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, ese número puede estar más cerca de 7 millones de casas nuevas.

Sin embargo, la nueva construcción se está desacelerando. Los inicios de viviendas cayeron un 8.8 % año tras año entre octubre de 2021 y octubre de 2022, y las solicitudes de permisos para nuevas construcciones cayeron un 10.1 % durante el mismo período.

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Esto significa que cualquier disminución en los precios de las viviendas durante el próximo año probablemente tenga un piso. Si bien menos personas que quieren comprar pueden hacerlo debido a los altos precios, es de esperar que la escasez de oferta evite que la oferta supere en gran medida a la demanda.

El resultado de esta ecuación no es bueno para los inquilinos, una cuarta parte de los cuales ya paga más del 50 % de sus ingresos a su arrendador actual. Es posible que los precios de las viviendas no bajen hasta un punto en el que estas personas puedan permitirse comprar.

Pero para los propietarios de viviendas, puede proporcionar una pequeña garantía de que no corren un riesgo tan alto de perder su hogar. Incluso en los últimos meses, cuando los precios de las viviendas comenzaron a enfriarse en la mayoría de los mercados, las tasas de ejecución hipotecaria aún no han alcanzado los niveles previos a la pandemia. Y las circunstancias del mercado que causaron que tantos terminaran al revés con sus hipotecas en 2008 no están presentes hoy.

¿Dónde están cayendo más rápido los precios de las viviendas?

Eso no significa que los precios de las casas no vayan a bajar en absoluto. De hecho, según el índice Case-Shiller de S&P, el valor de las viviendas bajó un 2.6 % entre junio y septiembre de 2022. Todavía subió un 7.81 % año tras año, pero el clip de las disminuciones a corto plazo han sido notables.

La mayoría de las áreas metropolitanas que S&P considera experimentaron una disminución durante el período de tres meses en 2022, pero estas ciudades experimentaron las mayores caídas:

• San Francisco: – 10.36%
• Seattle: – 9.55%
• San Diego: – 7.24%
• Los Ángeles: – 5.61%
• Dénver: – 5.60 %
• Dallas: – 4.34%
• Pórtland: – 4.25%
• Las Vegas: – 3.69%

De las dos áreas metropolitanas que todavía experimentaron aumentos de precios durante un período de tres meses, todas vieron disminuciones de precios de agosto a septiembre de 2022.

¿Por qué los precios están cayendo más rápidamente en estas ciudades?

El mejor caso de estudio podría ser el mercado que experimentó las mayores caídas de precios: San Francisco.

El mercado de San Francisco se enfrenta a los mismos problemas que el resto del país: precios de la vivienda inaccesibles y altas (aunque ligeramente menos alta en noviembre) Tasas de interés. La mayor diferencia es que San Francisco tenía más para caer.

San Francisco ha tenido durante mucho tiempo uno de los mercados inmobiliarios más caros del país. Algunos de los precios más altos de la nación son los que más bajan.

San Francisco, en particular, ha experimentado un éxodo masivo desde que comenzó la pandemia, y el condado perdió alrededor del 6.7 % de su población solo entre julio de 2020 y julio de 2021. Una explicación de esto es que a medida que más puestos se volvieron remotos a partir de marzo de 2020, los trabajadores tecnológicos, que están muy concentrados en esta región, han cosechado algunas de las mayores oportunidades para trabajar desde casa.

¿Y por qué pagar por una casa en uno de los mercados inmobiliarios más caros del país cuando podría vivir y trabajar en cualquier otro lugar?

Si bien algunos trabajadores están regresando al área de la Bahía a medida que algunas empresas eliminan las oportunidades laborales flexibles, los efectos de las migraciones masivas de trabajo remoto aún han dejado una marca significativa en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Las otras ciudades de la lista, desde Seattle hasta DC, han experimentado fenómenos similares, aunque la situación de cada mercado es parcialmente única.

Por ejemplo, los precios de las viviendas en Nueva York han bajado, pero no tanto como en San Francisco. Las empresas con sede en Nueva York han implementado políticas de regreso a la oficina más obligatorias, lo que ha obligado a más personas a regresar a la ciudad. Esta puede ser una causa parcial de sus disminuciones de precios suavizadas en comparación con San Francisco.

En pocas palabras

Es probable que el mercado de la vivienda pierda valor hasta 2024, pero es más una corrección del mercado que una caída del mercado. Debido a que Estados Unidos tiene escasez de viviendas, es probable que la demanda evite que los precios de las viviendas caigan en el olvido.

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