¿Qué está pasando con las tasas hipotecarias y los precios de la vivienda en este momento?

Puntos clave

• Es más probable que los precios de las viviendas se mantengan durante el próximo año según Goldman Sachs, aunque se han inflado un 43% desde antes de la pandemia.
• Las subidas de tipos de la Fed han hecho que los préstamos sean más caros y se espera que los tipos aumenten durante los próximos 12 meses.
• Si debe comprar una casa durante el próximo año, es probable que las tarifas sean más bajas ahora que en los próximos meses.

En los últimos dos años, el mercado de la vivienda ha experimentado una demanda extrema y una oferta limitada, lo que ha llevado a aumentos masivos de precios en un período corto.

Al mismo tiempo, la inflación se ha disparado en todo el mundo, incluso aquí en los EE. UU. Para controlar la inflación, la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en marzo de 2022, lo que encareció los préstamos además de precios base más altos.

¿En qué se diferencia el panorama actual del de hace dos años?

En 2020, el precio de lista promedio de una casa estadounidense fue de $ 374,500, con tasas de interés promedio en hipotecas a 30 años en 3.11%.

Hoy, la tasa de interés promedio es de 7.06%, con precios promedio de viviendas de hasta $525,000.

Eso significa que si compró una casa hace dos años con una hipoteca a 30 años y un pago inicial del 20%, la compra promedio le habría costado $536,551 en capital e intereses durante el transcurso de su préstamo.

La compra promedio en el mercado actual le costaría $1.11 millones en capital e intereses en el transcurso de una hipoteca a 30 años con un pago inicial del 20%. Esa es una diferencia de más de medio millón de dólares para cuando termine de pagar su hipoteca.

Las tasas de interés son más altas hoy porque la Reserva Federal está tratando de frenar la inflación. Los precios son más altos por algunas razones. Primero, Estados Unidos tenía escasez de viviendas antes de la pandemia. Esto nos puso en una mala posición cuando las cosas empeoraron.

Durante la pandemia, muchos trabajadores administrativos decidieron trasladarse con la nueva libertad del trabajo remoto. Muchos se mudaron a lugares menos costosos. Esto también aumentó la demanda y elevó los precios a través de guerras de ofertas.

¿Están bajando los precios de las viviendas?

Todavía es pronto para decidir si los precios de las viviendas tienen una tendencia a la baja. Si bien los precios de las viviendas tienden a tener un cambio estacional a la baja a medida que avanza el verano, este año las cifras fueron mayores que el promedio. Por lo general, vemos una disminución del 2 % de junio a agosto, pero este año esa disminución fue del 6 %. Parece prometedor para los posibles compradores.

Aún así, es importante mirar estos números en contexto. En agosto de 2022, los precios eran un 7.7 % más altos que en el mismo período en 2021. Desde una perspectiva a más largo plazo, los precios de las viviendas podrían seguir aumentando. Tendremos que esperar para ver los números de otoño e invierno para tener respuestas más definitivas.

Los precios siguen tan altos porque hay una escasez de inventario. Si bien las nuevas construcciones aumentaron un 12.2 % en agosto, podemos atribuirlo en parte a los problemas de la cadena de suministro. Muchos constructores no pudieron obtener los suministros que necesitaban para trabajar en sus proyectos, y muchos de estos suministros finalmente les llegaron al final del verano en una gran ráfaga.

El hecho de que vimos que las nuevas construcciones aumentaron el mes pasado no significa que vayan a aumentar el inventario para las familias estadounidenses. La mayor parte del aumento en el inventario estará en los mercados comerciales, los posibles propietarios buscan alquilar nuevas unidades a los inquilinos.

Muchos estadounidenses han sido excluidos del mercado debido a que los precios de las viviendas se han disparado en los últimos dos años. Eso significa que hay más demanda en el mercado de alquiler de lo habitual, y ahí es donde los desarrolladores han estado enfocando su energía. Si nos fijamos en los proyectos de viviendas plurifamiliares de cinco o más unidades en exclusiva, la obra nueva se dispara, un 28.6%.

Otra razón por la que este repunte temporal no debe interpretarse como una razón para relajarse es que los permisos para futuros proyectos de construcción de viviendas se redujeron un 10 % al final del verano. De cara al futuro, podemos esperar ver un inventario aún más reducido en el mercado de viviendas asequibles como resultado, incluso cuando las viviendas a precios más altos permanezcan en el mercado durante meses.

Con menos demanda a precios más altos, menos vendedores potenciales están ansiosos por cotizar. La oportunidad que había el año pasado ha disminuido, con casas en el mercado por más tiempo. Las ventas de casas listadas entre $250,000 y $500,000 cayeron un 14 % de 2021 a 2022, en parte porque hay menos inventario en este rango de precios con el aumento de los precios de las casas.

Pero las ventas de casas más caras también bajaron. Aquellos con precios de lista entre $ 750,000 y $ 1 millón bajaron un 3%.

Sin embargo, los precios más altos y el inventario menos asequible no son la única razón por la que las personas han disminuido la compra de viviendas en 2022. También está el tema de las subidas de tipos de interés federales.

¿Están subiendo más las tasas hipotecarias?

A partir de marzo de 2022, la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés. Eso hace que los préstamos, incluidos los préstamos a través de una hipoteca, sean más caros.

El miércoles 21 de septiembre de 2022, la Fed anunció otra subida de tipos de 0.75 puntos porcentuales. Eso hace que la tasa de fondos federales actual sea del 3% al 3.25%, y solo se espera que aumente. Es probable que veamos otras dos rondas de aumentos por un total de 1.25 puntos porcentuales adicionales para fines de año.

La Fed está insinuando actualmente que las tasas podrían subir hasta un 4.6% en 2023.

Las estimaciones a principios de octubre de 2022 sitúan la tasa promedio de una hipoteca a 30 años en 7.06%. Si bien es razonable esperar que las tasas se disparen aún más, queda por ver cuánto más alto.

El aumento de las tasas de préstamo no solo desalienta a los compradores, sino que desalienta a los vendedores incluso a listar sus propiedades en primer lugar, lo que agrava aún más la escasez del lado de la oferta. Muchos de estos vendedores presumiblemente estarían sacando nuevas hipotecas cuando vendan su antigua casa.

La mayoría de los estadounidenses tenían tasas garantizadas por una hipoteca cuando eran inferiores al 6%, por lo que poner en venta su propiedad podría significar aumentar sus costos de financiamiento en cualquier propiedad nueva.

¿Debo comprar ahora o esperar más?

Es concebible que comprar más temprano que tarde pueda ahorrar dinero en las tasas de interés. Pero es difícil ver cómo un comprador, especialmente un comprador de vivienda por primera vez, gana en este mercado.

Si bien estamos viendo disminuciones de precios a corto plazo y aumentos de precios a largo plazo, Goldman Sachs en realidad predice que los precios se mantendrán iguales hasta 2023, con un aumento o disminución promedio del 0%. Si bien pueden ocurrir disminuciones regionales, se espera que los promedios nacionales se mantengan donde están ahora.

Si los precios suben o bajan va a ser muy variable dependiendo de su mercado local.

Puede que no haya un aumento de precios a nivel nacional, pero es muy probable que las tasas aumenten a lo largo de 2023, hasta que la Reserva Federal alcance el 4.6 %. Después de eso, las tasas pueden permanecer altas por un tiempo o volver a bajar, dependiendo de cómo se vea la inflación. Es casi imposible predecir cómo será la oferta y la demanda en ese momento.

Si no necesita mudarse de inmediato, puede decidir esperar hasta 2024 o cuando la Fed comience a bajar las tasas nuevamente. Hay más riesgo e incertidumbre en la ecuación de precios que lejos.

En pocas palabras

Los precios de catálogo de las viviendas siguen siendo altos. Las tasas de interés son caras para las hipotecas: la última vez que vimos tasas tan altas fue a principios de la década de 2000. Pero es muy probable que los préstamos se vuelvan aún más caros en los próximos 12 meses, lo que dificultará aún más la decisión para aquellos que necesiten comprar dentro del próximo año.

Hasta que el mercado inmobiliario se enfríe, la mayoría de nosotros buscaremos en los mercados para invertir y seguir ahorrando para el pago inicial. Q.ai elimina las conjeturas a la hora de invertir.

Nuestra inteligencia artificial recorre los mercados en busca de las mejores inversiones para todo tipo de tolerancias al riesgo y situaciones económicas. Luego, los agrupa de forma práctica. Kits de inversión que simplifican la inversión.

Lo mejor de todo es que puedes activar Protección de cartera en cualquier momento para proteger sus ganancias y reducir sus pérdidas, sin importar en qué industria invierta.

Descarga Q.ai hoy para acceder a estrategias de inversión impulsadas por IA. Cuando deposite $100, agregaremos $100 adicionales a su cuenta.