¿Qué está pasando con los precios de las casas? Las tasas hipotecarias y la escasez de oferta son factores

Los precios de las viviendas se están suavizando en la mayoría de los mercados de todo el país.

Sin embargo, los precios de las viviendas siguen siendo más altos en comparación con hace un año, y es poco probable que caigan demasiado.

El fuerte aumento de las tasas hipotecarias en los últimos meses ha hecho que la vivienda sea más cara para cualquiera que necesite un préstamo. Si bien eso hace que algunos compradores retrocedan y algunos vendedores reduzcan lo que piden, la fuerte demanda y la escasez de suministros respaldan los precios.

Los informes recientes están utilizando comparaciones mensuales debido al cambio brusco en el auge inmobiliario impulsado por la pandemia, que alguna vez estuvo caliente. Así que los cambios pueden parecer dramáticos.

Black Knight, una firma de software, datos y análisis de bienes raíces, informó el segundo mes consecutivo de caídas en agosto, con precios que bajaron un 0.98% desde julio. Reportó una revisión al alza de 1.05% disminución mensual en julio. En conjunto, estos marcan las mayores caídas mensuales en más de 13 años y la octava más grande desde al menos principios de la década de 1990, dijo Black Knight.

"Cualquiera de ellos habría sido la mayor caída de precios en un solo mes desde enero de 2009; juntos representan dos meses consecutivos de retrocesos significativos después de más de dos años de crecimiento récord", Ben Graboske, presidente de datos y análisis de Black Knight. , escribió en el informe.

"El los únicos meses con caídas de precios en un solo mes significativamente más altas que las que hemos visto en julio y agosto fueron en el invierno de 2008, luego de la quiebra de Lehman Brothers y la posterior crisis financiera”, agregó.

A pesar de todos estos factores, es importante recordar que los bienes raíces también están fuertemente influenciados por las fuerzas económicas locales. También es estacional. Las familias tienden a comprar casas más grandes y más caras en la primavera y el verano, para poder mudarse entre los años escolares. Eso sesga los precios al alza. Las casas más pequeñas y menos costosas tienden a venderse en otoño e invierno, lo que sesga los precios a la baja. Esta es la razón por la cual los precios de las viviendas generalmente se comparan año tras año, para obtener la lectura más precisa.

El precio promedio de la vivienda ahora es de alrededor del 2%, o $ 8,800, por debajo de su pico de junio de $ 438,000. Black Knight informa que los precios están fuera de sus picos en 97 de los 100 mercados más grandes de EE. UU., pero siguen siendo aproximadamente un 40 % más altos que en 2019, antes de la pandemia.

Pero la tasa de crecimiento se está enfriando. Esta semana, CoreLogic informó que los precios de las viviendas fueron un 13.5 % más altos en agosto que en el mismo mes del año anterior. Esa es la tasa anual de apreciación más baja desde abril de 2021, según el informe. Refleja parcialmente el enfriamiento de la demanda de los compradores debido a las tasas hipotecarias más altas. CoreLogic espera que estos aumentos anuales continúen reduciéndose, pero seguirán mostrando una ganancia del 3.2 % en agosto del próximo año.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en su informe de ventas de casas de agosto, mostró que el precio medio de una vivienda existente aumentó un 7.7 % año tras año. Compare eso con una ganancia del 15% año tras año en mayo pasado. La mediana a menudo está sesgada por los tipos de casas que se venden. Después de un auge en las ventas de casas de lujo durante la pandemia, las ventas de casas de mayor precio cayeron en agosto. Eso puede explicar al menos parte de la ganancia anual más pequeña.

Los agentes de bienes raíces, sin embargo, notaron que mientras que los precios de las casas tradicionalmente caen de julio a agosto, este año cayeron tres veces más rápido que lo normal.

Ciertos mercados se están debilitando más rápido que otros. Algunos de los mercados que experimentan las mayores caídas son algunos de los que antes eran más caros, como San José, San Francisco y Seattle, según Black Knight. Estos mercados están siendo los más afectados por el aumento de las tasas hipotecarias porque, para empezar, eran muy inasequibles.

Otros mercados que experimentan grandes caídas son aquellos que experimentaron el mayor aumento de la demanda durante la pandemia, como Phoenix y Las Vegas. Con la capacidad de trabajar desde cualquier lugar, las personas acudieron en masa a estos mercados comparativamente más asequibles donde el clima podría haber sido más amigable. Ese aumento en la demanda impulsó los precios.

Las grandes ganancias de precios se mantienen en los mercados de Florida, que continúan experimentando una fuerte demanda debido al cambio de muchos trabajadores tecnológicos de Silicon Valley a Sun Belt durante la pandemia.

Es poco probable que los precios de las viviendas caigan drásticamente como lo hicieron durante la Gran Recesión provocada por la crisis financiera porque hay mucha más demanda que oferta.

Antes de la pandemia, los suministros eran bajos debido a una década de subconstrucción después de la Gran Recesión. La furiosa compra de viviendas durante la pandemia solo exacerbó esa escasez. Ese desequilibrio entre la oferta y la demanda fue lo que hizo que los precios de las viviendas subieran más de un 40 % en solo dos años.

También hay menos vendedores. Ven que el mercado se está debilitando y algunos no quieren recibir menos por su casa de lo que creen que se merece.

“En este momento, los posibles vendedores no solo se enfrentan a la caída de la demanda y la disminución de los precios debido a las tasas de interés marcadamente más altas, sino que también tienen un creciente desincentivo para renunciar a sus propias hipotecas con tasas históricamente bajas en este entorno. Algunos pueden estar esperando en el mercado para ver si la demanda y los precios regresan en la primavera”, dijo Graboske.

Hay alrededor de tres meses de suministro en el mercado interno existente, que es aproximadamente la mitad de lo que se considera un mercado equilibrado. Hay más oferta en el mercado de viviendas nuevas, pero la construcción nueva tiene un precio superior y los compradores de hoy se enfrentan a tasas hipotecarias más altas. La asequibilidad todavía se encuentra en uno de los peores niveles de la historia, a pesar de que los precios se han suavizado ligeramente.

En lo que la mayoría de los expertos parecen estar de acuerdo es que este no es un mercado inmobiliario “normal” o incluso una corrección normal en los precios. La inflación, la incertidumbre económica mundial, el aumento de las tasas hipotecarias y una oferta aún escasa de viviendas en venta pesan sobre los compradores potenciales. Queda por ver hasta dónde retrocederán y cuánto ese retroceso enfriará los precios.