Lo que se avecina para la vivienda en 2023: desaceleración y parada de viviendas unifamiliares

En enero de 2020, me complací con una predicción no solo sobre 2020, pero durante toda la década. De alguna manera, me perdí la pandemia global y el cierre que iba a ocurrir solo unas semanas después. Entonces, con cierta inquietud, vuelvo a pensar en el año que viene con la ayuda de un artículo del Wall Street Journal que revisa los datos del tercer trimestre de 2022. En pocas palabras, el mercado de la vivienda ya comenzó a desacelerarse y se reducirá a un detenerse en la primera mitad de 2023. Lo que viene a continuación dependerá de lo que hagan los compradores en efectivo con su dinero y de si los gobiernos toman decisiones inteligentes o empeoran las cosas.

La historia del Wall Street Journal (el Diario) tiene un titular sobre el comportamiento de los grandes inversores en el mercado de la vivienda, pero termina cubriendo puntos de datos clave relevantes para formar una imagen de la economía de la vivienda, especialmente la propiedad unifamiliar y los alquileres. La propiedad se ha convertido en una especie de obsesión entre algunos defensores y especialmente el Puerto de Cincinnati que tiene abrió una campaña contra lo que llama “inversionistas institucionales” o “inversionistas corporativos”.

He señalado que es un esfuerzo extraño tratar de detener la inversión en viviendas de alquiler mediante la compra de viviendas con dinero de la venta de bonos a los inversores. El artículo del Journal señala que “la compra de viviendas por parte de inversores cayó un 30 % en el tercer trimestre, una señal de que el aumento de tasas de endeudamiento y los altos precios de la vivienda que empujaron a los compradores tradicionales al margen también están causando que estas empresas retrocedan”. Quizás esto también enfríe el fervor regulatorio en torno al tema.

Pero los datos indican que, en general, ha habido una "disminución en las ventas generales de viviendas, que se han desplomado con las tasas hipotecarias aumentando rápidamente". La adquisición de viviendas unifamiliares por parte de inversores suele tener como objetivo rehabilitarlas y luego convertirlas en viviendas de alquiler. La historia del Diario encuentra que, El crecimiento de los alquileres también ha comenzado a desacelerarse. Los alquileres de viviendas unifamiliares aumentaron un 10.1 % interanual en septiembre, frente al 13.9 % de abril, según la firma de datos de vivienda CoreLogic.CLGX
.” Esto sigue siendo "más fuerte que en el mercado de apartamentos". La historia postula que el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares se ha mantenido porque los inquilinos de esa tipología tienen más dinero. Este no es necesariamente el caso. A menudo, los inversionistas más pequeños adquieren casas de la misma manera que los más grandes y, con frecuencia, estos sirven a familias más grandes con menos dinero.

Pero también es cierto que estos proveedores de vivienda “enfrentar los vientos en contra del aumento de las evaluaciones de impuestos a la propiedad que se han producido junto con enormes aumentos en la apreciación del precio de la vivienda”. El frenesí de compras del año pasado elevó el valor de los activos, ejerciendo presión sobre los propietarios no solo con evaluaciones más altas, sino también para vender a los ocupantes propietarios, personas que querían comprar, no alquilar.

Todo esto sucede en un momento en que, como en Cincinnati, “los grandes propietarios de viviendas en alquiler están bajo un mayor escrutinio por parte de los gobiernos federal y local." Ya he abordado los problemas de propiedad en otros lugares, pero aquí es donde todos estos antecedentes ayudan a formar la base de mis conjeturas sobre lo que se avecina este año. A medida que los compradores descubren que no pueden permitirse el lujo de comprar debido a las altas tasas de interés, y los vendedores no pueden encontrar compradores que puedan pagar lo suficiente, habrá muchos propietarios angustiados, especialmente si se desencadena una recesión y la gente comienza a perder sus empleos.

Al igual que en 2008 y 2009, la gente con dinero en efectivo se va a encontrar en condiciones de paliar este problema comprando lotes de terrenos y viviendas, e incluso proyectos que están en construcción o en financiamiento hoy. La historia del Journal corrobora esto para los inversores más grandes que sugiere que están “preparando grandes fondos para comprar casas. El negocio de gestión de activos de JP Morgan dijo este mes que había formado una empresa conjunta con el propietario de alquileres Haven Realty Capital para comprar y desarrollar $ 1 mil millones en casas. Esto lo haría "difícil de aprovechar para los compradores tradicionales". ¡Puedes decir eso de nuevo!

A medida que el dinero barato se agota y la gente pierde sus trabajos, muchos, incluidos los desarrolladores y constructores, estarán desesperados por rescatar. he señalado en otro lugar, el mercado inmobiliario dejará de producir muchas viviendas en 2023; simplemente será demasiado arriesgado comenzar cualquier proyecto en un entorno que se describe en la historia del Journal. A medida que la producción se detiene y aquellos con efectivo compran terrenos, viviendas y proyectos, las ciudades especialmente estarán preparadas para un gran aumento de precios cuando la demanda regrese más adelante en el año o en 2024.

Es probable que los gobiernos locales hagan dos cosas. Primero, como en Cincinnati, estarán tentados a castigar a los inversionistas u otras personas que estén comprando propiedades con efectivo. Esto no ayudará, pero hará que el futuro sea más oscuro. Ahuyentar a los inversores simplemente significará ejecuciones hipotecarias y quiebras para empresas y propietarios sobredimensionados, lo que dañará aún más la oferta. Los bancos tampoco tendrán mucha suerte con la mudanza de propiedades. Lo segundo que harán algunas ciudades es nada. Si bien esto no empeorará la situación futura, simplemente allanará el camino para el pánico más adelante cuando los precios suban debido a la escasez de oferta.

Lo que las ciudades pueden y deben hacer ahora es suspender todas las regulaciones que no sean relevantes para la salud y la seguridad, acelerar los permisos de manera drástica y utilizar los recursos que tengan para invertir en la realización de proyectos en dificultades. Los gobiernos locales también podrían comprar tierras a precio de ganga y luego cambiar de dirección, entregando la tierra a Community Land Trust cuando el mercado regrese.

Las ciudades que tengan cierta perspicacia y se permitan flexibilidad ganarán la recuperación futura, permitiéndose señalar la asequibilidad como clave para atraer nuevos puestos de trabajo. Los que no hagan nada o insistan en atacar a los inversores o imponer más reglas, se encontrarán, previsiblemente, con inflación en el mercado inmobiliario. Esto no perjudicará a los inversores que ganarán dinero, pero perjudicará a las personas que luchan por llegar a fin de mes y verán que sus fortunas se rezagan mientras que otras aumentan.