Este artículo se publicó originalmente el bankrate.com.
La Reserva Federal ha elevado las tasas de interés por séptima vez consecutiva este año. Esta vez, sin embargo, el aumento es menor: el presidente de la Fed, Jerome Powell, anunció un aumento de medio punto en la tasa de fondos federales el 14 de diciembre, que es inferior a los aumentos de tres cuartos de punto de las últimas reuniones. Aún así, el la última vez que subió las tasas tanto en un solo año fue en la década de 1980.
En un esfuerzo por controlar la inflación galopante, la Reserva Federal aumentó las tasas de interés en un cuarto de punto en marzo de 2022 y luego en medio punto en mayo. Los elevó aún más en junio, por tres cuartos de punto porcentual —que fue, en ese momento, la mayor subida de tipos de la Fed desde 1994— y siguió haciendo lo mismo en julio, septiembre y noviembre.
Los aumentos están diseñados para enfriar una economía que estaba en llamas después de recuperarse de la recesión del coronavirus de 2020. Esa recuperación dramática ha incluido un mercado inmobiliario al rojo vivo caracterizado por precios de viviendas récord y niveles microscópicos de inventario.
Sin embargo, desde finales del verano la El mercado de la vivienda ha mostrado signos de enfriamiento, con una desaceleración de la apreciación a nivel nacional y los precios incluso cayendo en muchos mercados. Y los precios de las viviendas están determinados no solo por las tasas de interés sino por una combinación complicada de factores, por lo que es difícil predecir exactamente cómo afectarán los esfuerzos de la Reserva Federal al mercado de la vivienda.
“La recesión de la vivienda está aquí”, dice Marty Green, director de la firma de abogados hipotecarios Polunsky Beitel Green. “La gran pregunta ahora es qué tan rápido se propaga al resto de la economía”.
Las tasas más altas son un desafío tanto para los compradores de vivienda, que tienen que hacer frente a pagos mensuales más elevados, como para los vendedores, que experimentan menos demanda y/o ofertas más bajas por sus viviendas.
“El efecto acumulativo de este fuerte aumento de las tasas ha enfriado el mercado de la vivienda y ha provocado que la economía comience a desacelerarse, pero no ha hecho mucho para reducir la inflación”, dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate.
Cómo afecta la Fed las tasas hipotecarias
El Reserva Federal no fija las tasas hipotecarias, y las decisiones del banco central no mueven las hipotecas tan directamente como lo hacen con otros productos, como tasas de cuentas de ahorro y CD. En cambio, las tasas hipotecarias tienden a moverse al unísono con los rendimientos del Tesoro a 10 años.
Aún así, el comportamiento de la Fed establece el tono general para las tasas hipotecarias. Los prestamistas hipotecarios y los inversores observan de cerca al banco central, y los intentos del mercado hipotecario de interpretar las acciones de la Reserva Federal afectan cuánto paga por su préstamo hipotecario.
El aumento de tasas de diciembre fue el séptimo golpe en 2022, un año en el que las tasas hipotecarias oscilaron violentamente desde el 3.4 por ciento en enero hasta el 7.12 por ciento en octubre antes de volver a bajar poco a poco. “Tales aumentos disminuyen la asequibilidad de compra, haciéndolo aún más difícil para las personas de bajos ingresos y compradores por primera vez para comprar una casa”, dice Clare Losey, economista asistente de investigación en el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas en la Universidad Texas A&M.
¿Cuánto afectan las tasas hipotecarias a la demanda de vivienda?
No hay duda de que las tasas hipotecarias récord ayudaron a impulsar el auge inmobiliario de 2020 y 2021. Algunos piensan que fue el factor más importante para impulsar el mercado inmobiliario residencial a toda marcha.
Ahora que las tasas han subido más alto que en dos décadas, ¿cómo afectará eso las ventas y los precios de las casas? “Las tasas hipotecarias [han] causado que la actividad de refinanciamiento se detenga de manera efectiva y que la actividad de compra de viviendas se desacelere notablemente”, dice Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. No sólo han disminuido las ventas, sino que los economistas esperan caídas de precios desde unos pocos puntos porcentuales hasta más del 20 por ciento.
Sin embargo, a largo plazo, los precios de las viviendas y las ventas de viviendas tienden a ser resistentes al aumento de las tasas hipotecarias, dicen los economistas de la vivienda. Esto se debe a que los eventos de la vida individual que impulsan la compra de una casa (el nacimiento de un hijo, el matrimonio, un cambio de trabajo) no siempre se corresponden convenientemente con los ciclos de las tasas hipotecarias.
La historia lo confirma. En la década de 1980, las tasas hipotecarias se dispararon hasta un 18 por ciento, pero los estadounidenses aún compraban casas. En la década de 1990, las tasas del 8 al 9 por ciento eran comunes y los estadounidenses continuaron comprando casas. Durante el burbuja inmobiliaria de 2004 a 2007, las tasas hipotecarias eran más altas de lo que son hoy y los precios se dispararon.
Por lo tanto, la desaceleración actual puede ser más bien la de un mercado sobrecalentado. volver a la normalidad en lugar de la señal de un choque incipiente. “La combinación de tasas hipotecarias elevadas y el fuerte crecimiento del precio de la vivienda en los últimos años ha reducido en gran medida la asequibilidad”, dice Fratantoni. “La volatilidad observada en las tasas hipotecarias debería disminuir una vez que la inflación comience a disminuir y se vea la tasa máxima para este ciclo de alzas”.
Por ahora, sin embargo, el mercado de la vivienda sigue siendo difícil para los compradores. “El sector de la vivienda es el más sensible y experimenta los impactos más inmediatos de los cambios en la política de tasas de interés de la Reserva Federal”, dice el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun. "La debilidad en las ventas de viviendas refleja la escalada de las tasas hipotecarias de este año".
Yun dice que el promedio pago mensual de la hipoteca ha saltado un 28 por ciento durante el año pasado, un poco de sorpresa que seguramente repercutirá en la economía de la vivienda. “Espero que el ritmo de apreciación de los precios disminuya a medida que la demanda se enfríe y la oferta mejore un poco debido a una mayor construcción de viviendas”, dice.
De hecho, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) dice que la escasez de viviendas ya se está aliviando a medida que disminuye la demanda. El inventario de viviendas en venta ascendió a un Suministro para 3.3 meses en octubre, en comparación con un suministro mínimo récord de 1.6 meses en enero.
Próximos pasos para los prestatarios
Aquí hay algunos consejos para lidiar con el clima de aumento de las tasas de interés:
Busque una hipoteca. compras inteligentes puede ayudarlo a encontrar una tarifa mejor que el promedio. Con la desaceleración del auge de la refinanciación, los prestamistas están ansiosos por su negocio. “Realizar una búsqueda en línea puede ahorrar miles de dólares al encontrar prestamistas que ofrezcan una tasa más baja y tarifas más competitivas”, dice McBride.
Tenga cuidado con los ARM. Las hipotecas de tasa ajustable se están volviendo más tentadores, pero McBride dice que los prestatarios deben mantenerse alejados. “No caiga en la trampa de usar una hipoteca de tasa ajustable como una muleta de asequibilidad”, dice McBride. “Hay poco en el camino de los ahorros iniciales, un promedio de solo medio punto porcentual durante los primeros cinco años, pero el riesgo de tasas más altas en los años futuros es grande. Los nuevos productos hipotecarios ajustables están estructurados para cambiar cada seis meses en lugar de cada 12 meses, lo que antes era la norma”.
Considere un HELOC. Aunque la refinanciamiento de hipotecas está en declive, muchos propietarios están recurriendo a las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) para aprovechando el valor acumulado de la vivienda.
Esta historia apareció originalmente en Fortune.com
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html