Rose Prophete pensó que el segundo préstamo hipotecario de su casa de Brooklyn se resolvió hace aproximadamente una década, hasta que recibió documentos que afirmaban que debía más de $130,000.
“Me sorprendió”, dijo Prophete, quien refinanció su casa para dos familias en 2006, seis años después de llegar de Haití. “Ni siquiera conozco a estas personas porque nunca me contactaron. Nunca me llamaron”.
Prophete es parte de una ola de propietarios de viviendas que dicen que fueron sorprendidos por el inicio de las acciones de ejecución hipotecaria de sus viviendas por segundos préstamos que se obtuvieron hace más de una década. Los fideicomisos y los administradores de préstamos hipotecarios detrás de las acciones dicen que los préstamos fueron incumplidos hace años.
Algunos de estos propietarios dicen que ni siquiera sabían que tenían una segunda hipoteca debido a las confusas estructuras de los préstamos. Otros creían que sus segundos préstamos se acumularon con los primeros pagos de la hipoteca o fueron perdonados. Por lo general, dicen que no habían recibido estados de cuenta de sus segundos préstamos durante años mientras pagaban sus primeras hipotecas.
Ahora les dicen que los préstamos no estaban muertos después de todo. En cambio, son lo que los críticos llaman “deuda zombi”: préstamos antiguos con nuevas acciones de cobro.
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¿Debo pagar la deuda zombie?
Si bien ninguna agencia del gobierno federal rastrea la cantidad de acciones de ejecución hipotecaria en segundas hipotecas, los abogados que ayudan a los propietarios de viviendas dicen que han aumentado en los últimos años. Los abogados dicen que muchos de los préstamos pertenecen a compradores de hipotecas en problemas y ahora se están buscando porque el valor de las viviendas ha aumentado y hay más capital en ellas.
“Los han estado reteniendo, sin tener comunicación con los prestatarios”, dijo Andrea Bopp Stark, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor con sede en Boston. “Y luego, de repente, están saliendo de la carpintería y están amenazando con ejecutar la hipoteca porque ahora hay valor en la propiedad. Pueden ejecutar la propiedad y obtener algo después de que se paguen las primeras hipotecas”.
Los abogados de los propietarios de los préstamos y las empresas que los administran argumentan que están buscando deudas legítimas, sin importar lo que crea el prestatario. Y dicen que están actuando legalmente para reclamarlo.
¿Cómo sucedió esto?
Las acciones judiciales ahora se pueden rastrear hasta el final del auge de la vivienda a principios de este siglo. Algunos involucran líneas de crédito con garantía hipotecaria. Otros se derivan de los préstamos "80/20", en los que los compradores de vivienda pueden obtener un primer préstamo que cubra aproximadamente el 80 % del precio de compra y un segundo préstamo que cubra el 20 % restante.
Dividir los préstamos permitió a los prestatarios evitar grandes pagos iniciales. Pero los segundos préstamos podrían tener tasas de interés del 9% o más y pagos globales. Los defensores de los consumidores dicen que los préstamos, muchos de los cuales se originaron con prestamistas desacreditados desde entonces, incluían términos abusivos y se comercializaron en comunidades de color y vecindarios de bajos ingresos.
El aumento de personas que se atrasaron en los pagos de la hipoteca después de que comenzó la Gran Recesión incluyó a los propietarios de viviendas con segundos préstamos. Estaban entre las personas que aprovecharon los programas federales de modificación de préstamos, refinanciaron o se declararon en bancarrota para ayudar a conservar sus hogares.
En algunos casos, los primeros préstamos fueron modificados pero los segundos no.
¿Cuántos años hasta que se condone la deuda?
Algunas segundas hipotecas en ese momento fueron "canceladas", lo que significa que el acreedor había dejado de buscar el pago. Eso no significa que el préstamo fue perdonado. Pero esa fue la impresión de muchos propietarios de viviendas, algunos de los cuales aparentemente malinterpretaron la estructura de préstamo 80/20.
Otros prestatarios dicen que tuvieron dificultades para obtener respuestas sobre sus segundos préstamos.
En el área de Miami, el pastor Carlos Méndez y su esposa, Lisset García, firmaron una modificación en su primera hipoteca en 2012, luego de que las dificultades financieras provocaron pagos atrasados y una declaración de bancarrota. La pareja había comprado la casa en Hialeah en 2006, dos años después de llegar de Cuba, y allí criaron a sus dos hijas.
Méndez dijo que no pudieron obtener respuestas del banco sobre el estado de su segunda hipoteca y finalmente les dijeron que la deuda se canceló o se cancelaría.
Luego, en 2020, recibieron documentos de ejecución hipotecaria de un propietario de deuda diferente.
Su abogado, Ricardo M. Corona, dijo que les han dicho que deben $70,000 en pagos atrasados más $47,000 en capital. Pero dijo que los registros muestran que el préstamo se canceló en 2013 y que los tenedores del préstamo no tienen derecho a los pagos de intereses derivados de los años en que la pareja no recibió declaraciones periódicas. El caso está pendiente.
“A pesar de todo, estamos luchando y confiando en la justicia, manteniendo nuestra fe en Dios, para poder solucionar esto y quedarnos con la casa”, dijo Méndez en español.
Los segundos préstamos se empaquetaron y vendieron, algunos varias veces. Las partes detrás de las acciones judiciales que se han iniciado para cobrar el dinero ahora son a menudo inversores que compran los llamados préstamos hipotecarios en dificultades con grandes descuentos, dicen los defensores. Muchos de los compradores de deuda son sociedades de responsabilidad limitada que no están reguladas como lo están los grandes bancos.
El demandante en la acción sobre la casa de Méndez y García figura como Wilmington Savings Fund Society, FSB, “no en su capacidad individual sino únicamente como fideicomisario del fideicomiso BCMB1”.
Una portavoz de Wilmington dijo que actúa como fideicomisario en nombre de muchos fideicomisos y “no tiene autoridad con respecto a la gestión de los bienes inmuebles en la cartera”. Los esfuerzos para encontrar a alguien asociado con BCMB1 Trust para responder a las preguntas no tuvieron éxito.
Algunas personas que enfrentan una ejecución hipotecaria han presentado sus propias demandas citando requisitos federales relacionados con estados de cuenta periódicos u otras leyes de protección al consumidor. En Georgia, una mujer que enfrentaba una ejecución hipotecaria afirmó en un tribunal federal que nunca recibió notificaciones periódicas sobre su segunda hipoteca o notificaciones cuando se transfirió a nuevos propietarios, como lo exige la ley federal. El caso se resolvió en junio en términos confidenciales, según documentos judiciales.
¿Cómo me deshago de la deuda zombie?
En Nueva York, Prophete es uno de los 13 demandantes en una demanda federal que afirma que la deuda hipotecaria se busca más allá del estatuto de limitaciones de seis años de Nueva York, lo que resulta en violaciones de la ley federal y estatal.
“Creo que lo que lo hace tan pernicioso es que estos son propietarios que trabajaron muy duro para estar al día con sus préstamos”, dijo Rachel Geballe, subdirectora de Brooklyn Legal Services, que está litigando el caso con The Legal Aid Society. “Pensaron que se estaban ocupando de su deuda”.
Los demandados en ese caso son el administrador de préstamos SN Servicing y el bufete de abogados Richland and Falkowski, que representó a los fideicomisos hipotecarios involucrados en las acciones judiciales, incluido BCMB1 Trust, según la demanda. En las presentaciones judiciales, los demandados cuestionan la interpretación del demandante del estatuto de limitaciones, dicen que actuaron correctamente y buscan desestimar la demanda.
“Las alegaciones en las diversas acciones de ejecución hipotecaria son veraces y no engañosas ni engañosas”, escribió el abogado Daniel Richland en una carta al juez. “Las alegaciones del demandante, por el contrario, son inverosímiles y, por lo tanto, justifican la desestimación”.
La periodista de Associated Press Claudia Torrens y la investigadora Jennifer Farrar contribuyeron.
Este artículo apareció originalmente en USA TODAY: ¿Qué es la 'Deuda Zombie'? Los propietarios de viviendas se enfrentan a la ejecución hipotecaria de las hipotecas antiguas.
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html