Lo que los inversores deben saber a medida que aumentan las tasas de interés

Puntos clave

• Las tasas hipotecarias actuales rondan el 7.05%, cerca de las más altas desde 2008.
• Se espera que las tasas suban a medida que la Reserva Federal aumente la tasa de los fondos federales.
• Cada segmento de vivienda enfrenta diferentes desafíos como resultado de tasas de interés más altas y la desaceleración de las ventas de viviendas.

Los precios de las casas estaban en racha, aumentando constantemente durante algún tiempo. Pero, con la Reserva Federal subiendo las tasas de interés para combatir la inflación, los precios de la vivienda están comenzando a estancarse. No solo eso, sino que los constructores de viviendas están deteniendo la producción.

Aquí es donde se encuentran las tasas hipotecarias y aquí está el impacto que tienen las tasas de interés más altas en la industria de la vivienda en su conjunto.

Tasas hipotecarias actuales

A partir del 14 de octubre de 2022, la tasa hipotecaria para una hipoteca fija a 30 años fue del 7.05 %, una ligera caída desde el máximo del 7.10 % de la semana anterior. El fijo a 15 años es 6.24% y el ARM 5/1 es 5.34%.

Noviembre de 2008 fue la última vez que la tasa fija superó el 6%. La Reserva Federal elevó la tasa de fondos federales varias veces durante 2022 para frenar la inflación. Estos aumentos hicieron que los bancos subieran los intereses que cobran por las hipotecas.

Las tasas hipotecarias varían de un banco a otro, pero puede esperar pagar alrededor del 7% de interés en una hipoteca fija a 30 años en el futuro previsible.

Hacia dónde se dirigen las tasas de interés

Se espera que las tasas de interés hipotecarias se mantengan altas hasta octubre de 2022 y es probable que suban aún más. La próxima reunión de la Reserva Federal es en noviembre de 2022, pero no está claro si la junta subirá las tasas cuando se reúna.

Los pronósticos actuales anticipan un aumento en la tasa de fondos federales, actualmente fijada entre 3% y 3.25%. Podría llegar al 4.4 % a fines de 2022 y aumentar aún más en 2023, posiblemente alcanzando el 4.6 %.

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El impacto de las tasas más altas en los precios de la vivienda

Durante muchos años, la Reserva Federal mantuvo las tasas de interés históricamente bajas. Como resultado, podría pedir prestado dinero a una tasa muy baja. Este dinero barato ayudó a impulsar el mercado inmobiliario.

También agregó combustible al fuego la pandemia, que provocó que las personas huyeran de grandes áreas metropolitanas tanto por miedo como porque ahora podían trabajar desde casa.

Con los bloqueos surgieron problemas en la cadena de suministro, lo que hizo que fuera extremadamente difícil para los constructores de viviendas construir casas nuevas. Los precios de la vivienda se dispararon cuando se combina un bajo inventario de viviendas con una alta demanda de los consumidores y dinero barato para pedir prestado.

En muchas partes del país, la gente pujaba por encima del precio de venta y renunciaba a las inspecciones para llegar a un acuerdo de venta. Ahora que la Reserva Federal está aumentando agresivamente las tasas de interés, la compra de viviendas se ha ralentizado drásticamente.

Las tasas de interés más altas juegan un papel importante. El año pasado, un préstamo fijo a 30 años se ubicó en 3.5%. Con el precio promedio de una vivienda de $440,300 con un pago inicial del 20 %, su pago mensual de capital e intereses sería de aproximadamente $1,582.

Usando los mismos números pero con la tasa de interés actual de 7.05%, el pago mensual es de alrededor de $2,355. Esto es más de una diferencia de $770 cada mes.

Los vendedores de casas son comenzando a bajar su precio de venta como viviendas sentarse en el mercado por más tiempo. Es razonable esperar que la desaceleración continúe a medida que aumentan las tasas.

Cómo las tasas de interés más altas influyen en las acciones bancarias

Las tasas de interés más altas benefician al sector bancario porque las instituciones crediticias pueden cobrar más intereses por el dinero que prestan. Sin embargo, es probable que algunos productos crediticios, como las hipotecas de tasa fija, reduzcan la demanda porque menos personas pueden pagar el pago mensual.

En cambio, los compradores de viviendas pueden optar por hipotecas de tasa ajustable a corto plazo para pagos más bajos y esperar que las tasas de interés sean más bajas en unos años de lo que son hoy.

Los prestamistas todavía se benefician de ciertas formas de préstamos al consumidor, pero esas ganancias ahora son más lentas en comparación con cuando las tasas de interés estaban bajas. Sin embargo, esto no significa que todas las formas de préstamo se agoten.

Las empresas y las personas aún necesitan pedir dinero prestado para financiar sus proyectos y pagar las necesidades. Algunos pueden pedir prestado menos que antes debido al interés más alto, pero todavía piden prestado. Los bancos continúan obteniendo ganancias y, como resultado, los precios de sus acciones se benefician.

Esto no quiere decir que las acciones bancarias sean inmunes a los retrocesos del mercado o incluso a una recesión. Sin embargo, deberían capear mejor la tormenta porque obtienen más ingresos de préstamos con tasas más altas.

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Tasas de interés más altas y constructores de viviendas

A diferencia de los bancos, los constructores de viviendas sufren en tiempos de altas tasas de interés, a menos que también ofrezcan financiamiento hipotecario o se asocien con un prestamista.

Los constructores de viviendas piden prestado dinero para comprar las extensiones de tierra que necesitan para construir, comprar materiales de construcción y pagar la mano de obra. Obtienen tasas de interés más bajas en sus préstamos a medida que los pagan en su totalidad, más rápidamente. Esto mejora su rentabilidad ya que el costo de endeudamiento es mínimo.

Las tasas de interés más altas para los préstamos para la construcción afectan la rentabilidad y las ventas de un constructor de viviendas. Los pedidos de preconstrucción y las ventas caen, las ventas de unidades terminadas se ralentizan y el pago mensual de una vivienda terminada aumenta.

En última instancia, esto empuja el precio fuera del alcance de los compradores que podrían permitirse el pago antes de la subida de tipos de interés. Menos ventas de viviendas hacen que sea más difícil para el constructor de viviendas pagar su préstamo, lo que hace que el constructor saque dinero de otras áreas de la operación.

Es probable que un constructor de viviendas con pérdidas e ingresos operativos reducidos vea una reducción en el valor de sus acciones debido a la caída en el poder adquisitivo de los consumidores. Los proyectos a menudo se abandonan y el constructor de viviendas tiene que reestructurarse para sobrevivir hasta que las tasas de interés vuelvan a bajar.

Esto se está viendo en toda la industria hoy en día. Algunos constructores de viviendas están vendiendo su inventario de viviendas construidas a grupos de inversión, no a compradores, para que puedan sacar el inventario de los libros y obtener ingresos.

Los próximos meses para los constructores de viviendas parecen desafiantes ya que la Fed planea seguir aumentando las tasas de interés. Esto ralentizará aún más el mercado de la vivienda.

Sin embargo, a la larga, esto podría beneficiar enormemente a los constructores de viviendas. Con inventarios bajos, pueden construir casas nuevas y cobrar una prima.

Tipos de interés y existencias minoristas de materiales de construcción

Las acciones minoristas de materiales para el hogar, como Home Depot y Lowe's, están en el punto medio con respecto a su perspectiva. Por un lado, pueden esperar un aumento en las ventas ya que las personas optarán por actualizar y remodelar su hogar actual en lugar de comprar uno nuevo.

Por otro lado, la inflación sigue siendo alta, lo que dificulta que las personas puedan afrontar los gastos diarios. Esto podría poner los proyectos de remodelación del hogar en un segundo plano.

Para los inversores, será importante observar los niveles de inventario y los informes de ganancias de estos minoristas. Estos darán una idea de si las personas eligen actualizar sus hogares o si la inflación es demasiado alta.

Resumen Final

La industria de la vivienda constituye una gran parte de la economía estadounidense. Con el aumento de las tasas de interés, puede esperar que los precios de las viviendas se enfríen y bajen. El impacto que esto tendrá en las industrias relacionadas con el mercado de la vivienda varía.

Algunos sectores, como las acciones bancarias, deberían manejar bien el cambio en el mercado inmobiliario. Pero los constructores de viviendas podrían enfrentar un invierno y una primavera difíciles. Como inversor, su mejor opción es diversificar para limitar el riesgo.

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