VICI Propiedades Inc. (BOLSA DE NUEVA YORK: vici) anunció esta semana que adquirirá el 49.9 % restante de la empresa conjunta MGM Grand Las Vegas y Mandalay Bay en blackstone inc.'s (NYSE: BX) fondo de inversión inmobiliaria (BREIT).
Las dos empresas actualmente poseen las propiedades juntas en una empresa conjunta, con VICI con una participación del 51.1%. VICI acordó adquirir el interés restante por $ 1.27 millones en efectivo y asumir la participación prorrateada de BREIT de la deuda a nivel de propiedad existente.
La adquisición ofrece una oportunidad única para que VICI asegure un crecimiento significativo para sus inversores en 2023 en un momento en que las tasas de interés están perjudicando a la mayoría de las empresas en el REIT sector.
El fondo SPDR del sector de bienes raíces (NYSEARCA: XLRE) ha bajado un 24.2 % este año, mientras que VICI ha registrado ganancias del 13.19 % y una rentabilidad total del 16.75 %.
En cuanto a la adquisición, el director general de VICI Properties Ed Pitoniak le dijo a Benzinga: “No solo compramos el interés restante en dos propiedades icónicas de Las Vegas, sino que también compramos un papel extremadamente valioso. La deuda de CMBS con un cupón del 3.558 % está muy por debajo del mercado en términos de lo que tendríamos que pagar si tuviéramos que salir y obtener un préstamo para comprar una propiedad hoy”.
El préstamo existente se aseguró cuando la tasa del Tesoro de EE. UU. a 3 meses rondaba el 1.5 %, en comparación con la tasa actual del 4.27 %. La tasa actual de préstamo de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) para propiedades hoteleras es de entre 6.04% y 7.04%.
Lo que significa la adquisición para los resultados de VICI
A partir de marzo de 2023, VICI recibirá $ 155 millones adicionales en ingresos anuales por alquiler y solo asumirá aproximadamente $ 54 millones en servicio de deuda adicional. Esta cantidad da como resultado aproximadamente $101 millones en flujo de caja libre para VICI y un aumento impactante en los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) de la compañía.
JP MorganLos analistas de REIT y servicios inmobiliarios aumentaron las estimaciones de AFFO por acción de VICI para 2023 a la luz del anuncio sobre la adquisición.
“Nuestros números suben. Incluimos este acuerdo en nuestro modelo y nuestra estimación de AFFO/acción en 2023 se mueve de $2.07 a $2.10, lo que ahora refleja un crecimiento interanual del 9.4%”, dijeron los analistas en una nota.
Evercore ISI el analista Steve Sakwa anticipa un crecimiento similar. “Después de que actualizamos nuestro modelo para incorporar el acuerdo, nuestra estimación AFFO 23 aumentó a $ 2.11, lo que refleja un cierre a principios de 2023”, mencionó Sakwa en una nota.
El contrato de arrendamiento también tiene aumentos de alquiler anuales del 2% incorporados durante los primeros 15 años del plazo, lo que significa que VICI recibirá casi $ 1.7 mil millones en ingresos de alquiler adicionales durante los próximos 10 años.
Teniendo en cuenta que la empresa apunta a un índice de pago de dividendos AFFO del 75 %, VICI debería poder seguir aumentando fácilmente su dividendo, que actualmente tiene un rendimiento del 4.61 %.
Para señalar el valor de los dividendos en el mercado actual, Pitoniak dijo: “Si estamos viendo un período en el que las acciones están algo estancadas, el rendimiento total dependerá del rendimiento de los dividendos o del crecimiento de los dividendos. Nuestro crecimiento de dividendos ronda el 8%. Si cree que el mercado de valores se cotizará lateralmente, debería buscar empresas que puedan aumentar sus dividendos”.
La tasa de crecimiento de dividendos a tres años de VICI es del 8.21 %, en comparación con la mediana del sector del 1.04 %. VICI aumentó su dividendo trimestral más reciente de $0.36 por acción a $0.39 por acción.
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/vici-properties-locks-major-growth-202100960.html