Relaje el LIHTC, cree beneficios fiscales para constructores y familias

No hay duda de que durante sus 36 años de vida, el Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) ha albergado a muchas personas. ¿Pero cuántos? Como mostró mi última publicación, hay muchas incógnitas conocidas sobre cómo y qué tan bien ha funcionado el LIHTC durante esos años. Por ejemplo, un número común ofrecido como respuesta a la pregunta "¿cuántas unidades ha creado LIHTC en sus 36 años?" la respuesta suele ser algo así como 29 millones. ¿De dónde sale esa cifra? Columna V en la “base de datos” LIHTC, una columna en la hoja de cálculo de Excel que tiene 3,000 espacios en blanco y 1,500 celdas con "0" como respuesta. Es un desafío reformar un gasto federal cuando no es posible una evaluación profunda por falta de buenos datos. Sin embargo, me gustaría cerrar la parte LIHTC de la revisión de la crítica de Paul Ryan con algunas ideas para la reforma.

Llegué a la conclusión de que el Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos no es realmente un programa en absoluto. Es gigante, complejo de complejidades que genera miles de millones de dólares en dinero para proyectos de desarrollo que impulsa una economía de “vivienda asequible” que no ha abordado el problema central de la inflación (demasiado dinero persiguiendo muy pocas unidades de vivienda) ni ha acercado al país a una solución o el fin de la persistente “crisis” de vivienda. El LIHTC se basa en miles de millones de dólares de impuestos diferidos, pero no tiene una sola persona o departamento responsable de distribuir todo este dinero, asegurarse de que se use de manera efectiva o evaluar si está logrando su objetivo declarado, la producción y preservación de alquileres asequibles. vivienda Entonces, ¿cómo podría salvarse del sistema actual el concepto de crear un incentivo para construir viviendas que sirvan a las personas con menos dinero?

Utilice el sistema de declaración de impuestos existente

Impuestos más bajos para rentas más bajas

Imagínese si el LIHTC no existiera y alguien en una sala de personas que intentan resolver el problema de la inflación de la vivienda levantara la mano con entusiasmo y dijera: "¡Oooo, oooo, ooo, lo tengo!" Todos se detienen y miran, y alguien dice: "Está bien, Melvin, ¿cuál es tu idea?". Melvin se levanta y dice con orgullo: “¡Resolvámoslo usando el código fiscal!”. La gente se reiría hasta mojarse los pantalones o reconocería que Melvin era un genio malvado. El código fiscal de los Estados Unidos es quizás una de las creaciones humanas más complejas de la historia desde las pirámides de Egipto, pero mucho menos edificante.

Pero casi todos los que han pagado impuestos en los Estados Unidos tienen alguna comprensión de las "exenciones", un reclamo que reduce los ingresos imponibles, las "deducciones", un reclamo de gastos que reduce los ingresos, y un "crédito", una cantidad que generalmente se aplica a reducir la obligación tributaria total. Los estadounidenses están familiarizados con el concepto de que el gobierno alienta y desalienta el comportamiento utilizando impuestos o que el código fiscal tiene ese efecto. La forma más sencilla de incentivar la inversión en la construcción de viviendas, especialmente viviendas de alquiler, sería reducir los impuestos para un desarrollador que acepta mantener bajos los alquileres en un edificio nuevo y un proveedor de vivienda para bajarlos o mantenerlos bajos en un edificio existente.

Es bastante simple. Si un desarrollador está construyendo 100 unidades de apartamentos y promete mantener 25 de esas unidades asequibles para los hogares que ganan menos del 60 % del ingreso medio del área (AMI), puede reclamar el alquiler perdido como deducción, un gasto, en sus declaraciones de impuestos. El gobierno podría agregar una bonificación adicional a la exención dólar por dólar para alentar a las personas a usar la deducción. Si los bancos se involucraran, los desarrolladores podrían pedir prestado el valor de las pérdidas de 15 años al cerrar el financiamiento del edificio, el gobierno podría permitir el pago de intereses de ese préstamo también como una deducción, lo que permitiría al desarrollador acceder al capital de inmediato.

Este concepto también podría aplicarse fácilmente a los edificios existentes, permitiendo la misma deducción para un proveedor de vivienda que reduzca los alquileres en su edificio o mantenga constantes los alquileres ya reducidos. Un endulzante aquí también permitiría cubrir los intereses si se toma prestado contra futuras pérdidas de alquiler si el préstamo incluyera mejoras al edificio que no podrían recuperarse con alquileres más altos. Esto podría incentivar las mejoras en lugar de utilizar el mantenimiento diferido para subsidiar alquileres más competitivos, una práctica que eventualmente alcanza a los propietarios cuando un gran gasto de mantenimiento o venta genera la necesidad de aumentar los alquileres.

El problema con esta solución es que los ingresos medios cambian, al igual que los mercados inmobiliarios. Cada año, esos cambios tendrían que aplicarse a todos los participantes en el programa. Si los ingresos aumentaran, los alquileres en las unidades incluidas podrían aumentar, ya sea que los ingresos de esos hogares hayan aumentado o no, a menos que el programa conciba requerir pérdidas en unidades específicas en lugar de una aplicación amplia de AMI. A pesar de que el LIHTC actual hace un pésimo trabajo al rastrear miles de millones de dólares asignados a los estados, rastrear millones de unidades y si los contribuyentes informaron con precisión sería una cosa más que el Servicio de Impuestos Internos tendría que rastrear.

El crédito fiscal de la carga de costos

He publicado antes sobre el casi uso escandaloso de "carga de costos" por jurisdicciones y gobiernos para hablar de la “demanda” de vivienda asequible. En definitiva, se establece la carga de costes utilizando datos de encuestas de hogares autoinformados y receptivos sobre sus ingresos y alquiler. Esta encuesta está en curso y no está claro qué tan confiable es. Una cosa segura es que los resultados son inexactos tan pronto como se tabulan; la gente se muda, los ingresos y las rentas cambian, y las condiciones económicas generales están en constante cambio. En el mejor de los casos, los datos de carga de costos son un bosquejo de lo que les sucedió a algunas personas en algún lugar con sus costos de vivienda. No es la base para una inversión masiva de capital.

Pero llamemos farol a la carga de costos y permitamos que cualquiera que gane el 60% o menos del AMI reclame una deducción por su carga de costos. Si un inquilino gana el 50 % del AMI, digamos $36,000 1000 al año, debe pagar $30 de alquiler al mes, el 1,200 % de su ingreso bruto mensual. Si paga más, digamos $200, puede reclamar esos $XNUMX como gasto y luego deducir el gasto acumulativo en los impuestos que declara el año siguiente. Un mejor enfoque podría ser una retención de impuestos negativa. Deje que el inquilino agobiado por los costos presente un reclamo por el alquiler de marzo, luego obtenga el efectivo en sus cheques de pago el mes siguiente. ¡Voila! La carga de costos en Estados Unidos ha terminado efectivamente.

La belleza de este enfoque es que termina con todos los abogados, contadores y burócratas que manejan el sistema LITHC actual, y evita a los desarrolladores y proveedores de viviendas. Tomaría en serio la idea de que los hogares pagan demasiado el alquiler y pondría el dinero del gobierno donde siempre está la boca de los políticos, parloteando sobre la solución del problema o la crisis de la vivienda, pero creando más reglas que ahogan la oferta, elevan los precios y luego crean más demanda política de efectivo. ser arrancados de la economía para subsidiar la inflación regulatoria.

Sin embargo, hay problemas con este enfoque. Las personas toman decisiones, incluso pagar más del 30% de sus ingresos en alquiler. Como vengo diciendo desde hace más de una década, el estándar normativo del 30% es una forma horrible de tratar de medir cuantitativamente un problema cualitativo, la relación de las personas con el precio. Algunas personas pagan más y están bien, otras pagan menos y todavía están luchando. Este tipo de programa sin duda sería inflacionario, eliminando el incentivo para buscar ofertas, ya que a todos los que estén por debajo de un cierto nivel de ingresos se les garantizaría un subsidio dondequiera que vivan. Imponer límites a los subsidios y los alquileres podría ayudar, pero habría que crear una burocracia para hacerlo, y más y más reglas (ver problemas con la Sección 8) seguirían.

Conecte los créditos fiscales al desempeño local en la desregulación

Sí, lo dije: Desregulación. El término de la era Reagan es anatema para los de izquierda y olvidado por la mayoría de los republicanos cuando se trata de programas de vivienda a nivel federal. publiqué sobre Plan de vivienda inicial de Montana basado en el reconocimiento de que impulsar más y más subsidios de vivienda a los gobiernos locales no solo mantiene vigentes las reglas y regulaciones que matan la oferta, sino que alienta más. La respuesta aquí es imponer disciplina a los gobiernos estatales y locales; si aumenta el tamaño y el impacto de sus códigos de vivienda y uso de la tierra, obtendrá menos subsidios.

El desafío con este enfoque es que los 535 miembros del Congreso alimentan sus carreras políticas con una dieta de dólares federales para las necesidades de su estado. No hay nada intrínsecamente malo en esto, pero volver a los funcionarios y votantes de su propio estado para amenazar con la pérdida de fondos para los programas existentes no es una buena estrategia política. Y la adicción a hacer más reglas que limiten el desarrollo de viviendas y luego subsidiar la inflación es tan fuerte que la reducción de los fondos del sistema de crédito fiscal probablemente haga que los adictos busquen otras fuentes locales como impuestos, tarifas y multas más altos en nuevos desarrollos.

Centrarse en los fundamentos

Al final, el problema de la inflación inmobiliaria es el problema inmobiliario más fácil de resolver. Cuando la demanda de viviendas vaya a aumentar debido a la creación de nuevos puestos de trabajo y al crecimiento, indique que los gobiernos locales deben quitarse de en medio y permitir la mayor producción posible al reducir las barreras regulatorias e incentivar la producción. Más producción significa más competencia, condición que beneficia a los consumidores. Los subsidios deben pagarse en efectivo a los hogares que aún tienen dificultades para pagar el alquiler, y las nuevas construcciones deben limitarse a albergar a personas que no pueden ganar suficiente dinero para pagar el alquiler completo y que tienen otros problemas que se benefician de viviendas con otros servicios. Quizás simplificar los incentivos fiscales para alquileres reducidos en viviendas nuevas y existentes sea el puente para llevarnos a esta solución aún más básica y eficiente.