Es hora de que el gobierno invierta en vivienda

Ayer, publiqué una predicción principalmente sobre lo que es probable que suceda con las viviendas unifamiliares y ocupadas por sus propietarios en 2023. ¿Qué pasa con las viviendas de alquiler? Mi predicción sobre la vivienda de alquiler se basa en Informe nacional de alquileres de Zumper de noviembre, algunos de los últimos números en alquiler en Estados Unidos. Al igual que con las viviendas unifamiliares, es probable que la producción de viviendas de alquiler disminuya y se detenga en el próximo año. Hay diferentes dinámicas con los productos de viviendas multifamiliares, pero al igual que en 2008 y 2009, los mayores costos de financiamiento y la menor demanda desacelerarán y detendrán la creación de nuevos apartamentos. A medida que cae la demanda, también lo hará el alquiler, lo que desalienta aún más a los inversores. Al igual que las viviendas unifamiliares, mucho dependerá de dónde pongan su dinero las personas que tienen dinero en efectivo y si los gobiernos locales observan cómo se desarrollan las cosas, las empeoran o intentan mejorarlas.

Los dos puntos clave del informe Zumper son que las tasas de vacantes están aumentando a medida que aumentan las preocupaciones sobre una recesión este año. Además, el movimiento pandémico de trabajadores que se quedan en casa en todo el país está terminando, lo que significa que algunas ciudades que vieron a nuevos residentes aprovechar el trabajo remoto no están viendo a tanta gente nueva.

Zumper busca alquileres de más de un millón de listados en todo el país en las 100 ciudades más pobladas. Por lo tanto, no todos los alquileres en el país están incluidos. Una cosa que siempre debe tener cuidado al mirar los alquileres promedio es tener en cuenta que los números son promedios (hay algunos alquileres más altos y otros más bajos) y que no todos los alquileres, ya sea en un pueblo pequeño o en una ciudad gigante, necesariamente se van. para aparecer como una lista. Los alquileres más asequibles suelen utilizar una publicidad mínima y no todos los cambios de precios se registran en las bases de datos disponibles. Habiendo dicho eso, los datos de Zumper son algunos de los mejores y más fáciles de usar como una forma de hablar sobre los cambios de alquiler a lo largo del tiempo.

Al observar esos datos, Zumper descubrió que “los precios de alquiler continúan disminuyendo gradualmente en gran parte de los Estados Unidos. A nivel nacional, el precio medio de un apartamento de una habitación se mantuvo estable respecto al mes pasado; la mediana de dos dormitorios cayó un 0.4%. Casi la mitad de las ciudades en la lista de Zumper publicaron precios reducidos o planos de un dormitorio en comparación con el mes pasado; la mediana de dos habitaciones está baja o plana en el 60 % de nuestras 100 ciudades principales”.

“Estamos viendo que las tendencias pandémicas comienzan a disminuir, y lo hacen rápidamente, a medida que los inquilinos se atrincheran en previsión de una recesión”, explica el director ejecutivo de Zumper, Anthemos Georgiades. “Durante los últimos dos años, vimos aumentos sin precedentes en los precios de alquiler impulsados ​​por una economía en auge, tasas de interés bajas, un aumento único en la demanda posterior a las vacunas y problemas en la cadena de suministro que retrasaron la llegada de nuevas unidades al mercado. Ahora, con la inflación y las tasas de interés altas y el mercado laboral comenzando a endurecerse, los estadounidenses están postergando decisiones económicas importantes. La formación de hogares se ha detenido e incluso invertido, lo que ha hecho bajar la demanda y enfriar los precios de los alquileres”.

Zumper señala a Arizona como un ejemplo de un estado que vio mucha migración impulsada por una pandemia y he notado tendencias similares en Boise y Austin en un pronóstico previo sobre el futuro. También señalé en una publicación sobre Nashville que la nueva construcción se detuvo en el último trimestre de 2022. A estas alturas, es casi seguro que los nuevos proyectos se hayan detenido. Como dijo una persona en el artículo del Wall Street Journal que publiqué ayer, la incertidumbre “lleva a muchas personas a dejar la pluma”.

Durante mucho tiempo he dicho que la política de zonificación y uso del suelo es política fiscal. En un post hace un tiempo escribí,

“La política restrictiva del uso de la tierra que limita el financiamiento, la construcción y el desarrollo de nuevas viviendas multifamiliares es esencialmente un depósito en las cuentas de las personas que ya son propietarias de una propiedad en una jurisdicción, y esto es especialmente cierto en el caso de los propietarios de viviendas unifamiliares. Cuando un gobierno local limita la producción de viviendas adicionales mientras más personas buscan vivienda, el resultado es la inflación. Pero lo que es más importante, el valor de esa vivienda unifamiliar aumenta, lo que significa que el efecto real del uso restrictivo de la tierra es imprimir dinero y ponerlo en manos de los propietarios actuales”.

No todas las viviendas multifamiliares son accesibles para las personas con menos dinero, pero la mayoría de las personas que tienen dificultades económicas alquilan. A medida que caen los alquileres este año, también lo harán los salarios y muchas personas perderán sus trabajos. La reducción de los alquileres y los aumentos en las tasas de desocupación provocarán un retroceso en la producción, y la regulación que dificultó la construcción de departamentos solo bloqueará esta tendencia. no hacer nada o agregar más reglas hará que los precios se disparen.

Mi conjetura es que veremos ciudades más grandes disfrutar de más regulaciones en respuesta al dolor económico. Esto no ayudará a los pobres. Lo que sucederá es que el dinero de los inversores fluirá con mayor certeza. Aquellos con efectivo comprarán la mayor cantidad posible de terrenos y propiedades, proyectos y edificios en dificultades, luego ese paciente dinero esperará. Cuando los precios vuelvan a subir, esos inversores pacientes obtendrán enormes ganancias. Los incentivos para construir serán altos, e incluso con tiempos de permisos cada vez más largos, la recompensa valdrá la pena. Los vecinos enojados y los gobiernos locales chillarán sobre las "ganancias" y luego, sí, impondrán más reglas.

El mejor gobernador de lo que se construye en este país es la oferta y la demanda. Cuando uno mira la envolvente de un edificio según lo dictan los códigos de zonificación y uso del suelo, casi nunca se ajusta perfectamente a la demanda; es decir, los planificadores no se enfocan en la economía de la vivienda, sino en la apariencia de un edificio. Cuando la demanda es alta, la envolvente (la altura, el volumen, la escala y la cantidad de unidades) de un edificio es casi siempre menor de lo que construiría un desarrollador. Otras veces, la capacidad permitida por el código supera la demanda. De cualquier manera, el gobierno local puede hacer más por el consumidor al no tener límites para satisfacer la demanda; si un desarrollador supera las estimaciones, tendrá una gran cantidad de vacantes y alquileres más bajos.

Por otro lado, cuando cae la demanda, nadie se mueve. El gobierno no debería forzar la construcción no rentable más de lo que debería limitar la construcción rentable. Pero es un buen uso de los recursos públicos invertir en desarrollo privado cuando de otro modo no sucedería, y eso significa eliminar las reglas que retrasan el desarrollo y poner dinero en proyectos que están al borde de la viabilidad. El retorno de esa inversión será una curva ascendente mucho más superficial cuando regresen los empleos y la inversión.

Desafortunadamente, el gobierno local no piensa ni planifica de esta manera. Supongo que 2023 será un año difícil para las personas que financian, desarrollan, construyen y administran viviendas multifamiliares. Aquellos que tienen efectivo se sentarán en él o comprarán propiedades y esperarán. Los consumidores de propiedades de alquiler obtendrán ofertas, si tienen trabajo e ingresos. De lo contrario, muchos de ellos no estarán mejor con la inflación y la incertidumbre consumiendo sus ingresos. En cuanto a la economía en general, supongo que no veremos ninguna luz hasta el primer trimestre de 2024. Todavía hay tiempo para adelantarse a esa línea de tiempo en términos de demanda de vivienda.