Signo de bienes raíces en alquiler rojo hacia la izquierda frente a la hermosa casa.
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La demanda de propiedades de alquiler es literalmente yendo por las nubes, ¡y podemos jugar la tendencia de un dividendo sólido como una roca del 7% que se puede obtener con un descuento!
¿Qué está impulsando esta oportunidad? Tasas de interés más altas. Como puede ver a continuación, la hipoteca promedio a 30 años emitida hoy tiene una tasa de interés cercana al 5%, un nivel al que no nos habíamos acercado desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo.
La tendencia es tan agresiva que está poniendo a los analistas y periodistas en un modo de pánico total, ya que comienzan a informar sobre lo que yo llamo "remordimiento del vendedor".
Al ver cómo las tasas se disparan y los valores de las viviendas se disparan, los vendedores ya están reduciendo sus precios de venta y buscan deshacerse de la propiedad lo más rápido posible.
Barron llamó a estos vendedores "ansiosos" en un artículo reciente, mientras que el Los Angeles Times señala que los compradores están haciendo una pausa y que "el mercado no es el mismo" que antes para los vendedores.
El mercado de alquiler al rojo vivo
A medida que los propietarios se apresuren a vender, tendrán que vivir en algún lugar, al igual que las personas que todavía tienen un precio fuera del mercado a medida que el aumento de las tasas eleva el costo de la propiedad de la vivienda. Eso es una bendición para el mercado de alquileres, donde las tasas de vacantes están cayendo a medida que aumentan los alquileres.
La pregunta para los inversores es cómo aprovechar esta tendencia. La forma obvia es comprar una propiedad de alquiler usted mismo. Pero hay muchas desventajas aquí. Por un lado, si tiene que financiarlo, está considerando que una mayor parte del alquiler que recauda se destine a los intereses de la hipoteca.
Además, tendrá los otros dolores de cabeza con los que deben lidiar los propietarios, como las quejas de los inquilinos, la necesidad de perseguir los cheques de alquiler y los posibles riesgos legales, sin mencionar el riesgo de concentración de depender de una sola propiedad.
La opción (¡mucho más sencilla!) es invertir a través de fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) que cotizan en bolsa y que poseen propiedades residenciales, como Casas de invitación
La alta demanda de las propiedades de Invitation ha provocado que sus existencias casi se dupliquen en cinco años.
Ese retroceso que está ocurriendo ahora, una caída exagerada del 20% hasta la fecha, hace que ahora sea un buen momento para tomar INVH y estar del lado del propietario a medida que más estadounidenses pasan de comprar a alquilar.
Impulsando los dividendos REIT a toda marcha
Sin embargo, hay una trampa: está comenzando con un rendimiento bastante bajo, solo 2.4%, porque los inversionistas han subido el precio de Invitation hasta tal punto que ha compensado el aumento del 175% en el dividendo durante los últimos cinco años (porque los rendimientos y los precios se mueven en direcciones opuestas).
Es más, incluso con la caída de las acciones este año, se negocia a una relación precio/fondos ajustados de operaciones (P/AFFO) de 24. Eso es alto para un REIT, pero yo diría que sigue siendo justo para uno con tanto éxito detrás de él. (La relación P/AFFO es similar a la relación P/E utilizada para acciones, pero es específica de REIT).
Aún así, el rendimiento total anualizado del 13.5 % de INVH durante la última media década nos dice que es un REIT fuerte, pero no uno que podamos comprar únicamente por ingresos, debido a su bajo pago.
EN QUÉ realmente want es un fondo que mantiene INVH y otros REIT similares mientras convierte algunas de las ganancias de capital de los REIT de su cartera en dividendos para nosotros.
Participar fondos cerrados (CEF) como el Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI). RQI, que posee INVH junto con muchos otros REIT de alta calidad, rinde un 7 % y tiene un historial increíble, aplastando al REIT promedio por un gran margen, siguiendo el rendimiento del índice de referencia. SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)
RQI reservó este sólido desempeño porque está administrado por un equipo de profesionales de bienes raíces y veteranos de Wall Street. El fondo también está muy diversificado y compra REIT de toda la economía, por lo que obtiene exposición a miles de propiedades en muchas industrias. Y los gerentes de RQI son expertos en cambiar los REIT sobrevalorados por REIT de ganga cuando están particularmente sobrevendidos; esta ha sido la clave del sólido desempeño de CEF.
Luego, el fondo nos entrega estas ganancias, junto con los dividendos generados por su cartera, en la forma de su rico dividendo del 7%.
Principales participaciones de RQI
Cohen y novillos
Como puede ver arriba, las 10 posiciones principales del fondo se distribuyen en los sectores REIT que tienen una gran demanda (además del sector residencial), como las torres de telefonía celular, a través de Torre americana (AMT) y Castillo de la Corona Internacional (CCI); almacenes, que todavía se benefician de la alta demanda de mercancías, a través de nombres como Prologis
Mientras escribo esto, puede comprar RQI con un descuento del 6 % sobre el valor liquidativo (NAV, o el valor de su cartera). Entonces, en esencia, está pagando solo 94 centavos por dólar por estas grandes empresas.
¿El pateador? RQI paga dividendos mensualmente, por lo que sus pagos llegan justo en línea con sus facturas.
Michael Foster es el analista de investigación principal de Perspectiva contraria. Para obtener más ideas sobre ingresos, haga clic aquí para obtener nuestro último informe "Ingresos indestructibles: 5 fondos de ganga con dividendos seguros al 8.4%."
Divulgación: ninguna
Fuente: https://www.forbes.com/sites/michaelfoster/2022/07/05/this-unloved-reit-fund-yields-7-and-pays-dividends-monthly/