Este fondo no amado desafía la inflación, rinde 7.4%

A pesar de lo difícil que ha sido esta liquidación para todos nosotros, ha dejado algunos dividendos atractivos (y descontados) en el tablero, especialmente en fondos cerrados de alto rendimiento (CEF).

Sé que es difícil comprar en un mercado como este, pero los dividendos de los que hablaremos hoy en realidad es el beneficio del aumento de la inflación, registrando flujos de caja cada vez más altos a medida que el IPC también se dispara más y más alto.

Estas son las empresas en las que queremos estar ahora, tanto para cobrar sus altos dividendos a través del incendio de neumáticos de hoy como para obtener ganancias cuando las aguas del mercado (inevitablemente) se calmen y los inversores finalmente se den cuenta de los fuertes flujos de caja de estas acciones.

Los REIT se subestiman todo el tiempo, especialmente ahora

Me refiero a los fondos de inversión en bienes raíces (REIT). Estos "propietarios" son con mucho mi forma preferida de invertir en bienes raíces, mucho mejor que comprar una casa y alquilarla (a menos que disfrute reemplazando electrodomésticos rotos y destapando inodoros).

Comencemos con los cheques de alquiler que todos los propietarios (incluidos los REIT) están recaudando hoy, porque están en aumento, debido a muchas tendencias que no parece que vayan a disminuir pronto. El primero es el aumento de las tasas de interés, que, cuando se combina con los precios de las viviendas aún altos, está empujando a muchos estadounidenses al mercado de alquiler. Eso, a su vez, está provocando que los alquileres se disparen.

Los datos de una variedad de fuentes apuntan al mismo hecho: mientras que los datos del gobierno (a través del costo total de la vivienda; consulte el gráfico anterior) indican que el alquiler está aumentando más rápido que en el pasado, las empresas privadas están mostrando un giro de los acontecimientos más dramático. , con Zillow y Apartment List (las líneas amarilla y azul oscuro a continuación) mostrando aumentos de dos dígitos desde hace un año.

No importa cómo lo mires, el alquiler está aumentando y la Reserva Federal está haciendo todo lo posible para detener la tendencia, aunque algunos dirían que al aumentar los costos de endeudamiento para todos, solo está empeorando las cosas. Pero de cualquier manera, esto equivale a un fuerte aumento de las ganancias para los propietarios.

Los REIT le permiten eludir el costoso mercado inmobiliario

Solo hay un problema para los posibles propietarios: si no poseen una propiedad de alquiler ahora, tendrán que pagar precios elevados para comprar una casa para alquilar. Entonces, lo mejor es comprar un REIT que ya alquila viviendas a otros. Y en lugar de comprar a un precio elevado, gracias a la liquidación del mercado, podemos comprar estas empresas a un precio descuento precio en su lugar.

Por ejemplo, Casas de invitación
Bambino! Secondo
(INVH) posee miles de viviendas unifamiliares en todo el país, con una cartera valorada en más de $20 mil millones. Eso le da mucha diversificación, que los propietarios individuales, normalmente limitados a una o un puñado de propiedades en uno, o como máximo dos, mercados, no tienen. Invitation también tiene la ventaja de que su cartera está gestionada profesionalmente por un equipo de profesionales inmobiliarios.

Esa diversificación y perspicacia de gestión han aumentado considerablemente los fondos de las operaciones del REIT (FFO, que es una mejor medida del rendimiento del REIT que las ganancias por acción).

Sin embargo, el alto y creciente flujo de efectivo de la compañía está siendo castigado por un mercado alimentado por el miedo, lo que provocó que el precio de las acciones del REIT cayera casi un 25% este año.

Vea cómo el precio de las acciones de Invitation ha caído casi exactamente tanto como el del REIT ETF de referencia, el SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR)
RWR
)? Eso no es una coincidencia: la liquidación de Invitation ha sido el resultado de la venta indiscriminada de REIT en todas partes, lo que significa que no es la única ganga disponible en estos días.

En aras de la diversificación, tiene sentido comprar un fondo de REIT en vez de Invitación, porque obtiene exposición a REIT en varias industrias, así como a los diferentes equipos de administración que se encargan de esas propiedades.

RWR es una opción, pero no es una opción que los inversores de CEF consideraríamos, principalmente porque su rendimiento del 3.4 % es bastante bajo para nuestros estándares.

Una jugada inteligente de CEF sobre el aumento de los alquileres (que rinde un 7.4 % hoy)

En lugar de un ETF, nosotros mucho más prefieren los CEF como el Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), que produce un rico 7.4% mientras escribo esto. RQI es uno de los principales tenedores de Invitation Homes (es una de las 10 principales participaciones del fondo), además de tener una variedad de otros tipos de REIT, como operadores de centros de datos y propietarios de autoalmacenamiento, que también están produciendo FFO en aumento. Esa diversificación, más los hábiles gerentes humanos del REIT (Cohen & Steers es un nombre líder en el espacio CEF, lo que lo ayuda a atraer a los mejores talentos) lo ayudó a vencer a RWR durante la última década.

Tenga en cuenta, también, que debido al alto rendimiento de RQI, la mayor parte del rendimiento que ve arriba ha sido en dividendos.

El rendimiento superior de RQI ha sido recompensado con una gran prima sobre el valor liquidativo (NAV, o el valor de los REIT en su cartera) en el pasado (en un momento, su prima fue de más del 15%). Pero actualmente cotiza con un 4% de descuento, aunque cotizaba con una prima hace solo unos años.

Eso significa que podemos comprar RQI con descuento hoy, esperar a que vuelva a la prima que normalmente tiene cuando el mercado deje de entrar en pánico y luego vender con una ganancia potencial. Mientras tanto, puede embolsarse su dividendo, que cuenta con un rendimiento anualizado del 7.4 % y se paga mensualmente.

Michael Foster es el analista de investigación principal de Perspectiva contraria. Para obtener más ideas sobre ingresos, haga clic aquí para obtener nuestro último informe "Ingresos indestructibles: 5 fondos de ganga con dividendos seguros al 8.4%."

Divulgación: ninguna