Este pagador del 9.9% es la operación de dividendos más ignorada de 2022

La mayoría de la gente no lo sabe, pero el sector inmobiliario ha golpeado las acciones a largo plazo y está a punto de lograr una victoria. de nuevo en el 2023.

Y nosotros, los inversionistas de dividendos, estamos muy bien alineados para cobrar, gracias a un fondo que arroja un rendimiento de gran éxito del 9.9%, ese es el perfecto juega aquí. Dejaré el nombre y el ticker en un segundo.

Primero, leíste bien: bienes raíces sí supere a las acciones a largo plazo, ¡y por una cantidad no pequeña, tampoco! Es tan claro como puede ser en esta comparación entre el SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)
RWR
), el fondo indexado para sociedades de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa y el S&P 500 en los últimos 20 años.

Tenga en cuenta que este período incluyó el accidente de COVID-19 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo, que, por supuesto, azotó la vivienda. No hay problema. Los REIT, empresas que cotizan en bolsa y que poseen todo, desde almacenes hasta edificios de apartamentos, ¡regresaron a la superficie!

La clave del atractivo de los REIT es que son inversiones de transferencia: cobran los cheques de alquiler de los inquilinos, gastan lo suficiente para mantener las luces encendidas y los edificios limpios y luego nos entregan el resto como dividendos. El resultado es un flujo de ingresos mayor que el que pagan las acciones regulares: el REIT típico rinde 3.2%, duplicando el mísero 500% del S&P 1.5.

Pero a pesar de que RWR ha aplastado las acciones, lo hacemos no Quiero ir a la ruta ETF pasiva aquí. Por un lado, el rendimiento del 3.2% de RWR no es lo suficientemente grande como para hacer que nuestros corazones se aceleren. Y en segundo lugar, con los REIT (como con casi todo en estos días), es fundamental contar con un administrador inteligente y receptivo.

La prueba está en la rentabilidad de RWR durante los últimos tres volátiles años, en comparación con la de fondo cerrado (CEF) vamos a hablar hoy, el Fondo CBRE Global Real Estate Income (IGR). ¡IGR arroja ese pago masivo del 9.9% que mencioné hace un segundo (y le paga mensualmente, nada menos)!

La principal razón de esto se debe a los expertos gestores de cartera de IGR, que han navegado hábilmente en los mercados locales que mejor conocen. Esa es la clave en el sector inmobiliario, que todos sabemos que en realidad es solo una colección de pequeños mercados que se comportan de manera diferente en un momento dado.

Y cuando se trata de bienes raíces, la firma administradora del fondo, CBRE, no tiene escasez de conocimientos: además de IGR y fondos de inversores privados, administra propiedades, opera una correduría e invierte su propio dinero en bienes raíces. La empresa cuenta con 80,000 empleados en más de 100 países, lo que le otorga una perspectiva global y relaciones en países extranjeros que ningún ETF gestionado por algoritmos puede igualar.

CBRE ha aprovechado ese conocimiento para inclinar inteligentemente la cartera de IGR fuertemente hacia los EE. UU. (68 %), un movimiento prudente dado que la economía de los EE. ) aguantando muy bien.

Pero comprar un fondo de bienes raíces bien administrado no se trata solo de comprar el poder de investigación de la administración y el acceso a la información, también se trata de diversificación, que es particularmente clave en bienes raíces.

IGR, por ejemplo, invierte en más de 80 REIT, que poseen cientos y, a veces, miles de propiedades cada uno. Y al igual que muchos otros fondos REIT que hacen lo mismo, no se da cuenta cuando un inquilino vagabundo deja de pagar el alquiler, porque hay miles de otros que lo hacen.

En este momento, por ejemplo, las principales participaciones de IGR incluyen REIT que poseen una amplia gama de propiedades. Castillo de la Corona Internacional (CCI), por ejemplo, posee más de 40,000 115,000 torres celulares en todo el mundo, además de XNUMX XNUMX “células pequeñas” que aumentan la capacidad de la red local en las ciudades más grandes; Prologis
PLD
(PLD) posee 4,732 almacenes en todo el mundo; y REIT residencial Invitación Hogares (INVH), alquila más de 85,000 viviendas unifamiliares.

Así que ya tenemos un montón de diversificación aquí, ¡y eso es solo de tres de las participaciones de IGR!

Otra razón que a menudo se pasa por alto para considerar los fondos REIT es que tanto estos fondos como los mismos REIT tienen acceso a un apalancamiento más barato que usted y yo. En este momento, por ejemplo, las tasas hipotecarias en alza son un gran problema para los inversores individuales que poseen propiedades de alquiler, pero no entonces para los REIT:

Los pagos de la hipoteca se disparan

Con las tasas de interés alcanzando el 5% a principios de este año y manteniéndose en ese nivel, los préstamos hipotecarios se han disparado. Pero las tasas de interés para los REIT son mucho más bajas, y muchos actualmente tienen costos de préstamo en los libros por debajo del 3%.

Los REIT disfrutan de tasas más bajas porque están administrados profesionalmente y diversificados en muchas propiedades, por lo que tienen un riesgo menor que el típico inversionista inmobiliario individual. Esta es una de las razones por las que los REIT en realidad tienen un historial bastante constante de rendimientos positivos durante los períodos de aumento de las tasas de interés.

Este gráfico se basa en un estudio realizado por NAREIT, una firma de datos e investigación de REIT, y muestra claramente que los REIT generalmente obtienen ganancias durante los períodos de tasas de interés más altas. Esto se debe a que sus costos de endeudamiento más bajos los aíslan un poco de la tendencia. Además, los períodos de aumento de la tasa generalmente vienen con una economía fuerte (como es el caso hoy). Eso significa una mayor demanda de propiedades de REIT, lo que permite que los REIT aumenten la renta. Esos aumentos superan con creces cualquier aumento en los costos de endeudamiento debido a tasas más altas.

Compre IGR como compilaciones de "impulso de descuento"

Finalmente, hablemos del descuento de IGR al NAV, o la diferencia entre su precio de mercado y el valor por acción de su cartera (esta medida es exclusiva de los CEF). En este momento, ese descuento es pequeño, lo que significa que IGR tiene un valor más o menos justo.

La tendencia aquí es clara: el descuento de IGR se dirige hacia territorio premium; la pregunta es hasta dónde. A medida que eso suceda, impulsará más el precio de las acciones de IGR. Y, por supuesto, obtendrá ese saludable pago del 9.9% (pago mensual) todo el tiempo.

Michael Foster es el analista de investigación principal de Perspectiva contraria. Para obtener más ideas sobre ingresos, haga clic aquí para obtener nuestro último informe "Ingresos indestructibles: 5 fondos de ganga con dividendos seguros al 8.4%."

Divulgación: ninguna