Con el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, listo para pronunciar un importante discurso el viernes, los inversores finalmente pueden comenzar a tomarle la palabra: el banco central mantendrá una postura agresiva para controlar la inflación más alta en cuatro décadas. Esto significa que los mercados financieros seguirán siendo volátiles, a pesar del reciente repunte del mercado de valores.
Hay muchas razones para considerar los fondos de inversión en bienes raíces, o REIT, como refugios relativamente seguros para proporcionar ingresos estables cuando la inflación sigue siendo alta y antes de una probable desaceleración económica.
A continuación se muestra una pantalla de los REIT de capital que se espera que produzcan mucho flujo de efectivo para permitir aumentos de dividendos en 2023.
En Necesito saber columna del 24 de agosto, Steve Goldstein resumió las predicciones de un nuevo “superciclo de inflación y tipos de interés” de Dario Perkins, director general de macroeconomía global de TS Lombard.
Perkins espera que las tasas de interés a largo plazo sigan subiendo y sugiere que la década de 2020 requerirá que los inversores adopten "un enfoque más perspicaz para la asignación de activos".
Alejándose de los proveedores de servicios que dominaron el mercado alcista hasta 2021, cree que lo que funcionará mejor es la asignación a activos tangibles, incluidos los bienes raíces.
Desglosando el sector REIT
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces vienen en muchas variedades, pero el elemento clave es que transfieren la mayoría de las ganancias a los accionistas para mantener la estructura REIT con ventajas fiscales.
Hay dos categorías generales de REIT: REIT hipotecarios, que prestan dinero a prestatarios comerciales o residenciales y/o invierten en valores respaldados por hipotecas, y REIT de capital, que poseen propiedades comerciales o residenciales y las arriendan.
Los REIT son cíclicos, con valoraciones presionadas a medida que aumentan las tasas de interés. Este efecto puede ser especialmente pronunciado para los REIT hipotecarios, porque el negocio de préstamos hipotecarios se desacelera a medida que aumentan las tasas de interés.
En lo que va de año, hasta el 24 de agosto, el sector inmobiliario del S&P 500 ha bajado un 15 %, mientras que el S&P 500 completo
SPX
ha bajado un 12%, ambos con dividendos reinvertidos.
Tomar una mirada a mucho más largo plazo puede sorprenderlo. S&P Dow Jones Indices separó el sector inmobiliario del sector financiero en 2016. Pero si nos limitamos al grupo industrial S&P 500 REIT para una medida de rendimiento a más largo plazo, el rendimiento anual promedio de 20 años ha sido del 9.9 %, ligeramente superior del rendimiento promedio de 500 años del S&P 20 del 9.8%.
REIT por categoría
Los diferentes tipos de REIT pasan por diferentes ciclos económicos. Por ejemplo, los REIT de hoteles y sus inquilinos sufrieron terriblemente en las primeras etapas de la pandemia de coronavirus, comenzando con el cierre virtual de la industria de viajes durante la primera mitad de 2020.
Muchos REIT se centran en el espacio de almacenamiento y logística, que se ha beneficiado de aumentos anuales de alquiler de dos dígitos en los últimos años, según Vikram Malhotra, director gerente de bienes raíces de Mizuho.
Pero Amazon.com Inc.
AMZN
dicho en su comunicado de prensa financiero del primer trimestre en abril que después de duplicar el tamaño de su red de cumplimiento en solo dos años, "ya no buscaba capacidad física o de personal" y estaba "completamente enfocado en mejorar la productividad y la eficiencia de costos" en su infraestructura de entrega.
Durante una entrevista, Malhotra dijo que luego del anuncio de Amazon, él y sus colegas "observaron y escucharon en el mercado que Amazon estaba poniendo almacenes en el mercado de subarriendo".
“Entonces, el jugador más grande en el comercio electrónico le dijo al mercado que tenía demasiado y que estaba racionalizando, y eso provocó que las existencias de logística se redujeran”, dijo.
Prologis Inc.
PLD
es el REIT de EE. UU. que cotiza en bolsa más grande en el espacio de almacenes y logística. La compañía incluyó a Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis y Walmart Inc.
WMT
como sus cinco clientes más grandes a fines de 2021, con Amazon alquilando 24 millones de pies cuadrados, o el 7% de su total.
Las acciones de Prologis bajaron un 21% para 2022 hasta el 24 de agosto, con reinversión de dividendos. El rendimiento de dividendos de la acción es de aproximadamente 2.5%. Prologis está listo para adquirir Duke Realty Corp.
DRE
a un acuerdo de todas las acciones valorado en $ 26 mil millones cuando se anunció en junio.
Mizuho tiene una calificación neutral en Prologis, que Malhotra dijo que estaba "fuera de consenso". Seguro que lo es: entre 17 analistas encuestados por FactSet, 13 califican las acciones como "comprar" o el equivalente. El resto son calificaciones neutrales.
Continuó diciendo que Mizuho está monitoreando a operadores logísticos de terceros, como XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx y United Parcel Service Inc.
UPS
en busca de signos de desaceleración de la demanda si la economía se reduce significativamente.
Dicho todo esto, puede haber un resquicio de esperanza para los REIT de almacén/logística: Malhotra espera que el crecimiento de las rentas en el espacio se desacelere a "dígitos únicos medios a altos" desde el rango actual por encima del 10%. El Departamento del Trabajo dijo que el Índice de Precios al Consumidor de julio mostró un aumento del 8.5% de un año antes. Eso mejoró del 9.1% en el mes anterior. Puede que no sea demasiado exagerado esperar que los operadores de almacenes REIT puedan mantener sus rentas aumentando para igualar o superar el ritmo de la inflación.
Aquí es donde entra en juego su propia opinión, basada en su propia investigación. ¿La tendencia continua hacia las compras en línea y la demanda de entrega rápida permitirán que Prologis y sus competidores obtengan un rendimiento superior en los próximos cinco a 10 años? El rendimiento total de cinco años de Prologis hasta el 24 de agosto fue del 138% (en comparación con el 85% del S&P 500), incluso con el gran retroceso de este año.
Cribado de los REIT de renta variable
Para echar un vistazo amplio a los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en EE. UU., comenzamos con los 185 incluidos en el índice Russell 3000.
Calle.
Este índice representa alrededor del 98% de las acciones estadounidenses, según FactSet.
Luego analizamos las concentraciones de inversión de cada REIT y eliminamos todos los REIT hipotecarios para reducir la lista a 158 empresas. Recortamos aún más a 112 empresas para las que había estimaciones de consenso disponibles entre al menos cinco analistas encuestados por FactSet sobre fondos ajustados de operaciones en 2023.
Una forma de medir la capacidad de pago de dividendos de una empresa es observar su flujo de efectivo libre estimado: el flujo de efectivo restante después de los gastos de capital esperados. Para los REIT, los fondos de operaciones (FFO), una medida no GAAP, se usan comúnmente. FFO agrega la amortización y la depreciación (artículos que no son en efectivo) a las ganancias, mientras que excluye las ganancias por la venta de propiedades. Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) van más allá, compensando los gastos de capital esperados para mantener la calidad de las inversiones inmobiliarias.
Si dividimos el AFFO estimado de una empresa por el precio actual de sus acciones, tenemos un rendimiento AFFO estimado. Esto se puede comparar con el rendimiento de dividendos actual para ver si hay "margen" para nuevos aumentos, con suerte mucho margen.
Entre los 112 REIT restantes, 104 pagan dividendos y tienen un espacio libre estimado para 2023 de al menos 1.00 %; ese es nuestro corte final.
Colocamos los 104 REIT en ocho categorías amplias. Esto no siempre es fácil, porque un REIT puede estar muy diversificado. Por lo tanto, las categorías son un intento de colocar cada REIT en un grupo de acuerdo con su mayor concentración de negocios. Luego consolidamos un poco más en nueve categorías amplias y las clasificamos por rendimiento AFFO esperado para 2023.
Por ejemplo, las empresas de almacenamiento/logística están en la categoría “industrial”. Comenzaremos con ese.
REIT industriales
Aquí están los 10 REIT industriales que pasaron la pantalla, con los rendimientos AFFO esperados más altos para 2023:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Fideicomiso de Propiedades de Logística Industrial | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| arrendamiento neto global inc. | GNL | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| ciervo industrial inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Corporación PotlatchDeltic. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Clase A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | FRÍO | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Fuente: FactSet |
Haga clic en los teletipos para obtener más información sobre cada empresa, incluidos los perfiles comerciales. Después leer La guía detallada de Tomi Kilgore sobre la gran cantidad de información disponible de forma gratuita en las páginas de cotizaciones de MarketWatch.
Sanidad
Aquí están los nueve REIT que arriendan propiedades de atención médica y pasaron la pantalla. Este grupo excluye empresas enfocadas en vivienda para personas mayores:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Propiedades médicas Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| REIT Médico Global Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| sabra cuidado de la salud REIT inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Propiedades Industriales Innovadoras Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Fideicomiso de atención médica comunitaria Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak propiedades inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Clase A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| torre de pozo inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Fuente: FactSet |
Residencial
Esta categoría incluye REIT que poseen propiedades residenciales unifamiliares o multifamiliares, así como comunidades de viviendas prefabricadas y viviendas para personas mayores. Aquí están los 10 REIT residenciales que pasaron la pantalla:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Inversores Nacionales de Salud Inc. | INE | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Propiedades Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| Corporación de apartamentos BRT. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Propiedades Inc. | UMH | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint residencial Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| independencia realty trust inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Espacio central | RSE | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Fideicomiso de inversión en bienes raíces de Washington | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Fuente: FactSet |
Hoteles y propiedades de ocio
Aquí están los ocho REIT que arriendan hoteles y/o propiedades de ocio y pasaron la pantalla:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Propiedades de EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Fideicomiso de alojamiento RLJ | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Fideicomiso del hotel Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| REIT de hospitalidad de Apple Inc. | MANZANA | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Propiedades de juego y ocio Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Propiedades Inc. | vici | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Fuente: FactSet |
Oficinas
Aquí están los 10 REIT que tienen edificios de oficinas que pasaron la pantalla:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Fideicomiso de Brandywine Realty | extensión BD | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| hudson pacific properties inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| douglas emmett inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods propiedades inc. | Hola | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Grupo Paramount Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Oficina de propiedades corporativas de confianza | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| propiedades del gobierno del este inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Oficina de la ciudad REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Fuente: FactSet |
Mercado
Aquí están los 10 REIT que arriendan principalmente propiedades minoristas que pasaron la pantalla:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Compañía Macerich | dirección MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| simon property group inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| espíritu realty capital inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| REIT de Whitestone | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Tienda Capital Corp. | Almacenar | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| bienes raices | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Confianza de Kite Realty Group | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| corporación de bienes raíces getty | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Fideicomiso de Acadia Realty | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Fuente: FactSet |
Comunicaciónes
Aquí están las cinco empresas que pasaron la pantalla que arriendan propiedades de infraestructura de comunicaciones o, en el caso de Outfront Media Inc.
OUT,
vallas publicitarias:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| grupo uniti inc. | UNIDAD | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| corona castillo inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| banken toki doki ookami | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Clase A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Fuente: FactSet |
Centros de datos
Estos tres REIT de centros de datos pasaron la pantalla:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| montaña de hierro inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| fideicomiso de bienes raíces digitales inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| equinix inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Fuente: FactSet |
Almacenamiento
Para nuestra última categoría, cinco REIT de self storage pasaron la pantalla:
| Empresa | Ticker | Rendimiento estimado de AFFO para 2023 | Rentabilidad por dividendo actual | “Espacio libre” estimado | Tapa del mercado. ($ mil) |
| Fideicomiso de afiliados de almacenamiento nacional | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| cubointeligente | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| almacenamiento de vida inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Almacenamiento público | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Espacio adicional de almacenamiento Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Fuente: FactSet |
Si está interesado en el espacio REIT, debe hacer su propia investigación y tener en cuenta sus objetivos de inversión (crecimiento, ingresos o ambos) y prepararse para permanecer comprometido a largo plazo, lo que significa varios años.
Entre los REIT enumerados en las tablas anteriores, Malhotra tiene calificaciones de "compra" en Ventas Inc.
VTR,
torre de pozo inc.
WELL,
Propiedades médicas Trust Inc.
MPW,
Grupo Paramount Inc.
PGRE
y Duke Realty (que ahora cotiza en línea con Prologis, en previsión de que se complete la fusión).
Cuando se le preguntó qué tienen en común los REIT con calificación de compra, Malhotra dijo: "Estas son empresas, como individuos, para las que creemos que el poder de fijación de precios persistirá".
También dijo que todos se benefician de las tendencias temáticas, incluido, para los REIT de atención médica, el envejecimiento de la población.
Escuche a Ray Dalio en MarketWatch's Festival de las mejores nuevas ideas en el dinero el 21 y 22 de septiembre en Nueva York. El pionero de los fondos de cobertura tiene opiniones firmes sobre hacia dónde se dirige la economía.
Fuente: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Estas acciones de dividendos pueden protegerlo mientras la Reserva Federal frena la economía
Con el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, listo para pronunciar un importante discurso el viernes, los inversores finalmente pueden comenzar a tomarle la palabra: el banco central mantendrá una postura agresiva para controlar la inflación más alta en cuatro décadas. Esto significa que los mercados financieros seguirán siendo volátiles, a pesar del reciente repunte del mercado de valores.
Hay muchas razones para considerar los fondos de inversión en bienes raíces, o REIT, como refugios relativamente seguros para proporcionar ingresos estables cuando la inflación sigue siendo alta y antes de una probable desaceleración económica.
A continuación se muestra una pantalla de los REIT de capital que se espera que produzcan mucho flujo de efectivo para permitir aumentos de dividendos en 2023.
En Necesito saber columna del 24 de agosto, Steve Goldstein resumió las predicciones de un nuevo “superciclo de inflación y tipos de interés” de Dario Perkins, director general de macroeconomía global de TS Lombard.
Perkins espera que las tasas de interés a largo plazo sigan subiendo y sugiere que la década de 2020 requerirá que los inversores adopten "un enfoque más perspicaz para la asignación de activos".
Alejándose de los proveedores de servicios que dominaron el mercado alcista hasta 2021, cree que lo que funcionará mejor es la asignación a activos tangibles, incluidos los bienes raíces.
Desglosando el sector REIT
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces vienen en muchas variedades, pero el elemento clave es que transfieren la mayoría de las ganancias a los accionistas para mantener la estructura REIT con ventajas fiscales.
Hay dos categorías generales de REIT: REIT hipotecarios, que prestan dinero a prestatarios comerciales o residenciales y/o invierten en valores respaldados por hipotecas, y REIT de capital, que poseen propiedades comerciales o residenciales y las arriendan.
Los REIT son cíclicos, con valoraciones presionadas a medida que aumentan las tasas de interés. Este efecto puede ser especialmente pronunciado para los REIT hipotecarios, porque el negocio de préstamos hipotecarios se desacelera a medida que aumentan las tasas de interés.
En lo que va de año, hasta el 24 de agosto, el sector inmobiliario del S&P 500 ha bajado un 15 %, mientras que el S&P 500 completo
SPX
ha bajado un 12%, ambos con dividendos reinvertidos.
Tomar una mirada a mucho más largo plazo puede sorprenderlo. S&P Dow Jones Indices separó el sector inmobiliario del sector financiero en 2016. Pero si nos limitamos al grupo industrial S&P 500 REIT para una medida de rendimiento a más largo plazo, el rendimiento anual promedio de 20 años ha sido del 9.9 %, ligeramente superior del rendimiento promedio de 500 años del S&P 20 del 9.8%.
REIT por categoría
Los diferentes tipos de REIT pasan por diferentes ciclos económicos. Por ejemplo, los REIT de hoteles y sus inquilinos sufrieron terriblemente en las primeras etapas de la pandemia de coronavirus, comenzando con el cierre virtual de la industria de viajes durante la primera mitad de 2020.
Muchos REIT se centran en el espacio de almacenamiento y logística, que se ha beneficiado de aumentos anuales de alquiler de dos dígitos en los últimos años, según Vikram Malhotra, director gerente de bienes raíces de Mizuho.
Pero Amazon.com Inc.
AMZN
dicho en su comunicado de prensa financiero del primer trimestre en abril que después de duplicar el tamaño de su red de cumplimiento en solo dos años, "ya no buscaba capacidad física o de personal" y estaba "completamente enfocado en mejorar la productividad y la eficiencia de costos" en su infraestructura de entrega.
Durante una entrevista, Malhotra dijo que luego del anuncio de Amazon, él y sus colegas "observaron y escucharon en el mercado que Amazon estaba poniendo almacenes en el mercado de subarriendo".
“Entonces, el jugador más grande en el comercio electrónico le dijo al mercado que tenía demasiado y que estaba racionalizando, y eso provocó que las existencias de logística se redujeran”, dijo.
Prologis Inc.
PLD
es el REIT de EE. UU. que cotiza en bolsa más grande en el espacio de almacenes y logística. La compañía incluyó a Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis y Walmart Inc.
WMT
como sus cinco clientes más grandes a fines de 2021, con Amazon alquilando 24 millones de pies cuadrados, o el 7% de su total.
Las acciones de Prologis bajaron un 21% para 2022 hasta el 24 de agosto, con reinversión de dividendos. El rendimiento de dividendos de la acción es de aproximadamente 2.5%. Prologis está listo para adquirir Duke Realty Corp.
DRE
a un acuerdo de todas las acciones valorado en $ 26 mil millones cuando se anunció en junio.
Mizuho tiene una calificación neutral en Prologis, que Malhotra dijo que estaba "fuera de consenso". Seguro que lo es: entre 17 analistas encuestados por FactSet, 13 califican las acciones como "comprar" o el equivalente. El resto son calificaciones neutrales.
Continuó diciendo que Mizuho está monitoreando a operadores logísticos de terceros, como XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx y United Parcel Service Inc.
UPS
en busca de signos de desaceleración de la demanda si la economía se reduce significativamente.
Dicho todo esto, puede haber un resquicio de esperanza para los REIT de almacén/logística: Malhotra espera que el crecimiento de las rentas en el espacio se desacelere a "dígitos únicos medios a altos" desde el rango actual por encima del 10%. El Departamento del Trabajo dijo que el Índice de Precios al Consumidor de julio mostró un aumento del 8.5% de un año antes. Eso mejoró del 9.1% en el mes anterior. Puede que no sea demasiado exagerado esperar que los operadores de almacenes REIT puedan mantener sus rentas aumentando para igualar o superar el ritmo de la inflación.
Aquí es donde entra en juego su propia opinión, basada en su propia investigación. ¿La tendencia continua hacia las compras en línea y la demanda de entrega rápida permitirán que Prologis y sus competidores obtengan un rendimiento superior en los próximos cinco a 10 años? El rendimiento total de cinco años de Prologis hasta el 24 de agosto fue del 138% (en comparación con el 85% del S&P 500), incluso con el gran retroceso de este año.
Cribado de los REIT de renta variable
Para echar un vistazo amplio a los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en EE. UU., comenzamos con los 185 incluidos en el índice Russell 3000.
Calle.
Este índice representa alrededor del 98% de las acciones estadounidenses, según FactSet.
Luego analizamos las concentraciones de inversión de cada REIT y eliminamos todos los REIT hipotecarios para reducir la lista a 158 empresas. Recortamos aún más a 112 empresas para las que había estimaciones de consenso disponibles entre al menos cinco analistas encuestados por FactSet sobre fondos ajustados de operaciones en 2023.
Una forma de medir la capacidad de pago de dividendos de una empresa es observar su flujo de efectivo libre estimado: el flujo de efectivo restante después de los gastos de capital esperados. Para los REIT, los fondos de operaciones (FFO), una medida no GAAP, se usan comúnmente. FFO agrega la amortización y la depreciación (artículos que no son en efectivo) a las ganancias, mientras que excluye las ganancias por la venta de propiedades. Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) van más allá, compensando los gastos de capital esperados para mantener la calidad de las inversiones inmobiliarias.
Si dividimos el AFFO estimado de una empresa por el precio actual de sus acciones, tenemos un rendimiento AFFO estimado. Esto se puede comparar con el rendimiento de dividendos actual para ver si hay "margen" para nuevos aumentos, con suerte mucho margen.
Entre los 112 REIT restantes, 104 pagan dividendos y tienen un espacio libre estimado para 2023 de al menos 1.00 %; ese es nuestro corte final.
Colocamos los 104 REIT en ocho categorías amplias. Esto no siempre es fácil, porque un REIT puede estar muy diversificado. Por lo tanto, las categorías son un intento de colocar cada REIT en un grupo de acuerdo con su mayor concentración de negocios. Luego consolidamos un poco más en nueve categorías amplias y las clasificamos por rendimiento AFFO esperado para 2023.
Por ejemplo, las empresas de almacenamiento/logística están en la categoría “industrial”. Comenzaremos con ese.
REIT industriales
Aquí están los 10 REIT industriales que pasaron la pantalla, con los rendimientos AFFO esperados más altos para 2023:
Haga clic en los teletipos para obtener más información sobre cada empresa, incluidos los perfiles comerciales. Después leer La guía detallada de Tomi Kilgore sobre la gran cantidad de información disponible de forma gratuita en las páginas de cotizaciones de MarketWatch.
Sanidad
Aquí están los nueve REIT que arriendan propiedades de atención médica y pasaron la pantalla. Este grupo excluye empresas enfocadas en vivienda para personas mayores:
Residencial
Esta categoría incluye REIT que poseen propiedades residenciales unifamiliares o multifamiliares, así como comunidades de viviendas prefabricadas y viviendas para personas mayores. Aquí están los 10 REIT residenciales que pasaron la pantalla:
Hoteles y propiedades de ocio
Aquí están los ocho REIT que arriendan hoteles y/o propiedades de ocio y pasaron la pantalla:
Oficinas
Aquí están los 10 REIT que tienen edificios de oficinas que pasaron la pantalla:
Mercado
Aquí están los 10 REIT que arriendan principalmente propiedades minoristas que pasaron la pantalla:
Comunicaciónes
Aquí están las cinco empresas que pasaron la pantalla que arriendan propiedades de infraestructura de comunicaciones o, en el caso de Outfront Media Inc.
OUT,
vallas publicitarias:
Centros de datos
Estos tres REIT de centros de datos pasaron la pantalla:
Almacenamiento
Para nuestra última categoría, cinco REIT de self storage pasaron la pantalla:
Si está interesado en el espacio REIT, debe hacer su propia investigación y tener en cuenta sus objetivos de inversión (crecimiento, ingresos o ambos) y prepararse para permanecer comprometido a largo plazo, lo que significa varios años.
Entre los REIT enumerados en las tablas anteriores, Malhotra tiene calificaciones de "compra" en Ventas Inc.
VTR,
torre de pozo inc.
WELL,
Propiedades médicas Trust Inc.
MPW,
Grupo Paramount Inc.
PGRE
y Duke Realty (que ahora cotiza en línea con Prologis, en previsión de que se complete la fusión).
Cuando se le preguntó qué tienen en común los REIT con calificación de compra, Malhotra dijo: "Estas son empresas, como individuos, para las que creemos que el poder de fijación de precios persistirá".
También dijo que todos se benefician de las tendencias temáticas, incluido, para los REIT de atención médica, el envejecimiento de la población.
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Fuente: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo