No necesitas un doctorado. en economía de la Universidad de Chicago para entender que Las tasas hipotecarias del 7% son una amenaza para el mercado inmobiliario de EE. UU..
Ya lo estamos viendo. El martes supimos que las solicitudes de compra de hipotecas cayeron un 13% la semana pasada. Eso es marcadamente más pronunciado que el descenso del 1.1% que vimos en la semana anterior. ¿La diferencia? La caída del 13% en las solicitudes de compra de hipotecas de la semana pasada coincidió con la primera lectura semanal de tasa hipotecaria del 7% desde 2002.
Claro, históricamente hablando, no hay nada anormal en las tasas hipotecarias del 6% o 7%. Pero la tasa numérica pasa por alto el impacto de el shock actual de las tasas hipotecarias: Estas tasas, junto con los precios de las viviendas espumosos, colocan nuevos pagos mensuales en los límites superiores de la historia. Al tener en cuenta los ingresos, es más caro comprar ahora que en el apogeo de la burbuja inmobiliaria de los años 00.
Este mayor crisis de asequibilidad ya tiene a economistas y analistas inmobiliarios rebajando sus perspectivas de precios de viviendas en EE.UU. No busques más que Moody Analytics.
En agosto, Moody's Analytics esperaba que los precios de las viviendas en EE. UU. cayeran entre un 0 % y un 5 %. En septiembre, Moody's Analytics rebajó su perspectiva a una caída nacional del 5% al 10%. Pero el miércoles volvió a recortar ese pronóstico. De cara al futuro, Moody's Analytics ahora espera una caída del 10% en el precio de la vivienda en EE. UU. de máximo a mínimo.
“La asequibilidad se ha evaporado y con ella la demanda de viviendas”, dice Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics. Fortune. “Los precios se sienten mucho menos pegajosos [en este momento] de lo que han sido históricamente. Se remonta al hecho de que aumentaron tan rápido [durante la pandemia], y los vendedores están dispuestos a reducir su precio aquí rápidamente para tratar de cerrar un trato”.
Aquí está la cosa: el pronóstico de referencia de Moody's Analytics asume que no hay recesión. Si se manifiesta una recesión, Moody's Analytics ahora espera una caída del precio de la vivienda en EE. UU. de máximo a mínimo entre un 15 % y un 20 %. Eso no está muy lejos de la caída del 27% en el precio de la vivienda en EE. UU. observada entre 2006 y 2012.
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Cuando un grupo como Moody's Analytics dice "mercado inmobiliario de EE. UU." o "precios de la vivienda en EE. UU.", están hablando de una visión agregada del país. A nivel regional, los resultados siempre varían. A los ojos de Moody's Analytics, eso será particularmente cierto en el futuro.
In Mercados inmobiliarios “significativamente sobrevaluados”, Moody's Analytics pronostica ahora que los precios de las viviendas caerán entre un 15% y un 20%. Si llega una recesión, Moody's Analytics espera que la caída del precio de la vivienda en EE. UU. se amplíe entre un 25 % y un 30 % en los mercados inmobiliarios “significativamente sobrevaluados”.
Estos llamados mercados “significativamente sobrevaluados” no están aislados en unas pocas partes del país, están por todas partes.
Cada trimestre, Moody's Analytics evalúa si los fundamentos locales, incluidos los niveles de ingresos locales, pueden respaldar los precios locales de la vivienda.* Si un mercado inmobiliario regional está "sobrevaluado" en más del 25 %, Moody's Analytics lo considera "significativamente sobrevaluado". Hasta el segundo trimestre del año, 210 mercados inmobiliarios, incluidos Boise ("sobrevaluados" en un 77%) y Las Vegas ("sobrevaluados" en un 60%), cayeron en ese campo "significativamente sobrevaluado".
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Cuando un El mercado de la vivienda entra en recesión—un período de caída de las ventas de viviendas y de los niveles de construcción de viviendas— por lo general mercados inmobiliarios espumosos o burbujeantes que corren el mayor riesgo de caídas en el precio de la vivienda.
Eso explica por qué esta crisis inmobiliaria en curso ha desencadenado tan rápidamente una corrección del precio de la vivienda: Las cosas se pusieron muy espumosas durante el auge inmobiliario de la pandemia. ¿La prueba? En el segundo trimestre de 2019, Moody's Analytics solo consideró tres mercados inmobiliarios regionales como "significativamente sobrevaluados".
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Empresas como Moody's Analytics no se están volviendo más bajistas simplemente porque las tasas hipotecarias alcanzaron el 7%. En cambio, están revisando sus perspectivas porque los mercados financieros están indicando que las tasas hipotecarias del 6% o 7% podrían mantenerse por más tiempo de lo esperado. Mientras las tasas hipotecarias sigan siendo tan altas, Zandi dice que aplicará una inmensa presión a la baja sobre estos precios de viviendas espumosos.
Durante los próximos seis meses, Zandi espera que las tasas hipotecarias ronden el 6.5%. Eso es más que su perspectiva anterior de 5.5%.
¿Qué está pasando en el mercado hipotecario? Bueno, mucho.
Si bien la Reserva Federal no establece directamente las tasas a largo plazo como las tasas hipotecarias, las expectativas sobre dónde probablemente establecerá la Fed las futuras tasas a corto plazo (es decir, la tasa de los fondos federales) sí afectan la forma en que los mercados financieros valoran las tasas hipotecarias. En los últimos meses, los mercados financieros han concluido que es poco probable que la Fed retroceda en su lucha contra la inflación en el corto plazo. Eso, por supuesto, significa tasas más altas a corto plazo por más tiempo. Indique la presión alcista sobre las tasas a largo plazo, como las tasas hipotecarias.
Pero eso solo explica parte del salto en las tasas hipotecarias. Hay más en juego.
En los últimos meses, hemos visto lo que Zandi llama una "diferencia extraordinariamente amplia entre las tasas hipotecarias y del Tesoro". Históricamente hablando, el rendimiento del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias se mueven en sincronía. Eso está roto en este momento: las tasas hipotecarias cotizan cuatro desviaciones estándar por encima de lo que históricamente implicarían los rendimientos del Tesoro. Zandi dice que se reduce al riesgo de pago anticipado. Los inversores creen que los prestatarios de hipotecas de 2022 refinanciarán a tasas más bajas en el futuro. Para ajustarse al llamado riesgo de pago anticipado, los mercados financieros han presionado al alza las tasas hipotecarias.
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Seamos claros: Esta corrección del precio de la vivienda comenzó hace meses. En partes del país, la corrección ya es bastante pronunciada.
¿Qué mercados inmobiliarios están cambiando más rápido? Estamos viendo la mayor corrección en mercados burbujeantes como Austin (donde el valor de las viviendas cayó un 7.4% entre mayo y agosto), Boise (5.3% menos) y Phoenix (4.4% menos). Todos esos mercados vieron una avalancha de actividad de inversores y compradores de la FMH durante la pandemia. Esos lugares también vieron cómo los precios de sus casas iban mucho más allá lo que los ingresos locales soportarían históricamente.
*”La medida de valoración de la vivienda de Moody's Analytics es la diferencia porcentual entre los precios reales de la vivienda y los precios de la vivienda históricamente coherentes con los sueldos y salarios per cápita y los costos de construcción. El precio de una casa está determinado en última instancia por el valor de la tierra en la que reside, que está vinculado al costo de oportunidad de la tierra medido por sueldos y salarios, y el costo de construir la casa. A nivel nacional, aproximadamente la mitad del valor de una vivienda es el terreno y la otra mitad la estructura, pero esto varía considerablemente en todo el país. En San Francisco, por ejemplo, el terreno es, de lejos, la mayor parte del valor de la vivienda, mientras que en Des Moines, Iowa, es todo lo contrario. Nuestra medida de valoración de la vivienda explica estas diferencias”, escribe el economista jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi.
Esta historia apareció originalmente en Fortune.com
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html