La última vez que el mercado de la vivienda sufrió un colapso importante en 2006, se llevó consigo a toda la economía estadounidense. Pero la historia nunca sigue exactamente el mismo guión dos veces.
El debilitamiento del mercado de la vivienda sin duda va a dañar la economía. La construcción de viviendas unifamiliares cayó a un ritmo anual de 1 millón en mayo desde un máximo de 15 años de 1.31 millones en diciembre. Los permisos para construir más casas también se derrumbaron.
Probablemente va a empeorar también.
Los precios de la vivienda ya habían subido a un máximo histórico cuando la Reserva Federal en marzo comenzó a aumentar las tasas de interés para combatir la alta inflación. La acción agresiva del banco central llevó la hipoteca fija a 30 años a más del 6% desde solo el 2.75% el otoño pasado.
La combinación de hipotecas más costosas y precios altísimos ha hecho que difícil para la mayoría de los compradores comprar una casa. La asequibilidad ha caído al nivel más bajo en 16 años, dijo la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
A medida que avanza la vivienda, también avanza la economía estadounidense, según un viejo refrán. La desaceleración resultante en la construcción restará una gran parte del crecimiento del producto interno bruto en el segundo trimestre. Y menos ventas significa menos nuevos propietarios gastando dinero para amueblar sus hogares.
Sin embargo, el mercado de la vivienda es muy diferente ahora de lo que era en 2006 y, por sí solo, es poco probable que lleve a la economía a una zanja. Estados Unidos podría muy bien caer en una recesión en el próximo año o dos, dicen los economistas, pero la vivienda no será la causa principal.
"Esperamos que las ventas disminuyan aún más en los próximos meses, pero no esperamos que se repita el colapso de la década de 2000", dijo Alex Pelle, economista estadounidense de Mizuho Securities.
Pequeña señal de una burbuja
El mercado inmobiliario de hoy se parece muy poco a la década de 2000.
Por un lado, el comprador típico tiene un puntaje de crédito alto y es menos probable que incumpla. Solo alrededor del 2% de todas las hipotecas nuevas se otorgan a los llamados compradores de alto riesgo, o aquellos con puntajes crediticios más débiles.
Por el contrario, alrededor del 15% de los prestatarios tenían crédito de alto riesgo en el apogeo de la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas, según muestra una investigación de la firma Jefferies de Wall Street.
Muchos de esos prestatarios perdieron sus hogares en la recesión de 2007-2009 y los valores inmobiliarios se desplomaron, robando a millones de estadounidenses su riqueza en papel y haciéndolos sentir más pobres. Una venta masiva del mercado de valores se sumó a sus problemas.
El “efecto riqueza” negativo ayudó a contribuir a una fuerte caída en el gasto del consumidor que profundizó la recesión. Los consumidores representan casi el 70% de todo lo que sucede en la economía.
Sin embargo, la desaceleración actual en el sector de la vivienda probablemente no conducirá a una caída de los precios ni a un descenso del valor de las viviendas.
Para empezar, EE. UU. ha sufrido una escasez de viviendas durante años, incluso cuando la cantidad de nuevas familias que se están formando ha llevado la demanda a nuevas alturas. La pandemia también ha aumentado drásticamente la cantidad de personas que trabajan desde casa y el clamor por más viviendas.
La demanda de vivienda es fuerte en parte “debido al aumento del trabajo remoto y los cambios en los estilos de vida”, dijo el economista jefe Bill Adams de Comerica Bank.
Builder ha tratado de satisfacer la mayor parte de esa demanda. La construcción de viviendas nuevas y unidades de alquiler aumentó a un ritmo anual de 1.8 millones en abril, un máximo de 16 años, antes de que las tasas hipotecarias realmente aumentaran. Pero aún está por debajo del récord de 2.2 millones a principios de 2006 cuando la población era del 11%. menor.
Tampoco va a mejorar mucho pronto. La construcción cayó bruscamente en mayo y es probable que continúe desacelerándose, reduciendo aún más la oferta de viviendas en venta y manteniendo la presión alcista sobre los precios.
Revestimientos de plata
Sin embargo, los altos precios de las casas no son del todo malos, especialmente para aquellos que ya son dueños de sus propias casas. Los valores estables de las viviendas pueden aislar en parte a la economía de la recesión.
¿Cómo es eso? Es probable que los propietarios de viviendas se sientan mejor económicamente que en 2006 porque sus ahorros principales aún se están apreciando.
Además, millones de propietarios de viviendas aprovecharon las tasas de interés históricamente bajas durante la pandemia para refinanciar y ahorrarse mucho. La mayoría de ellos también eligió hipotecas fijas, dejándolos inmunes al aumento de las tasas.
Ese no era el caso a mediados de la década de 2000, cuando la mitad de todas las hipotecas eran ajustables. Las crecientes tasas de interés obligan a millones de propietarios de viviendas a pagar altos gastos hipotecarios mensuales y muchos de los que no podían pagarlo incumplieron.
Ahora solo alrededor del 10% de todas las hipotecas son ajustables. Además, el porcentaje de ingresos que los propietarios de viviendas tienen que dedicar a sus hipotecas está en un mínimo histórico.
“Es probable que los vínculos entre la vivienda y el consumo sean más débiles que en el pasado”, dijo Aneta Markowska, economista jefe de Jefferies.
Lo que podría hacer mella más en el mercado de la vivienda es un gran aumento en el desempleo que hace que más personas entren en mora.
Sin embargo, con una tasa de desempleo de solo el 3.6 % y una escasez de mano de obra que se espera que persista durante años, algunos economistas se preguntan si las empresas recurrirán a despidos masivos si EE. UU. entra en recesión.
Mientras tanto, el mercado de la vivienda todavía se mantiene relativamente bien a pesar de las altas tasas de interés y los altos precios. Las ventas y el gasto en nuevas construcciones rondan los niveles previos a la pandemia, lo que sugiere que el fondo no caerá como lo hizo en 2006.
Por supuesto, algunos expertos dijeron lo mismo hace 15 años. “Los investigadores dicen que la reciente caída de la vivienda no significa necesariamente el final del crecimiento económico”, decía un artículo en The Christian Science Monitor en ese entonces.
Lo que siguió fue la peor recesión en décadas.
Fuente: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo