El impacto real de una recesión del mercado inmobiliario

Puntos clave:

• Una recesión del mercado inmobiliario ocurre cuando las ventas de viviendas disminuyen durante seis meses seguidos, lo que ocurrió oficialmente en julio de 2022.
• Dos fuerzas principales están impulsando la recesión del mercado inmobiliario: el aumento de las tasas de interés y el aumento de los costos de construcción.
• Cuando termine la recesión inmobiliaria, entraremos en un ciclo de recuperación de la vivienda. Este es el mejor momento para comprar propiedades por debajo del valor de mercado.

En los Estados Unidos, hemos visto a posibles compradores luchar para encontrar una casa asequible y que se acepte una oferta en los últimos años. Ahora estamos viendo que esos mismos compradores potenciales se ponen nerviosos a medida que caen los precios de las casas. Muchos expertos debaten si se trata de una recesión inmobiliaria o simplemente de una corrección del ascenso meteórico de los precios de las viviendas durante y después de la pandemia. Los datos recientes apuntan oficialmente a una recesión del mercado de la vivienda, pero algunos creen que es una recesión de la vivienda simplemente porque los constructores no están construyendo.

¿Cuánto están bajando los precios de la vivienda?

Finalmente estamos siendo testigos de un retroceso del rápido aumento en los precios de los bienes raíces, pero la verdadera pregunta es ¿cuánto caerán los precios de las viviendas? A medida que las tasas de interés aumentan y las ventas de viviendas disminuyen, los precios de los bienes raíces han bajado. Atrás quedaron los días del auge inmobiliario de COVID-19 que condujo a guerras de ofertas, todas las ofertas en efectivo y aumentos en los precios de las viviendas en todo el país.

¿Cuándo es un momento razonable para entrar en el mercado de la vivienda?

Esta es una de las preguntas más importantes que la gente se hace en estos días porque comprar una propiedad es una de las decisiones más costosas que jamás tomaremos. Es un momento razonable para ingresar al mercado cuando puede encontrar una casa que puede pagar; esto significa el precio total de compra, así como los costos mensuales de la hipoteca. Desafortunadamente, las tasas hipotecarias más altas están haciendo que este sea un momento difícil para muchas personas para ingresar al mercado inmobiliario.

¿Qué insumos impulsan el mercado inmobiliario actual?

Las ventas de viviendas, los nuevos inicios de viviendas y las tasas hipotecarias son los insumos que impulsan el mercado inmobiliario. En un artículo anterior esta página, compartimos los siguientes números:

“Los inicios de viviendas, o casas recién en construcción, cayeron un 9.6 % en julio de 2022. La cantidad de nuevos proyectos de construcción totalizó solo 1.4 millones, o 100,000 1.8 menos de lo esperado, mientras que las solicitudes de permisos de construcción cayeron un XNUMX % desde los niveles de junio”.

¿Qué es una recesión del mercado inmobiliario?

Una recesión del mercado inmobiliario ocurre cuando las ventas de viviendas disminuyen durante seis meses seguidos, lo que ocurrió oficialmente en julio de 2022. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) acaba de publicar nuevos datos afirmando que las ventas de viviendas existentes cayeron un 5.9% en julio de 2022 y un 20.2% desde hace un año.

El economista jefe de NAR, Lawrence Yun, declaró oficialmente: “Estamos presenciando una recesión de la vivienda en términos de disminución de las ventas de viviendas y la construcción de viviendas... Sin embargo, no es una recesión en los precios de las viviendas. El inventario sigue siendo ajustado y los precios continúan aumentando a nivel nacional, con casi el 40 % de las viviendas [en el mercado] aún al mando del precio de lista completo”.

Entonces, ¿qué está causando exactamente esta aparente recesión del mercado inmobiliario?

Dos fuerzas principales están impulsando la recesión del mercado inmobiliario: el aumento de las tasas de interés (gracias a los recientes aumentos de tasas de la Reserva Federal) y el aumento de los costos de construcción. En un entorno con tasas de interés más altas que las que hemos visto en décadas, muchos compradores nuevos se muestran reacios a comprar una casa.

El costo de los materiales de construcción aumentó sustancialmente durante la desaceleración de la cadena de suministro de la pandemia. Después de la pandemia, estos precios no han vuelto a la normalidad ya que la inflación generalizada ha elevado aún más los precios de los bienes.

La combinación de estas dos fuerzas ha expulsado a muchos posibles compradores de viviendas del mercado inmobiliario.

En este punto, es importante tener en cuenta que los expertos en los medios de comunicación no son adivinos futuros con habilidades clarividentes. Si bien los profesionales hacen todo lo posible para predecir lo que sucederá en función de la información accesible, no hay nadie que pueda afirmar con certeza lo que sucederá en el futuro. Es por eso que debemos buscar entradas precisas que nos ayuden a rastrear y pronosticar los movimientos de bienes raíces.

Seguimiento y Pronóstico de Movimientos Inmobiliarios

Debe realizar un seguimiento de los movimientos inmobiliarios para ver el impacto de una recesión del mercado inmobiliario en la economía y viceversa.

¿Cómo rastrear los movimientos inmobiliarios?

Comienza la construcción de viviendas

Los inicios de construcción de viviendas son un indicador líder del mercado inmobiliario. los Oficina del Censo Recientemente publicó algunas noticias decepcionantes. Las viviendas iniciadas (obra nueva) caen un 9.6% en julio de 2022.

Dado que los constructores reaccionan a la demanda de viviendas, debemos tomar nota de este número, ya que puede afectar el mercado inmobiliario en los años venideros. Por ejemplo, ¿qué sucederá si las tasas de interés caen y no hay suficiente oferta de viviendas para satisfacer la demanda?

índice de sentimiento

Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), el sentimiento de los constructores de viviendas ha cayó durante ocho meses consecutivos, llegando a 49 en agosto (una disminución de 6 puntos). Cualquier valor por debajo de 50 se considera negativo. Dado que los compradores y constructores están luchando con costos más altos, el índice está en negativo por primera vez desde 2014 (aparte de una breve caída al comienzo de la pandemia).

El número de cancelaciones de venta de viviendas

Según un nuevo análisis de Aleta roja, se cancelaron alrededor de 63,000 contratos de compra de vivienda en julio de 2022, lo que representa alrededor del 16% del total de contratos de vivienda del mes. Este es el porcentaje más alto de cancelaciones desde que la pandemia paralizó las ventas de viviendas en marzo y abril de 2020.

Dado que las casas permanecen en el mercado por más tiempo, los compradores comienzan a darse cuenta de que tienen más poder. Con esta nueva capacidad de negociación, los compradores solicitan reparaciones adicionales, ya que pueden hacer ofertas condicionales ahora que no están tan desesperados. Otros compradores no pudieron cerrar los tratos porque ya no calificaban para una hipoteca debido al aumento de las tasas de interés. Las viviendas eran mucho más asequibles con una tasa de interés de alrededor del 3% en comparación con el 5%.

Las ventas de casas nuevas cayeron un 9.6% en julio de 2022 porque los constructores están respondiendo al retroceso en la demanda de nuevos proyectos.

Informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre las ventas de viviendas existentes

Dado que NAR anunció que las ventas de viviendas existentes cayeron un 5.9 % en julio, esto indicó a muchos expertos que oficialmente ha comenzado una recesión inmobiliaria.

El precio medio de venta de viviendas existentes subió un 10.8 % desde el año pasado hasta los 403,800 dólares. Eso es $ 10,000 menos que el récord del mes anterior.

Los recientes aumentos en las tasas hipotecarias

¿Qué impacto ha tenido el reciente aumento de las tasas hipotecarias en el mercado de la vivienda? El aumento de las tasas hipotecarias ha hecho que muchas personas queden fuera del mercado porque ya no califican para la hipoteca o no quieren verse atrapados con pagos astronómicos de la hipoteca por comprar una casa a un precio inflado.

índice de precios de la vivienda

Entradas recientes datos publicado por NAR muestra que comprar una casa es lo menos asequible que ha sido en más de tres décadas. El índice de asequibilidad de la vivienda, calculado utilizando la mediana de los precios de las viviendas unifamiliares, las tasas de interés hipotecarias y la mediana de los ingresos familiares, llegó a 98.5 en junio. Este número es una disminución del 32.2 % desde junio de 2021 y el peor puntaje mensual desde 1989.

La disminución de la asequibilidad de la vivienda coincide con los niveles de inflación más altos en más de 40 años, lo que hace que esta recesión inmobiliaria sea una preocupación real.

El ciclo de la vivienda

Para comprender la verdadera importancia de una recesión en el mercado de la vivienda, debemos observar el ciclo del mercado de la vivienda desde una perspectiva histórica. Las cuatro fases del ciclo inmobiliario son recuperación, expansión, hiperoferta y recesión. Dado que es evidente que actualmente estamos en una recesión, tenemos que mirar a la siguiente fase del ciclo.

¿Qué viene después de la recesión inmobiliaria?

Cuando termine la recesión inmobiliaria, entraremos en un ciclo de recuperación de la vivienda. Este es el mejor momento para comprar propiedades por debajo del valor de mercado. Sin embargo, no siempre es fácil saber cuándo ha comenzado este ciclo.

¿Qué tan pronto ocurrirá una recuperación de la vivienda después de una recesión?

Aquí es donde las cosas se complican en el ciclo de la vivienda, ya que los efectos persistentes de la recesión están presentes y muchas personas dudan en invertir o comprar bienes raíces. Por supuesto, nunca sabrá con certeza cuándo comienza la etapa de recuperación, pero dos señales clave incluyen:

• Los precios inmobiliarios están subiendo después de tocar fondo, los precios están aumentando desde su punto más bajo.
• La economía general se está recuperando, el empleo está aumentando y hay señales de que la economía va bien.

Tampoco puede ignorar el papel de las políticas gubernamentales para impulsar la economía. Esta es la razón por la que muchos expertos esperan con impaciencia el anuncio de la tasa de interés de septiembre de la Reserva Federal.

¿Qué significa una recesión inmobiliaria?

Para los vendedores, una recesión inmobiliaria significa que es posible que deba moderar sus expectativas. Es posible que no obtenga la guerra de ofertas que esperaba, y los precios altos pueden asustar a algunos compradores potenciales. Su casa podría estar en el mercado por un período de tiempo más largo y los compradores potenciales podrían exigirle más en términos de reparaciones.

Como comprador, debe aceptar la realidad de un inventario limitado y tasas de interés más altas. Es posible que desee buscar otras clases de activos si simplemente está considerando los bienes raíces como una inversión, ya que la incertidumbre continuará durante un período de tiempo desconocido.

¿Debe comprar una casa durante una recesión del mercado inmobiliario?

Hemos visto la idea de comprar una casa durante una recesión en general, pero ¿qué pasa con una recesión de la vivienda? Con tasas de interés altas y costos de construcción en aumento, es posible que desee posponer la compra de bienes raíces hasta que el mercado se estabilice para no quedar atrapado en una tasa de interés más alta en una casa que compró por un precio superior al del mercado. .

Sin embargo, si nota que los precios de la vivienda están bajando y se encuentra con un pago inicial decente para su casa, es posible que desee aprovechar esta oportunidad única.

Hay cinco beneficios a largo plazo de poseer bienes raíces:

• Cuando obtiene una hipoteca a 30 años, es una protección contra la inflación. Los alquileres subirán, pero su hipoteca a 30 años mantendrá la misma tasa a menos que refinancie a una más baja.
• Hay beneficios fiscales para ser propietario de bienes raíces.
• En horizontes de tiempo más largos, puede esperar ver una apreciación de los precios en bienes raíces.
• Estás pagando el préstamo con el tiempo, proporcionándote capital en un activo.
• Necesita un lugar para vivir, por lo que ser propietario de una casa tiene un uso funcional.

A veces, los bienes raíces son una inversión increíble que le brinda una apreciación anual constante. En otras ocasiones, su residencia principal será solo un lugar para que críe a su familia en la comunidad adecuada. El tiempo no siempre es una opción para todos nosotros.

Bienes inmuebles como Inversión en su cartera.

Consideramos acciones, bonos, efectivo y bienes raíces como las cuatro clases principales de activos de inversión. Los bienes raíces también se pueden considerar como una clase de activos alternativos porque hay momentos en los que el mercado inmobiliario se comportará de manera no correlacionada en relación con los mercados de acciones y bonos. Esto se convierte en una forma atractiva de diversificar una cartera al tener propiedades inmobiliarias adecuadas como inversiones.

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