El presidente de la Fed, Jerome Powell, lo dejó muy claro el verano pasado: aumentar las tasas hipotecarias ayudaría a "reiniciar" el mercado inmobiliario de EE. UU., que se había convertido en una pesadilla para los compradores durante la pandemia.
Por supuesto, el aumento de las tasas hipotecarias no construiría mágicamente más casas. Sin embargo, las tasas más altas en teoría podrían "reequilibrar" el mercado inmobiliario de EE. UU. arrojando agua fría sobre el auge de la demanda de vivienda por la pandemia, permitiendo que aumente el espacio para respirar del inventario y empujando los precios de las viviendas a la baja. Eso también es exactamente lo que se desarrolló en la segunda mitad del año pasado: las ventas de viviendas nuevas y existentes aumentaron modo de caída libre, mientras Los precios de las viviendas en EE. UU. comenzaron a caer por primera vez desde 2012.
Pero avance rápido hasta 2023, y parece que La caída libre en las ventas de viviendas podría haber terminado. De hecho, solo esta semana. Goldman Sachs publicó un artículo titulado “Perspectivas de la vivienda para 2023: encontrando un canal”. El periódico argumenta que las ventas de casas están tocando fondo, mientras que la corrección del precio de la vivienda tiene un poco más de tiempo para funcionar.
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“Sospechamos que las ventas de viviendas existentes podrían disminuir un poco más, pero probablemente tocarán fondo en el primer trimestre”, escriben los investigadores de Goldman Sachs. “Esperamos una disminución de pico a mínimo en los precios nacionales de la vivienda de aproximadamente el 1 % y que los precios dejen de disminuir a mediados de año [en 6]. A nivel regional, proyectamos disminuciones más grandes en las regiones de la costa del Pacífico y el suroeste”.
Para entender mejor si La recesión del mercado inmobiliario de EE. UU. en realidad está tocando fondo, Fortune contactó al economista jefe de Zonda, Ali Wolf. Cuando no está viajando por el país hablando con los constructores de viviendas, está asesorar a la Casa Blanca en asuntos de vivienda.
A continuación es FortunePreguntas y respuestas con alí lobo.
Fortune: Hay señales tempranas de que la demanda de vivienda, que se desplomó el año pasado cuando las tasas hipotecarias se dispararon, está comenzando a recuperarse. ¿También estás viendo esto? Si es así, ¿se trata simplemente de la estacionalidad o también del resultado de que las tasas hipotecarias han bajado un poco?
Ha habido un repunte en el interés de los compradores desde principios de año relacionado con tres cosas clave: estacionalidad, aceptación y descuentos.
Estacionalidad: el mercado inmobiliario tradicionalmente es el más lento al final de un año determinado, se recupera en enero y entra en pleno vigor durante la temporada de ventas de primavera que comienza alrededor del Super Bowl. Los primeros indicios son que los compradores están comprando de nuevo. En este momento, parece que hay más compradores buscando que firmando contratos, pero el aumento del tráfico indica un interés subyacente: el 38% de los constructores informaron a Zonda que el tráfico ha sido más fuerte de lo esperado en enero hasta el momento. Una cosa clave a tener en cuenta en los próximos meses es el inventario de reventa. Vimos a muchos propietarios existentes quitar sus casas de la lista en noviembre y diciembre cuando su casa no se vendió tan rápido o por tanto dinero como esperaban. La temporada de ventas de primavera generalmente trae consigo más inventario, por lo que estamos observando si estos vendedores deciden volver a cotizar en esta época del año tradicionalmente más fuerte para la vivienda.
Aceptación: Los consumidores han estado de luto por la pérdida de tasas hipotecarias históricamente bajas. Por ejemplo, si un consumidor pudo pagar el pago mensual de una casa de $500,000 a principios del año pasado, sin cambiar su presupuesto, ahora está buscando una casa en el rango de $350,000. Algunos consumidores no están dispuestos o no pueden seguir adelante con una compra. Para otros, están entrando en la fase de aceptación. Estamos en la décima semana consecutiva de tasas hipotecarias con un promedio por debajo del 10%. Esta estabilidad en las tarifas les está dando a los consumidores un poco más de confianza sobre dónde está el mercado en este momento. Algunos vendedores de viviendas existentes y muchos constructores están ofreciendo fondos para ayudar a reducir el interés, con opciones de hipotecas de tasa ajustable y opciones de hipotecas de tasa fija a 7 años.
Descuentos: los constructores de viviendas ahora representan más del 30% del inventario total de viviendas. Los constructores están en el negocio de construir y vender casas. Como resultado, hemos visto que los constructores ofrecen tanto reducciones de precios como incentivos para atraer a los consumidores. Lo que vimos que sucedió fue que en los primeros días de la desaceleración de la vivienda, los constructores ofrecieron modestos recortes de precios por una suma de 1 o 2% del precio base. Todo lo que hizo fue decirles a los consumidores que tenía sentido esperar, porque los precios de las viviendas probablemente serán más bajos en el futuro (es decir, los consumidores adoptaron una mentalidad deflacionaria). Los constructores aprendieron rápidamente que era mucho mejor "quitarse la curita" con los precios de las casas, pero solo ajustar una vez fuerte y rápido para encontrar el mercado. Como resultado, aproximadamente el 40 % de los constructores ya han bajado los precios de las viviendas entre un 15 % y un XNUMX %. Para los consumidores, la mentalidad FOBATT [miedo a comprar en la cima] se calma un poco porque ya no esperan que los precios comiencen a bajar.
¿Los constructores están teniendo éxito con las reducciones de tasas?
Los datos de Zonda muestran que más del 50 % de las comunidades de casas nuevas en todo el país ofrecen algún tipo de incentivo a los consumidores. Estos incentivos pueden variar desde bloqueos de tasas extendidas hasta fondos para costos de cierre u opciones y actualizaciones y reducciones de tasas hipotecarias. Las reducciones de tasas hipotecarias son esencialmente constructores que pagan puntos para reducir la tasa hipotecaria. Los constructores están pagando entre $10,000 y $70,000 para reducir la tasa. Para los consumidores, una de las principales razones por las que se retiraron del mercado de la vivienda es el shock récord de asequibilidad. Las tasas más bajas, especialmente cuando el constructor ofrece una tasa más baja en una hipoteca fija a 30 años, están demostrando ser efectivas para que algunos consumidores regresen al mercado. En pocas palabras, las compras son costosas pero efectivas.
¿Tiene algún dato sobre cuánto/cuántos constructores han reducido los precios?
Nuestra encuesta de constructores de diciembre mostró que el 43 % de los constructores redujeron los precios mes a mes, mientras que el 56 % dejó los precios planos. Para enero, nuestra lectura inicial es que el 56 % de los constructores mantuvieron los precios estables, el 32 % los rebajó y el 12 % los aumentó [los precios de las viviendas]. En algunos mercados, hemos visto que los precios promedio de lista de casas nuevas separadas bajaron un 20% desde el pico; en otros, los precios actuales todavía están en su punto máximo.
De cara a 2023, Zonda predijo que los precios de la vivienda en EE. UU. caerían alrededor de un 15 % de pico a mínimo. ¿Ha realizado algún cambio en su las expectativas para los precios de la vivienda en EE.UU.?
Todavía esperamos que los precios de las viviendas bajen en 2023 en comparación con 2022, pero la profundidad de la caída dependerá de la rapidez con que los vendedores "encuentren el mercado" con recortes de precios, qué sucede con las tasas hipotecarias, cómo evolucionan los niveles de inventario y qué sucede en relación con una recesión económica estadounidense.
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Esta historia apareció originalmente en Fortune.com
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html