Mi estrategia de cartera de verano es reproducir el viejo éxito disco "Baby Come Back" mientras bailo lento con mis estados financieros de diciembre. Si funciona, tengo una idea comercial que involucra a Hall, Oates y una estructura de tarifas de dos y veinte.
Al menos hay bienes raíces. Se dice que el valor acumulado de la vivienda está alcanzando máximos históricos. Por otra parte, sentirse cómodo allí sería como ponerse un peluquín financiero: todo el mundo sabe que las condiciones subyacentes se han deteriorado.
La última lectura sobre los precios a nivel nacional proviene de marzo. Desde entonces, las tasas hipotecarias a 30 años se han disparado hasta casi el 6% y las solicitudes de los compradores se han ralentizado. La semana pasada, un par de corredores en línea con una buena lectura sobre búsquedas de casas,
Aleta roja
(ticker: RDFN) y
Compass
(COMP), anunció despidos.
Mientras tanto, las acciones de Redfin han bajado un 90% desde su punto máximo. Los constructores también han sido golpeados. Los amigos no permiten que sus amigos posean fondos negociados en bolsa apalancados con nombres como
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Acciones
(NAIL), especialmente cuando las tasas de interés están subiendo, pero si tiene curiosidad, esa acaba de perder un 45% durante cinco días de negociación.
¿Deberían los inversores comprar acciones de constructoras de viviendas aquí? Corredores? ¿Qué sigue para los precios de la vivienda? ¿Y cuándo volverá el mercado de valores? Permítanme responderlas en orden decreciente de confianza a corto plazo, comenzando por dudoso.
Sí, compre constructores. Preferir
Lennar
(LEN) y
Toll Brothers
(TOL), dice Jade Rahmani, quien cubre el grupo para KBW. Señala que las acciones de las constructoras cotizan al 60% del valor contable proyectado, que es donde tienden a tocar fondo durante las recesiones, ignorando la crisis financiera de 2008. Lennar se beneficiará de la venta pendiente de una unidad de tecnología de bienes raíces, y Toll se enfoca en compradores adinerados, alrededor del 30% de los cuales pagan en efectivo, por lo que no se desaniman por las altas tasas hipotecarias.
Las relaciones precio/beneficio en todo el grupo son asombrosamente bajas, pero ignórelas. Se derivan de dos condiciones que no se repetirán pronto: el valor de la tierra aumentó un 30% o más desde el momento en que las empresas compraron acres hasta que vendieron las casas, y un ritmo de transacciones mucho más alto durante la pandemia. Un constructor que negocia a cuatro veces las ganancias podría realmente cotizar a ocho veces suponiendo condiciones normalizadas, todavía barato, pero con una gran diferencia.
Los precios de la vivienda subieron más del 20% en marzo respecto al año anterior, pero Rahmani espera que esa tasa caiga al 2% para fin de año. Su punto de vista de referencia es que el próximo año traerá precios planos. Su escenario de recesión, basado en un estudio de los volúmenes de ventas anteriores, hace que los precios caigan un 5 % el próximo año, tal vez más si las tasas hipotecarias suben al 7 %. Puede que no parezca mucho, pero para los compradores recientes con hipotecas típicas, una caída del precio del 5 % puede reducir el capital en un 25 %.
La mayoría de los propietarios de viviendas no tienen tasas hipotecarias que se acerquen a las recientes; unos dos tercios están bloqueados por debajo del 4%. Es poco probable que estos compradores se muden y tomen nuevos préstamos si no es necesario, lo cual es una de las razones por las que la oferta podría permanecer baja durante años. Otra es que las hipotecas son de mucha más calidad que durante la última burbuja inmobiliaria, por lo que es poco probable que haya una ola de impagos y ventas de pánico.
Pero algo tiene que ceder en la asequibilidad. Los pagos típicos de las nuevas hipotecas han superado el 23 % de la renta disponible, cerca del máximo del 26 % durante la última burbuja. Pero los ingresos están creciendo un 6% al año, por lo que una pausa prolongada en los precios de la vivienda podría ayudar a restaurar la asequibilidad. De todos modos, la pandemia ha hecho que las personas pasen más tiempo en sus hogares, por lo que deberían estar dispuestos a pagar algo más por la vivienda como porcentaje de sus ingresos, considera Rahmani.
No se apresure a comprar acciones de los corredores, dice Stephen Sheldon, analista de William Blair. Tiene calificaciones Market Perform en tres de ellos: Redfin,
Participaciones RE / MAX
(RMAX), y
Explotaciones mundiales eXp
(EXPI). En una publicación de blog la semana pasada, el CEO de Redfin, Glenn Kelman, escribió que la demanda de mayo estuvo un 17 % por debajo de las expectativas y que la empresa despedirá al 8 % de los empleados. Redfin contrata agentes directamente, mientras que muchos corredores utilizan contratistas independientes.
Kelman escribió que la caída de las ventas podría durar años en lugar de meses. Más agentes podrían irse por su cuenta. La membresía de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un indicador del número de personas que venden casas, llegó a 1.6 millones el año pasado, frente a un millón en 2012.
Sheldon en William Blair dice que está sorprendido por la caída de las valoraciones de los corredores, pero el sentimiento es agrio y está esperando señales de estabilización. Redfin se vende por menos de una décima parte de su valor máximo en el mercado de valores a principios del año pasado, a pesar de que los ingresos se han duplicado aproximadamente. Eso pone las acciones en alrededor de un tercio de los ingresos. Se esperaba que el flujo de efectivo libre se volviera consistentemente positivo a partir de 2024. Ahora, veremos.
En cuanto al mercado de valores, tengo buenas y malas noticias, ninguna de las cuales es confiable. El S&P 500 la semana pasada cayó por debajo de 15 veces las ganancias proyectadas para el próximo año, lo que sugiere que los precios han regresado a los promedios históricos. Pero no hay nada que decir que el mercado no superará su valoración media en su camino hacia el abaratamiento. Y
Goldman Sachs
dice que las previsiones de un crecimiento de los beneficios del 10 % este año y el próximo parecen demasiado altas.
Espere un crecimiento más lento, dice Goldman, y si hay una recesión, las ganancias podrían caer el próximo año por debajo del nivel del año pasado. Las estimaciones del banco bajo ese escenario dejan el S&P 500 cotizando hoy en más de 18 veces las ganancias del próximo año. Goldman predice que el índice subirá un 17% desde el nivel del jueves para fin de año sin una recesión, o caerá un 14% con una. Por favor acepte mis felicitaciones o condolencias.
No se preocupe, dice Credit Suisse. Estadísticamente, los pronósticos individuales de las ganancias de las empresas están estrechamente agrupados. Eso es lo contrario de lo que suele ocurrir antes del tanque de ganancias.
Escuché a personas referirse al mercado de valores como un "grupo total" antes, pero no tenía idea de que estaban hablando de dispersión de estimaciones.
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Fuente: https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo