La sociedad de propiedad de vivienda fue un error

El Atlántico de publicación reciente un nuevo articulo que hace algunos de los mismos puntos sobre la propiedad de vivienda que mi capitulo recién estrenado in Empoderando al nuevo trabajador estadounidense. De hecho, hace que algunos de los mismos argumentos he estado haciendo por año.

El título del artículo prácticamente lo dice todo: La sociedad de propiedad de vivienda fue un error. El autor, Jerusalem Demsas, cree que “Los bienes inmuebles deben tratarse como consumo, no como inversión”, una premisa que muchos estadounidenses harían bien en seguir.

Demsas señala que “'Comprar barato y vender caro' cuando el activo del que estamos hablando es donde vives es un consejo bastante absurdo. La gente quiere vivir cerca de la familia, cerca de buenas escuelas, cerca de parques o en vecindarios con los tipos de comodidades que desean, no cambiar su ubicación como si fueran centavos”. Ella también señala que “Una casa está ligada a una ubicación geográfica específica, vulnerable a los impactos económicos y ambientales locales que podrían acabar con el valor de la tierra o la estructura en sí misma justo cuando la necesita”.

Todos estos son buenos puntos y excelentes razones para evitar tratar la casa propia como una inversión.

Demsas también refleja un argumento que hice en mi testimonio bancario del Senado de octubre de 2021:

Si bien el valor acumulado de la vivienda representa con frecuencia una gran parte de la riqueza de muchos estadounidenses, comprar una vivienda puede ser una inversión riesgosa que depende completamente de la apreciación del precio de la vivienda, un atributo fundamentalmente en conflicto con la vivienda cada vez más asequible.

Aunque Demsas no profundiza en ello, esta dependencia de la apreciación del precio de la vivienda es un problema aún mayor dado que la política federal de vivienda está orientada a inducir más y más deuda hipotecaria de bajo capital. Hace que la compra de una casa sea especialmente riesgosa para quienes luchan por obtener ingresos más estables.

Dudo seriamente que la Senadora Elizabeth Warren (D-MA) apoye la inversión en el mercado de valores apalancado respaldada por el gobierno federal para todos los estadounidenses, pero eso es efectivamente lo que hace la política federal de vivienda. (Si, ella es claramente dispuesto para apoyar “Wall Street” y “grandes bancos” cuando le conviene, pero dejemos eso para otra columna).

De hecho, durante al menos los últimos 20 años, Los precios de las viviendas han mostrado una volatilidad similar a la de los mercados de valores.. No es que estos hechos hayan pasado desapercibidos, incluso para otros escritores en el atlántico. Pero aún no está del todo claro qué tipo de políticas alternativas apoya Demsas.

Ciertamente estamos de acuerdo en que una política de promoción de la propiedad de vivienda y de menosprecio del alquiler es dañina. Y parecemos estar de acuerdo en que es hipócrita que los funcionarios federales propugnen los llamados programas de viviendas asequibles mientras promueven políticas que aumentan los precios de las viviendas.

En cuanto a los cambios de política federal específicos, no estoy tan seguro. Con suerte, Demsas echará un vistazo a mi capítulo y escribirá una nueva pieza. (Aunque no esté de acuerdo conmigo).

El punto amplio que hago en el nuevo libro de Cato, como en la mayoría de los artículos que escribo sobre financiación de la vivienda, es que la política federal está orientada casi por completo a impulsar la demanda. Eso es un problema porque los mercados inmobiliarios siempre tienen una oferta restringida en relación con muchos otros tipos de bienes de consumo. También es un hecho que esas limitaciones de suministro a menudo son impulsadas por normas y reglamentos estatales y locales. Es decir, muchos lugares deseables ya están “llenos” de viviendas, y solo los cambios en el gobierno local pueden hacer algo al respecto, aunque incluso aquellos es poco probable que los cambios tengan grandes efectos a corto plazo.

Dada esa realidad, lo mejor que puede hacer el gobierno federal es dejar de exprimir la demanda. Pero eso es lo contrario de lo que el gobierno federal ha hecho durante (al menos) los últimos 50 años.

Toda la participación federal realmente comenzó a despegar en la década de 1930, en gran parte como un esfuerzo por impulsar los puestos de trabajo. Pero en algún momento del camino, todos los agentes inmobiliarios, constructores y financieros se dieron cuenta de que era mejor trabajar los politicos. Ahora tenemos un completo desastre, que inequívocamente ha hecho que la vivienda sea menos asequible, especialmente para gente de bajos ingresos.

El código fiscal federal promueve la deuda hipotecaria. Los requisitos de capital de Basilea promueven la tenencia de valores respaldados por hipotecas (MBS) respaldados por el gobierno. Y Fannie Mae y Freddie Mac han disfrutado durante mucho tiempo de un estatus especial en relación con las empresas privadas. Es imposible que el sector privado compita con el gobierno federal, por lo que proporcionar un seguro hipotecario del gobierno y garantías federales (incluso implícitas) para los MBS ha tenido un efecto predecible.

De 2009 a 2020, la participación anual de Fannie y Freddie en el el mercado total de MBS promedió el 70 por ciento, aunque sus estatutos prohibir explícitamente el uso excesivo de sus instalaciones. Incluidos los valores de Ginnie Mae, los que están respaldados por hipotecas de la FHA, la participación federal de el mercado de MBS promedió 92 por ciento por año.

Sin embargo, pocos recuerdan que la situación no era muy diferente antes de la crisis de 2008. Desde 1996 a 2007, la participación anual de Fannie y Freddie en el mercado total de MBS promedió el 60 por ciento, solo alrededor de 10 puntos porcentuales menos que la participación posterior a la crisis.

No tiene sentido pedir más ayuda federal porque demasiada ayuda federal es exactamente lo que nos trajo aquí. Las políticas federales han aumentado constantemente la demanda al facilitar la obtención de hipotecas para viviendas. No parece haber impulso en el Congreso para revertir esta tendencia, y solo un tonto diría que no tiene nada que ver con intereses especiales.

Si me equivoco al respecto, entonces el nuevo Congreso puede comenzar con lo más bajo de lo que está al alcance de la mano. Puede prohibir que Fannie y Freddie financien préstamos para casas de vacaciones y puede hacer cumplir las disposiciones de uso excesivo de sus estatutos. Entonces puede prohibirles que financien casas que cuestan más de $ 1 millón y requieren que los "compradores de vivienda por primera vez" sean realmente los que nunca han tenido casa.

No voy a contener la respiración.