La sección 1031 del código fiscal de los EE. UU. permite a las personas que tienen ganancias de capital de la venta de bienes raíces diferir la exposición fiscal sobre esas ganancias. Para hacerlo, deben usar esas ganancias para comprar una propiedad similar dentro de los 180 días de la venta original, y nunca pueden tocar el dinero ellos mismos. Este proceso se conoce como un 1031 cambio de título. Por razones obvias, son populares entre los inversores inmobiliarios.
La ley existe para alentar a los inversores a que vuelvan a poner su dinero en circulación en lugar de simplemente poner sus ganancias en un banco, donde solo se beneficia el inversor. Es por eso que puedes hacer intercambios 1031 tantas veces como quieras. Sin embargo, el elemento clave es que no puedes tocar físicamente ninguna de las ganancias. Si los deposita en su banco aunque sea por un día, las ganancias están sujetas a impuestos.
Los inversores sortean este obstáculo entregando sus ganancias a lo que se conoce como un intermediario calificado”. Un intermediario calificado es una empresa que retiene sus ganancias y luego las libera a su disposición cuando encuentra una nueva propiedad. Suena simple, pero un enorme vacío regulatorio en el proceso significa que debe tener cuidado al elegir un intermediario calificado.
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Los intermediarios calificados están muy poco regulados
Cuando entrega su dinero a un corredor de bienes raíces oa un abogado, una fuerte supervisión regulatoria determina cómo pueden manejar los fondos de los clientes. Estas regulaciones están diseñadas para dificultar que actúen de manera inapropiada o roben su dinero.
Deben mantener el dinero de sus clientes en cuentas fiduciarias separadas de la cuenta operativa de su bufete de abogados o corretaje de bienes raíces. Están legalmente prohibidos de mezclar los fondos o usar el dinero del cliente para cualquier propósito que no sea la transacción o los servicios legales para los que se comprometió el dinero. También están obligados a conciliar todas sus cuentas de fideicomiso mensualmente.
Estas entidades deben compilar un libro mayor que catalogue las fechas y motivos de los depósitos y retiros de sus cuentas fiduciarias. Están obligados a equilibrar este libro mayor con los extractos bancarios mensuales y mantener registros de sus conciliaciones disponibles para su inspección por parte de los representantes estatales en cualquier momento durante el horario comercial normal. El no hacerlo puede resultar en la pérdida de su licencia, incluso si no se tomó dinero.
El problema para inversores inmobiliarios es que ningún organismo regulador equivalente a nivel federal es responsable de la supervisión de los intermediarios calificados. los IRS incluso tiene una advertencia sobre estas entidades en su sitio web. A nivel estatal, solo ocho estados regulan o supervisan la conducta de los intermediarios calificados. Están:
Nuevo Hampshire
Virginia
Washington
Maine
California.
Idaho
Colorado
Nevada
Eso significa que un intermediario calificado en los otros 42 estados no regulados teóricamente podría volverse loco con su dinero de intercambio 1031, y siempre que lo liberen a pedido suyo cuando completó su intercambio, no se daría cuenta. Ese es un pensamiento aterrador y la definición misma de un fantasma en la máquina.
¿Qué sucede si su intermediario calificado se escapa con su dinero?
A pesar de la falta de regulación federal y estatal de empresas intermediarias calificadas, sigue siendo un delito que se apropien indebidamente de su dinero. Si se escapan con su dinero y no lo pagan cuando se lo exige, podrían estar sujetos a enjuiciamiento y encarcelamiento. Sin embargo, eso no resuelve su problema como inversor.
Recuerda, solo tienes 180 días para realizar tu cambio. Ese reloj no deja de correr bajo ninguna circunstancia. Por lo tanto, si su intermediario calificado no tiene su dinero cuando necesita hacer su intercambio y no puede completarlo dentro de los 180 días, está sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital sobre su dinero robado.
¿Un intermediario calificado se escapa con su dinero y le impone una factura de impuestos en el proceso? Ay. En algunos casos, las aseguradoras del intermediario calificado devolverán una parte del dinero, pero es poco probable que eso suceda en el tiempo suficiente para que usted complete el intercambio. Por lo tanto, elegir el intermediario calificado incorrecto puede causar literalmente una pesadilla financiera de la que tomará años despertar.
¿Ocurre con frecuencia el robo de intermediarios calificados?
Afortunadamente no, no lo hace. Pero cuando considera el hecho de que los intermediarios calificados pueden obtener ganancias de docenas, o incluso cientos, de ventas de bienes raíces a la vez, solo un intermediario calificado que haga lo incorrecto puede causar estragos por valor de millones de dólares.
Tomemos el caso de eduardo okun, quien fuera el exjefe del Grupo Fiscal 1031. Llevó a su compañía intermediaria calificada a la ruina usando el dinero del cliente para financiar un estilo de vida de lujo que incluía mansiones en varios estados, varios barcos y muchas joyas que prodigó a su esposa modelo en bikini.
Cuando finalmente se quedó sin dinero y no pudo pagar a sus clientes, no sabían qué era lo que más les sorprendió: descubrir que les habían robado el dinero o descubrir que no había un marco regulatorio o supervisión para evitar que Okun robara. eso. Al momento de su arresto, Okun estaba finalizando un trato para comprar otra compañía intermediaria calificada con casi $900 millones en depósito.
Fue sentenciado a 100 años de cárcel y obligado a confiscar casi $40 millones en propiedad. Eventualmente, sus clientes abandonados terminaron con alrededor del 70% de su dinero. Sin embargo, ese 70% no llegó a tiempo para pagar su factura de impuestos, que tuvieron que pagar de su bolsillo, y aun así incurrieron en honorarios legales mientras lo perseguían por daños y perjuicios.
¿Cómo protegerse de un intermediario calificado dudoso?
Edward Okun no está solo en el uso de empresas intermediarias calificadas para cometer irregularidades financieras. Existen numerosos casos donde se han atrapado intermediarios calificados, y las pérdidas de estos casos ascienden a cientos de millones de dólares. A pesar de esto, todavía no existe una supervisión federal de la industria. Entonces, ¿cómo te proteges de un intermediario dudoso y calificado?
Si no vive en un estado que regula a los intermediarios calificados (y probablemente no los tenga, ya que solo hay ocho), lo mejor que puede hacer es elegir un intermediario calificado que también sea un abogado certificado por el colegio de abogados estatal. Al menos entonces estarán obligados a realizar conciliaciones de cuentas mensuales.
No es una garantía, pero le dará tranquilidad saber que su intermediario calificado elegido tiene el colegio de abogados del estado mirando por encima del hombro. En segundo lugar, haga su investigación. Consulte las reseñas en línea del intermediario. ¿Tienen reputación de ser receptivos y proactivos en la comunicación con los clientes? ¿Es alta su calificación BBB? Haga preguntas difíciles cuando entreviste a intermediarios calificados. Obtenga las respuestas que desea o pase a la siguiente.
Debe proteger sus propios intereses en los intercambios 1031
Antes de un combate de boxeo, el árbitro llama a ambos boxeadores al ring y les dice “mantengan las manos arriba y protéjanse”. Este sólido consejo se aplica a los inversores que trabajan a través de un intercambio de títulos 1031. Es su responsabilidad elegir a su intermediario calificado con cautela y extremo cuidado. Trabajaste duro para obtener ganancias de tu inversión. Depende de ti protegerlo.
Foto por Prostock-estudio en Shutterstock
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html