Invertir en bienes raíces con flujo de efectivo, también conocido como propiedad de alquiler, puede ser una forma efectiva de generar una gran corriente pasiva de ingresos. Usted compra una propiedad, instala uno o dos inquilinos y cobra los pagos mensuales de alquiler. Suena bastante simple, pero hay un poco más involucrado en asegurarse de que una propiedad de alquiler sea una inversión que valga la pena. Saber calcular el flujo de caja en materia inmobiliaria para maximizar los beneficios como propietario.
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¿Qué es el flujo de efectivo en bienes raíces?
En lenguaje sencillo, flujo de fondos se refiere al movimiento de dinero dentro y fuera de un negocio. Cuando habla de los flujos de efectivo de bienes raíces, está hablando del dinero que genera la propiedad (es decir, los ingresos por alquiler) y el dinero que se gasta en asociación con la propiedad.
Las inversiones inmobiliarias pueden generar un flujo de caja positivo o un flujo de caja negativo. Cuando una propiedad tiene un flujo de caja positivo, sus ingresos superan los gastos. Cuando hay un flujo de caja negativo, por otro lado, los gastos superan a los ingresos.
El flujo de caja positivo es preferible para inversores inmobiliarios porque significa que están ganando dinero con la propiedad o las propiedades que poseen. Cuanto más amplio sea el margen de beneficio, mejor será su retorno de la inversión. El flujo de efectivo positivo también puede hacer que las inversiones inmobiliarias sean más fáciles de mantener, ya que es posible que tenga un excedente de efectivo que puede usar para el mantenimiento, las reparaciones y el mantenimiento.
El flujo de caja negativo significa que un inversionista está perdiendo dinero en una propiedad de alquiler. El flujo de efectivo negativo puede ocurrir si la propiedad permanece vacante durante largos períodos de tiempo o si los precios de alquiler no pueden mantenerse al día con lo que le cuesta a un inversionista mantener la propiedad.
Cómo calcular el flujo de efectivo en bienes raíces
El cálculo del flujo de efectivo en bienes raíces comienza con conocer algunos detalles clave sobre la propiedad. Específicamente, para calcular el flujo de efectivo de las propiedades de alquiler, debe saber:
Cuánto ingreso bruto genera la propiedad
Gastos totales de la propiedad
Qué deudas, si las hay, están asociadas con la propiedad
Los ingresos brutos por alquiler representan todos los ingresos que genera la propiedad antes de deducir los gastos. incluyendo los pagos de una hipoteca. El alquiler suele ser la principal fuente de ingresos cuando se calcula el flujo de caja de las propiedades residenciales de alquiler. Pero dependiendo de lo que esté incluido en su contrato de arrendamiento, también puede obtener ingresos cobrando a los inquilinos cargos por mascotas, cargos por pagos atrasados u otros cargos.
En el lado de los gastos, incluye todos y cada uno de los costos que paga por ser propietario de la propiedad. Así que esto puede incluir cosas como:
Seguros
Tarifas de administración de la propiedad (si le paga a otra persona para que administre la propiedad por usted)
Departamento de Servicios Públicos
Mantenimiento y reparaciones
Publicidad
Es posible que deba tener licencias comerciales para alquilar la propiedad
Honorarios legales y profesionales (es decir, gastos de desalojo)
También incluiría la tasa de vacantes de la propiedad aquí. La tasa de desocupación representa cuántos días al año la propiedad permanece sin inquilino, lo que significa que no genera ningún ingreso. Para encontrar la tasa de desocupación de la propiedad, debe sumar la cantidad total de tiempo que la propiedad estuvo desocupada en el transcurso de un solo año, luego dividirla por la cantidad de tiempo que la propiedad podría haber estado alquilada y multiplicar la respuesta por 100. .
Entonces, si la propiedad estuvo desocupada durante 16 semanas pero podría haberse alquilado durante 52 semanas, tiene una tasa de desocupación del 30.76 % (16/52 x 100). La tasa de desocupación se considera un gasto operativo cuando se alquila una propiedad.
Una vez que tenga sus ingresos y gastos brutos, puede pasar al siguiente paso, que es calcular los ingresos netos. Ingresos de explotación (NO YO). Para encontrar el NOI para bienes raíces con flujo de efectivo, simplemente reste los gastos de los ingresos. El número resultante es la cantidad de flujo de efectivo producido por las operaciones. No tiene en cuenta ninguna deuda que pueda estar asociada con la propiedad. Para encontrar el flujo de caja neto después de tener en cuenta el servicio de la deuda, restaría el servicio de la deuda de los ingresos operativos netos.
¿Por qué son importantes los cálculos de flujo de efectivo en bienes raíces?
Calcular el flujo de efectivo para bienes raíces importa porque puede ayudarlo a determinar cuán rentable es probable que sea una inversión en una propiedad de alquiler. Mirar cuánto podría cobrar en alquiler por una propiedad en particular no es suficiente para darle una imagen precisa. Primero debe eliminar los gastos operativos de la propiedad y cualquier pago de deuda que tenga que hacer en relación con ella para calcular cuánto flujo de efectivo le queda.
Si tiene una tasa de rendimiento específica que está buscando, calcular el flujo de efectivo para bienes raíces puede darle una idea de si es probable que una propiedad cumpla con las expectativas, las supere o se quede corta. No existe una tasa de rendimiento establecida que se considere deseable al invertir en propiedades de alquiler. Es en gran parte subjetivo, basado en el mercado de alquiler en el que está invirtiendo y sus objetivos individuales.
Como regla general, es inteligente considerar las propiedades que pasan la prueba del 1%. La regla del 1% sugiere que es probable que una propiedad sea rentable si puede cobrar de manera realista el 1% de su precio de compra en alquiler. Entonces, si compra un condominio de $ 350,000 para alquilar, entonces deberá poder cobrar al menos $ 3,500 en alquiler mensual.
Si esto es realista o no puede depender de la mercado de vivienda y alquiler estás dentro. Cobrar $ 3,500 por el alquiler en San Francisco o Nueva York, por ejemplo, no es tan descabellado. Pero cobrar esa misma cantidad por una casa unifamiliar en un pequeño pueblo de Iowa probablemente no funcionará. Por lo tanto, es importante tener en cuenta el mercado general, así como el costo de vida y los ingresos de esa área al aplicar la regla del 1 %.
Los impuestos pueden afectar el flujo de efectivo de bienes raíces
Las inversiones en bienes raíces pueden dar sus frutos con el tiempo, pero el IRS querrá su parte justa de los ingresos por alquiler que usted está generando. Al realizar cálculos de flujo de efectivo para bienes raíces, recuerde tener en cuenta lo que tendrá que pagar en impuestos sobre ese ingreso En general, los ingresos netos por alquiler se gravan a su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria. Entonces, si se encuentra en una categoría impositiva más alta, eso podría significar pagar más impuestos sobre los ingresos por alquiler.
Sin embargo, puede compensar parte de lo que debe deducir los gastos de propiedad de alquiler. Algunos de los gastos que puede deducir incluyen:
Costos de mantenimiento y limpieza.
Reemplazo de electrodomésticos o HVAC
Intereses hipotecarios
Seguro de propiedad
Impuestos de propiedad
Tarifas de publicidad
Tasas de gestión de propiedad
Departamento de Servicios Públicos
Otros servicios, como el control de plagas o el paisajismo
Honorarios legales y profesionales (por ejemplo, si tiene que pagar para desalojar a un inquilino)
Gastos de vacante
También puede deducir los gastos de depreciación de la propiedad. La deducción de estos gastos puede reducir sus ingresos de alquiler sujetos a impuestos. Comprender cuánto es probable que deba en impuestos por poseer una propiedad de alquiler puede darle una mejor idea de cuánto de sus ganancias realmente se quedará al final del día.
Lo más importante es...
Comprender el flujo de caja en asuntos inmobiliarios al sopesar nuevas oportunidades de inversión. Lo último que desea es invertir en una propiedad de alquiler solo para que se convierta en un pozo de dinero. Saber cómo calcular el flujo de efectivo para bienes raíces podría ayudarlo a armar un plan de inversión y evitar hacer una mala inversión.
Consejos de inversión
Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler sin tener que hacer todo el trabajo duro de ser propietario de una propiedad, existen formas más fáciles de invertir. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario, por ejemplo, permiten invertir en propiedades comerciales y residenciales sin tener que ser dueño de la propiedad. fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son otra opción para invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad. Los REIT están obligados a pagar el 90 % de la renta imponible a los inversores como dividendos cada año, lo que le proporciona un flujo constante de ingresos con poco esfuerzo de su parte.
Considere hablar con un asesor financiero acerca de si los bienes raíces con flujo de efectivo podrían ser una buena adición a su cartera. Encontrar un asesor financiero calificado no tiene por qué ser difícil. SmartAsset herramienta libre lo conecta con hasta tres asesores financieros que prestan servicios en su área, y puede entrevistar a sus asesores compatibles sin costo alguno para decidir cuál es el adecuado para usted. Si está listo para encontrar un asesor que pueda ayudarlo a alcanzar sus metas financieras, Empezar ahora.
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El puesto Cómo calcular el flujo de efectivo en bienes raíces apareció por primera vez en Blog de activos inteligentes.
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html