Tiempos tormentosos para los constructores de viviendas

Los ciclos de construcción de viviendas son largos y el de hoy se dirige firmemente a la baja. Este es el por qué…

Los ciclos de construcción de viviendas son creados por múltiples factores económicos y financieros. Es importante destacar que, cuando las tendencias positivas de los factores se vinculan, producen un impulsor clave y poderoso: el deseo del comprador de vivienda. Una vez encendido, las ventas de casas nuevas aumentan. A medida que se propaga el deseo, crece la demanda y aumentan los precios de las viviendas nuevas. Esos desarrollos sirven para "probar" que la compra de una nueva casa es el camino a seguir. Entonces, el deseo va más allá, y así sucesivamente.

¿Aumento de las tasas hipotecarias? No hay problema. Las ganancias potenciales superan con creces los aumentos de los pagos mensuales. Además, el interés de la hipoteca es deducible de impuestos. Además, los bancos, corredores y constructores de viviendas ofrecen otras opciones hipotecarias que comienzan con pagos más bajos. Además, los compradores de vivienda saben que siempre pueden refinanciar y obtener algunas ganancias.

Esos precios en aumento también aumentan el entusiasmo de los prestamistas. Los requisitos de calificación crediticia se relajan al igual que los pagos iniciales: después de todo, la garantía es sólida, deseable y apreciable en valor. Wall Street ayuda reuniendo todas esas nuevas hipotecas en nuevos bonos titulizados de rendimiento atractivo y vendiéndolos a inversionistas entusiastas.

Sin embargo, ninguna tendencia alcista en la construcción de viviendas dura para siempre. Cuando un auge finalmente se vuelve bla, todos esos factores y entusiastas vinculados comienzan a marchitarse. Vuelve el pensamiento realista, y toda la acción se reduce, con la caída de las ventas de casas nuevas incluso cuando los constructores continúan construyendo. El aumento del inventario para la venta produce entonces recortes y precios especiales de "venta". En ese punto, se hace evidente una nueva etapa descendente de construcción de viviendas.

La historia muestra los ciclos de construcción de viviendas en acción

Los ciclos son claros al observar dos tendencias de constructores de viviendas en el gráfico a continuación: la cantidad de viviendas unifamiliares nuevas vendidas y la cantidad de viviendas en venta (piense en el inventario). Tenga en cuenta especialmente lo que sucede al final de una tendencia alcista: las ventas se ralentizan y bajan, mientras que la construcción de viviendas continúa, lo que aumenta el número de viviendas sin vender. Finalmente, los constructores de viviendas tiran la toalla, bajan los precios y recortan la producción. Luego, la tendencia bajista continúa hasta el siguiente punto en el que los factores vuelven a alinearse positivamente.

El mercado de la construcción de viviendas actual tiene factores inusuales que podrían empeorar la tendencia bajista

Naturalmente, los primeros pasos de la Fed de aumentar las tasas de interés afectaron significativamente las tasas hipotecarias. Este año, cuando la Fed elevó la tasa de fondos federales (límite superior) del 0.25 % al 4 %, la tasa hipotecaria a 30 años se duplicó con creces, del 3.1 % al 6.6 %. La tasa marcadamente más alta golpeó el entusiasmo no solo de los posibles compradores de vivienda, sino también de los prestamistas e inversores hipotecarios.

Como ejemplo, el fondo de índice de valores respaldados por hipotecas de Vanguard ha bajado más del 12% este año (ingresos de distribución incluidos)

Pero eso no fue todo. La Reserva Federal y los bancos comerciales estadounidenses han dejado de comprar bonos respaldados por hipotecas. Como muestra el siguiente gráfico, solían tener una relación comprensible. Cuando la Fed compraba (e impulsaba los precios hacia arriba y los rendimientos hacia abajo), los bancos comerciales estaban ausentes. Luego, cuando la Fed se apartaba o realizaba algunas ventas, los bancos compraban. Pero entonces Covid golpeó...

Claramente, la Fed y los bancos comerciales tuvieron un enorme efecto conjunto desde 2020 hasta el primer trimestre de 2022. Luego, simultáneamente, se alejaron. Ese repentino vacío en la compra, además de las crecientes tasas de la Reserva Federal, hizo que las tasas hipotecarias subieran más y más rápido de lo que esperaba Wall Street. La situación está bien explicada en El artículo del Wall Street Journal (16 de noviembre), “Bancos restringen compra de bonos hipotecarios“… (El subrayado es mío)

"Banco de AmericaBAC
Corp. engulló cientos de miles de millones de dólares en bonos hipotecarios durante el apogeo de la pandemia. Pero con el aumento de las tasas, su juerga de compras ha terminado.

"Los bancos han dejado de comprar bonos hipotecarios. Lo mismo ha hecho la Reserva Federal, el mayor inversor en ese mercado. Los compradores extranjeros y los administradores de dinero también están reduciendo las compras, dicen los analistas..

“La falta de compradores ha ayudado a impulsar las tasas hipotecarias a su nivel más alto en 20 años. La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años superó el 7% recientemente, enfriando aún más un mercado inmobiliario que estaba al rojo vivo hace solo unos meses”.

El resultado final: no luche contra una tendencia a la baja en la construcción de viviendas

Desde El Wall Street Journal (17 de noviembre), la aparición de una buena noticia: “Las acciones de los constructores de viviendas registran un gran regreso.” (El subrayado es mío)

“Las acciones de las empresas constructoras de viviendas, productos de construcción y electrodomésticos están repuntando, superando al mercado de valores en general, después de que las tasas hipotecarias bajaran de sus máximos recientes.

"El fondo cotizado en bolsa SPDR S&P Homebuilders subió un 9.3 % la semana pasada, registrando recientemente su mayor racha desde abril de 2020".

"Detrás de los saltos hay señales de que algunas de las presiones sobre el mercado inmobiliario están comenzando a disminuir."

Algunas presiones se alivian es una justificación inadecuada para revertir una tendencia a la baja en la construcción de viviendas. De hecho, el "algunos" del artículo resulta ser , solamente la mini caída de la tasa hipotecaria desde el pico fugaz del 7% al 6.6% actual. Además, el resto del artículo está dedicado a todo lo que va mal con la construcción de viviendas, incluidos los comentarios negativos de los constructores de viviendas.

Luego, están los planes de la Reserva Federal no mencionados: mantener las tasas de interés al alza. Además, la próxima ronda de aumentos pondrá a la economía y al sistema financiero en un período de ajuste "activo" por parte de la Fed. Consulte mi artículo anterior (19 de noviembre) para obtener una explicación completa:

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