Si "caliente" fue la palabra usada en exceso para describir el mercado inmobiliario de EE. UU. en 2021, entonces tibio o completamente congelado podría describir mejor cómo le fue al mercado en general este año.
El auge del mercado de la vivienda durante la pandemia, en el que los precios de las viviendas aumentaron un 40 % en un período de dos años, comenzó desaceleración en la segunda mitad del año como tasas hipotecarias duplicado en comparación con el comienzo del año.
Mientras la Reserva Federal buscaba controlar la inflación alta de décadas con aumentos de tasas durante todo el año, el aumento de las tasas hipotecarias contribuyó a las crecientes expectativas discordantes entre compradores y vendedores. Las casas se asentaron en el mercado por meses ya que los vendedores continuaron fijando el precio de las casas a tasas que los compradores podrían ya no pagar. CLos contratos fueron cancelados, los precios solicitados se redujeron drásticamente y los niveles de inventario cayeron.
Después de cruzar el 7% en octubre, las tasas hipotecarias han estado cayendo constantemente durante las últimas cuatro semanas, lo que podría ofrecer cierto alivio a los compradores, pero podría no compensar los precios de venta aún altos.
Entonces, ¿qué le espera al mercado de la vivienda en 2023? Hablamos con seis expertos para sus predicciones.
La Reserva Federal y las tasas hipotecarias
La Fed elevó su tasa de interés clave a corto plazo en medio punto porcentual el miércoles, un aumento menor que los cuatro anteriores, ya que la inflación mostró signos de relajación.
La Fed también indicó que la economía se enfrentaría a un crecimiento más lento, un mayor desempleo y una inflación más alta en 2023.
Un crecimiento más débil generalmente conduce a tasas de interés a largo plazo más bajas, incluidas las tasas hipotecarias, dice Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
“El mercado de la vivienda sin duda ha recibido con agrado la reciente disminución de las tasas hipotecarias”, dijo. “Esta caída refleja las expectativas del mercado de estar cerca del pico de las tasas a corto plazo, así como mayores señales de que Estados Unidos se encamina hacia una recesión el próximo año”.
Innovaciones en financiación hipotecaria
La financiación de la vivienda ha llegado a un punto de inflexión, dice Janneke Ratcliffe, vicepresidenta del Centro de Políticas de Financiamiento de la Vivienda del Urban Institute.
Ella espera ver que la innovación se acelere con los prestamistas, startups, defensores, investigadores y los responsables políticos impulsando activamente los límites de lo que es posible en la financiación hipotecaria.
“Estamos viendo pilotos y nuevos programas en torno a alternativas en calificación crediticia, inteligencia artificial, adaptación climática, viviendas prefabricadas y más”, dice. “La industria no solo ve los problemas de desigualdad, sino que muchos jugadores también están expresando activamente sus compromisos para cerrar la brecha racial en la propiedad de vivienda”.
Ratcliffe también espera ver un mayor uso de hipotecas de tasa ajustable, que representaron el 12 % del total de solicitudes en noviembre, frente al 3.3 % en noviembre de 2021.
“Los posibles compradores de vivienda no deben temer a este instrumento financiero”, dice. “Su uso siempre ha sido común y las reformas regulatorias instituidas después de la Gran Recesión han mitigado sustancialmente su riesgo”.
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Sin 'tsunami de ejecuciones hipotecarias'
La ejecución hipotecaria es el resultado de dos desencadenantes simultáneos: la falta de capacidad de pago, que da como resultado la morosidad y la falta de equidad en una vivienda, dice Odeta Kushi, economista jefe adjunta de First American Financial Corporation.
Con suficiente capital, el propietario tiene la opción de vender la casa o aprovechar ese capital para capear un revés financiero temporal. Lo contrario, una falta de equidad en la vivienda sin un revés financiero que conduzca a la morosidad, nuevamente no terminará en una ejecución hipotecaria.
Los propietarios de viviendas tienen niveles muy altos de equidad de la vivienda aprovechable hoy, brindando un colchón para resistir posibles caídas de precios, pero también evitando que los problemas de vivienda se conviertan en una ejecución hipotecaria, dice Kushi.
“De hecho, si se requiere que los propietarios de viviendas en dificultades resuelvan la morosidad, dadas sus reservas de capital, las ventas involuntarias son mucho más probables que las ejecuciones hipotecarias”, dice ella. “Si bien podemos esperar que la cantidad de ejecuciones hipotecarias aumente a medida que el mercado laboral se desacelera y los precios de la vivienda caen desde su punto máximo, el resultado probablemente será un goteo de ejecuciones hipotecarias”.
El inventario de viviendas se mantendrá bajo
La falta crónica de inventario para cotizar ha sido el impulsor clave de las ganancias de precios durante el auge inmobiliario de la era de la pandemia, y será el puntal clave de los precios durante 2023, dice el tasador de bienes raíces Jonathan Miller, quien prepara el informe mensual Douglas Elliman Real Estate. para la ciudad de Nueva York.
“El inventario de listados se amontonó hasta el cielo en recesiones inmobiliarias anteriores”, dice Miller. “Los consumidores están casados con las bajas tasas que refinanciaron o compraron casas durante el auge. El exceso de oferta no es la historia para 2023 porque, incluso con un modesto crecimiento del inventario de cotización, las caídas de precios deben mantenerse al mínimo”.
Redfin pronostica alrededor de 4.3 millones de ventas de viviendas en 2023, que son menos ventas de viviendas que en cualquier año desde 2011 y una disminución del 16% año tras año.
La caída de los precios de la vivienda
Si bien no habrá una ola de ejecuciones hipotecarias, los precios de las viviendas disminuirán en 2023, dice Taylor Marr, economista jefe adjunto de Redfin.
Marr espera que el precio medio de venta de viviendas en EE. UU. caiga aproximadamente un 4 % en 2023. Incluso con una caída de precios del 4 % año tras año, las viviendas serán mucho menos asequibles en 2023 de lo que eran antes del auge de la compra de viviendas por la pandemia, dice.
“Teniendo en cuenta los precios y las tasas hipotecarias proyectadas para el próximo año, el pago mensual típico del comprador de vivienda será aproximadamente un 63 % más alto en 2023 que en 2019, justo antes de que comenzara la pandemia”.
Los precios de las viviendas disminuirán más en las ciudades prósperas de la pandemia, mientras que los mercados en el medio oeste y el noreste se mantendrán mejor, dice Marr.
Se espera que los precios bajen más en puntos críticos de migración pandémica como Austin, Boise y Phoenix, así como las costosas ciudades de la costa oeste. Mientras tanto, los mercados inmobiliarios en áreas metropolitanas relativamente asequibles del medio oeste y la costa este, especialmente en el área de Chicago y partes de Connecticut y el norte del estado de Nueva York, se mantendrán relativamente bien.
“Esas áreas tienden a ser más estables que las costosas áreas costeras, y no se calentaron tanto durante el frenesí de la compra de viviendas por la pandemia, lo que significa que tampoco tienen que caer tanto”, dice.
Construcción de viviendas nuevas
Se espera que los inicios de viviendas unifamiliares registren una disminución en el calendario en 2022, la primera caída de este tipo en 11 años, a pesar de un persistente déficit estructural de viviendas en los EE. UU., según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
Sentimiento del constructor de viviendas, según lo medido por NAHB/Wells Fargo HMI, ha disminuido durante 11 meses consecutivos, lo que indica una contracción en curso para la construcción de viviendas en 2023.
“La construcción de viviendas unifamiliares conducirá en última instancia a un repunte de la vivienda y de la economía en general en 2024 a medida que las tasas de interés retrocedan de manera sostenida, lo que traerá de vuelta la demanda al mercado de viviendas para la venta”, dice Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional. de Constructores de Vivienda.
Dietz también espera que el volumen de construcción de viviendas multifamiliares disminuya en 2023, después de un año muy fuerte en 2022. La construcción de viviendas multifamiliares, que es más del 95% construida para alquiler, experimentó una fortaleza en 2022 a medida que aumentaron las tasas de interés hipotecarias y las viviendas en venta. las condiciones de asequibilidad disminuyeron.
“Sin embargo, hay cerca de 930,000 departamentos en construcción, el total más alto desde enero de 1974”, dice. “Una tasa de desempleo en aumento, una mayor oferta de apartamentos, tasas de desocupación en aumento y la desaceleración del crecimiento de los alquileres desacelerarán la construcción de viviendas multifamiliares el próximo año”.
¿Generar conversiones?
Las conversiones comerciales a residenciales seguirán siendo más habladurías que acciones, según Marc Norman, decano asociado del Instituto Schack de Bienes Raíces de la Escuela de Estudios Profesionales de la Universidad de Nueva York.
“Hemos vivido con la pandemia durante casi tres años, pero aún no es tiempo suficiente para cambiar la propiedad, el financiamiento y los sistemas regulatorios para la conversión del espacio de oficinas infrautilizado”, dice. “Podríamos ver el comienzo de las conversiones, pero la mayoría de los edificios permanecerán en el limbo debido a los arrendamientos comerciales a largo plazo y al alto costo continuo de financiamiento”.
Swapna Venugopal Ramaswamy es corresponsal de vivienda y economía de USA TODAY. Puede seguirla en Twitter @SwapnaVenugopal y suscribirse a nuestro boletín Daily Money aquí.
Este artículo apareció originalmente en USA TODAY: Proyección del mercado inmobiliario: seis expertos opinan sobre bienes raíces en 2023
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-predictions-six-experts-164100786.html