Una de las preguntas más importantes que enfrentan muchos trabajadores mayores cuando se embarcan en un estilo de vida de trabajo remoto internacional o nómada digital es qué hacer con su activo más valioso: su hogar.
En general, hay dos opciones: alquilarlo o venderlo. Si bien la mejor opción variará de persona a persona según sus circunstancias financieras, la ubicación de la propiedad y una serie de otros factores, hay una serie de cuestiones que todos deben tener en cuenta, especialmente las posibles obligaciones fiscales.
Mi esposa, Rebecca, y yo enfrentamos esta situación de alquiler versus venta en 2018 cuando decidimos mudarnos de Virginia a México.
Como ex abogado fiscal del Servicio de Rentas Internas (IRS), conocía muchas de las leyes pertinentes, pero aun así aprendí algunas lecciones importantes y sorprendentes durante este proceso. Aquí, me gustaría compartir con usted la historia de cómo abordamos el dilema de alquilar o vender, para que pueda ayudarlo a informar su decisión si está pensando en mudarse al extranjero.
Una inversión en nuestro futuro financiero
Los bienes inmuebles son un elemento fundamental de una cartera de inversiones bien equilibrada. Pero hace 20 años, cuando Rebecca y yo buscábamos comprar nuestra primera casa, estábamos más preocupados por si podríamos pagar una casa que por cómo se vería junto con nuestras acciones.
En ese momento, las viviendas en los vecindarios de moda de Virginia, al otro lado del río Potomac desde nuestros trabajos en Washington, DC, tenían tanta demanda que los posibles compradores se veían forzados rutinariamente a ofertar más que el precio de venta y renunciar a las inspecciones de seguridad y vivienda. Esto nos puso nerviosos. Además, la cantidad de dinero que el banco quería prestarnos (en aquellos días locos previos al colapso financiero global) era más de lo que cualquiera de nosotros podría imaginar pagar.
Debido a que éramos reacios a tener una vivienda pobre, es decir, no queríamos gastar la mayor parte de nuestros ingresos en una hipoteca, Rebecca y yo nos guiamos por nuestro instinto y decidimos una opción más económica.
Compramos una casa adosada construida en 1940 en el proverbial "lado equivocado de las vías" por la mitad de lo que habríamos gastado en una casa unifamiliar un poco más grande en un vecindario más popular. Pero nos sentimos seguros en la nueva casa y planeamos usar el dinero que no pagábamos al banco para los viajes que a ambos nos encantaba hacer.
Resultó que la suerte estaba con nosotros. Como había predicho nuestro agente inmobiliario, estábamos a la vanguardia de la gentrificación de nuestro nuevo vecindario. Se construyeron modernos desarrollos de viviendas a ambos lados de nosotros, se instalaron más tiendas y restaurantes, y nuestra área se hizo conocida como el pintoresco vecindario colonial. Entonces los precios de la vivienda en toda la ciudad comenzaron a subir.
Cuando compramos nuestra casa en 2000, la ciudad evaluó nuestro terreno y nuestra casa en $127,900. Diez años después, la tasación era de $378,420. Y cuando Rebecca y yo decidimos mudarnos con nuestra familia a México en enero de 2018, eran $516,168.
Elegir entre dos opciones atractivas
Rebecca y yo tuvimos que tomar una decisión difícil sobre la casa después de decidir mudarnos al extranjero. ¿Deberíamos alquilarlo y usar los ingresos mensuales del alquiler para ayudar a pagar nuestros gastos en México, o deberíamos retirarlo y aprovechar una ley federal que elimina el impuesto sobre la ganancia sustancial que obtendríamos al vender?
El alquiler tenía ventajas. El alquiler mensual proporcionaría un flujo constante de ingresos para reemplazar parcialmente los salarios que dejábamos atrás y, por lo tanto, reduciría la cantidad que necesitaríamos sacar de los ahorros para cubrir nuestros gastos diarios. Los ingresos cubrirían nuestra renta en México, la matrícula de la escuela de nuestros hijos y, como me gustaba bromear, dejaría unos cuantos dólares para tacos. Como conservadores fiscales (al menos cuando se trata de gastar nuestro propio dinero), a Rebecca y a mí nos gustaba que los ingresos por alquiler proporcionaran un colchón financiero hasta que pudiéramos desarrollar varias ideas comerciales que queríamos seguir.
Otro punto a considerar al mudarse al extranjero es que los ingresos por alquiler pueden ayudarlo a obtener una visa de residencia en su nuevo país. Si bien esto no era relevante para nuestra situación, algunas naciones (Uruguay, por ejemplo) requieren un flujo de ingresos comprobable para obtener la residencia permanente. Los ingresos por alquiler pueden ayudarlo a cumplir con este requisito.
Sin embargo, también hay desventajas en el alquiler, como aprendimos al investigar nuestras opciones. En primer lugar, el costo de una empresa de administración para publicitar y supervisar la propiedad afectaría nuestras ganancias. Estas empresas a menudo cobran una tarifa equivalente a un mes de alquiler para encontrar un inquilino y luego del 8% al 10% del alquiler mensual para mantener la propiedad y responder a los problemas planteados por el inquilino. Si bien existen sitios en línea como Craigslist como plataformas gratuitas para ayudar a conectar a propietarios e inquilinos, esas herramientas no pueden administrar la propiedad.
En segundo lugar, tendríamos que declarar los ingresos por alquiler como imponibles, reduciendo aún más lo que entra en nuestros bolsillos.
Rebecca y yo también descubrimos que vender era una opción emocionante. Según las conversaciones que tuvimos con varios agentes inmobiliarios locales, así como nuestra investigación independiente utilizando la herramienta en línea Zillow, que utiliza propiedades comparables para estimar el valor de mercado de una casa, anticipamos que podríamos vender la casa por aproximadamente $600,000.
En ese caso, obtendríamos una ganancia de $400,000 200,000 después de restar nuestro precio de compra inicial y el costo de las mejoras de capital que habíamos hecho, que totalizaron $400,000 XNUMX. Podríamos invertir los $XNUMX de ganancia y usar los rendimientos para cubrir gastos en México.
Además, según la sección 121 del Código de Rentas Internas (la exclusión de vivienda), nada de esta ganancia de $400,000 estaría sujeto a impuestos. La exclusión de vivienda permite que una pareja casada elimine de sus ingresos hasta $500,000 en ganancias por la venta de una casa. Una sola persona puede excluir hasta $250,000.
Para calificar para esta exclusión (y esto es crucial para comprender si está considerando vender su casa), las parejas casadas y las personas solteras deben cumplir con la prueba de propiedad y la prueba de uso.
Usted es elegible para la exclusión si ha sido propietario y ha utilizado la propiedad como su vivienda principal durante un período total de al menos dos años de los cinco años anteriores a la venta. Puede cumplir con las pruebas de propiedad y uso durante diferentes períodos de dos años, pero debe cumplir con ambas pruebas durante el período de cinco años que finaliza en la fecha de la venta.
Si vendiéramos nuestra casa, cumpliríamos con las pruebas de propiedad y uso y podríamos excluir todas nuestras ganancias, lo que resultaría en cero impuestos.
Sin el beneficio de la exclusión de vivienda, la tasa impositiva de ganancias de capital del 10% significaba que pagaríamos un impuesto de $40,000 sobre la ganancia de $400,000. Cuarenta mil dólares es más de lo que anticipamos que le costaría a nuestra familia de cuatro vivir en México durante un año. Eso es mucho dinero para pagar en impuestos.
Las razones por las que alquilamos
Varios factores contribuyeron a que tomáramos la decisión de alquilar nuestra casa. En primer lugar, inmediatamente encontramos un arrendatario confiable en quien podíamos confiar para cuidar la casa y el jardín. Le proporcionamos la información de contacto de los reparadores locales que habíamos utilizado anteriormente, eliminando la necesidad de una empresa de gestión.
El alquiler que recaudamos se grava como ingreso ordinario (Rebecca y yo pagamos en la categoría impositiva del 12 %, pero las tasas varían del 10 % al 37 % según los ingresos y el estado civil). Aún así, no incurrir en el costo de una empresa de gestión de terceros significó más dinero en nuestro bolsillo.
En segundo lugar, dada la naturaleza del área metropolitana de Washington, DC, altamente transitoria con viviendas cercanas como la nuestra en gran demanda, esperábamos que el valor de la vivienda siguiera aumentando. Además, debido a que la prueba de uso de exclusión de vivienda proporciona una ventana de dos de cinco años, no tuvimos que vender inmediatamente para obtener el beneficio fiscal.
En la aplicación más simple de la prueba, teníamos hasta tres años después de mudarnos para vender. Si nuestra fecha de venta fuera en enero de 2021, el período retrospectivo de cinco años se extendería desde enero de 2016 hasta enero de 2021, y habríamos vivido en la casa como nuestra residencia principal desde enero de 2016 hasta enero de 2018 y podríamos excluir la ganar.
La última razón por la que inicialmente decidimos rentar en lugar de vender fue que queríamos un lugar al que regresar en caso de que las cosas en México no funcionaran.
Tiempo de decisión, otra vez
En junio de 2020, nuestra inquilina nos informó que se mudaría en agosto. En ese momento, llevábamos dos años y medio de nuestro experimento en México y estábamos comprometidos con nuestras vidas allí, sin planes de regresar a los EE. UU. Estábamos listos para volver a explorar nuestras opciones con respecto a la casa.
Mi primera reacción fue vender. Todavía estábamos dentro de la ventana de dos de cinco años para cumplir con la prueba de uso y excluir nuestra ganancia de los impuestos. Los agentes inmobiliarios con los que hablamos (y la plataforma en línea Zillow) predijeron que ahora podríamos vender la casa por $ 100,000 más que dos años antes, lo que significa que ahorraríamos alrededor de $ 50,000 en impuestos y tendríamos la ganancia total de $ 500,000 a mano para invertir.
Rebecca quería seguir alquilando. Un negocio de kombucha que habíamos iniciado y los cursos de español que había estado impartiendo en México eran rentables intermitentemente, pero le gustaba tener ingresos estables por alquiler.
Otra razón por la que Rebecca quería quedarse con la casa era para darse cuenta de la apreciación adicional que varios agentes inmobiliarios locales predijeron después de que Amazon anunciara que construiría su segunda sede en el área.
Mientras todavía debatíamos qué hacer, intervino el destino. Estaba discutiendo nuestro dilema con un amigo que tiene experiencia en inversiones y me ofreció algo que Rebecca y yo no habíamos entendido completamente. Explicó que la tasa de rendimiento que ganamos con el alquiler era más de lo que probablemente obtendríamos si vendiéramos la casa e invirtiéramos la ganancia.
En ese momento, obtuvimos aproximadamente $25,000 por año en ingresos por alquileres después de pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad y los gastos de mantenimiento. (Habíamos pagado la hipoteca restante antes de mudarnos).
Si tuviéramos que vender la casa e invertir la ganancia de $500,000, tendríamos que encontrar una inversión que nos diera un rendimiento del 5% para obtener tanto como obtuvimos en ingresos por alquiler. Si bien es posible que podamos encontrar esa tasa de rendimiento en un bono corporativo o en acciones que cotizan en bolsa, esos tipos de activos suelen ser inversiones más riesgosas que los bienes raíces.
Casi al mismo tiempo que tuve esta conversación con mi amiga, Rebecca y yo encontramos de boca en boca una familia con buenas carreras y que pagaría un alquiler mensual un poco más alto que el que habíamos recibido anteriormente. Esto facilitó la decisión de volver a alquilar.
Además, sabía que la exclusión de la vivienda no estaba del todo descartada. Según la ley, podríamos restablecer el período de cinco años crítico para la prueba de uso si decidiéramos volver a mudarnos a la casa como nuestra residencia principal y nos quedáramos allí durante dos años, o más si nos convenía. Aunque no está en nuestras mentes regresar ahora, no está fuera del ámbito de la posibilidad. ¿Y por qué no? La casa ha sido buena con nosotros.
En última instancia, la decisión de vender o alquilar su casa es personal. No existe una solución única para todos. Sin embargo, como muestra nuestra historia, una consideración financiera crucial que todo propietario debe tener en cuenta es la exclusión de la vivienda. Si termina vendiendo su casa fuera de la ventana de dos de cinco años, es posible que tenga que entregar una gran parte del precio de venta al Tío Sam.
Por lo tanto, si decide conservar su casa durante algunos años después de mudarse al extranjero, tenga en cuenta cómo este impuesto podría afectar sus finanzas en el futuro.
Esta historia se publicó originalmente en International Living.
Fuente: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo