Con las tasas de interés en aumento y recesión que se avecina, algunos posibles compradores de vivienda se están acobardando. Por otro lado, es casi seguro que las tasas de interés subirán más, entonces, ¿debería cerrar un trato en una casa que ama y comprar una casa ahora?
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Decisión difícil, dicen los expertos. ¿Por qué? “Hay muchas partes móviles en la compra de una casa”, dijo Peter Palion, planificador financiero certificado con sede en Long Island, Nueva York.
Tasas hipotecarias, mercados inmobiliarios, ahorros personales, puntajes de crédito, los objetivos de inversión y las perspectivas laborales son consideraciones clave.
Sincronizar el mercado de la vivienda es difícil. Aún así, los observadores de la industria han insinuado recientemente que el mercado inmobiliario al rojo vivo pronto podría enfriarse e inclinarse a favor de los compradores.
“Cuando termine el verano, creo que cuando llegue el otoño, no habrá un lugar tan espumoso como antes”, dijo Palion. “Cualquiera que pueda aguantar y esperar probablemente pueda obtener un mejor trato”.
La demanda de viviendas ha superado con creces la oferta en los últimos años, lo que ha llevado a precios altísimos. Covid hizo subir aún más los precios. Si bien fue difícil para los agentes de bienes raíces mostrar casas durante la pandemia, la demanda aún superó la oferta, ya que los constructores de viviendas tuvieron que detener la construcción. Pero el aumento de las tasas de endeudamiento en los últimos meses podría detener la marea.
Aumento de las tasas hipotecarias: ¿Debería comprar una casa ahora?
El 15 de junio, la Reserva Federal subieron las tasas de interés en tres cuartos de punto base, el aumento más alto en casi tres décadas. La Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias, pero los cambios en la tasa de la Reserva Federal empujan indirectamente las tasas hipotecarias hacia arriba o hacia abajo.
La tasa hipotecaria fija a 30 años, que rondaba el 3% durante todo 2021, ahora está más cerca del 6%.
Como resultado, el presidente de la Fed, Jerome Powell, dijo: "Yo diría que si usted es un comprador de vivienda, o una persona joven que busca comprar una casa, necesita un poco de reinicio".
Resulta que los consumidores ya estaban en la misma página. Fannie Mae reveló el 7 de junio una encuesta nacional de vivienda que muestra que solo el 17 % de los consumidores informan que es un buen momento para comprar una casa.
"Las expectativas de los consumidores de que su situación financiera personal empeore durante el próximo año alcanzaron un máximo histórico en la encuesta de mayo y expresaron una mayor preocupación por la seguridad laboral", dijo Doug Duncan, vicepresidente senior y economista jefe de Fannie Mae en un declaración.
Los precios de las casas siguen altos; ¿Viene una desaceleración?
A $407,600, el precio medio de venta de viviendas existentes superó los $400,000 por primera vez en mayo de 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Kenneth Leon, director de investigación de acciones en CFRA Research, dice que eso demuestra que todavía es un mercado inmobiliario competitivo.
“Todavía hay muchas ofertas por viviendas existentes”, dijo a IBD.
Sin embargo, las ventas disminuyeron mes a mes en tres de las cuatro regiones de los EE. UU. Y las ventas año tras año cayeron en las cuatro regiones. El noreste fue la única región que experimentó un repunte en mayo frente a abril.
En general, las ventas de viviendas existentes cayeron un 3.4 % en mayo frente a abril. Disminuyeron 8.6% vs. hace un año.
“Las ventas de viviendas han regresado esencialmente a los niveles vistos en 2019, antes de la pandemia, después de dos años de desempeño espectacular”, dijo el economista jefe de NAR, Lawrence Yun, en un comunicado.
Acciones de constructores de viviendas
Leon, de CFRA, reconoce que los constructores de viviendas se están preparando para una desaceleración en los próximos meses. Señala no solo las perspectivas de los constructores de viviendas para los próximos trimestres, sino también los precios de las materias primas.
En una llamada de ganancias con inversionistas recientemente, Lennar (LEN) la gerencia dijo que el tráfico a sus comunidades de venta disminuyó significativamente.
“En lo que va de junio, los nuevos pedidos, el tráfico, los incentivos de ventas y las cancelaciones han empeorado en muchos de nuestros mercados debido a un rápido aumento en las tasas hipotecarias y los obstáculos de los titulares económicos negativos”, dijo el codirector ejecutivo Richard Beckwitt.
KB Home (KBH) también dijo que los nuevos pedidos estaban llegando a un ritmo más lento.
"Vimos un debilitamiento en mayo a medida que aumentan las cancelaciones", dijo el director de operaciones Robert McGibney en una llamada de ganancias del 22 de junio con los inversores. "Junio, diría, ha sido similar a mayo, donde hemos visto cierta suavidad constante en los últimos meses".
La gerencia de KB Home dice que los aumentos de precios también se desaceleraron en mayo, mientras que los incentivos aumentaron en ciertas regiones, lo que es un buen augurio para los compradores de viviendas que buscan ofertas.
Mientras tanto, a medida que la oferta de viviendas alcanza a la demanda, los precios de la madera están cayendo desde máximos históricos de alrededor de $1,400 por 1,000 pies tablares en marzo a alrededor de $600 en los últimos días.
“La historia ha cambiado”, dijo. “La madera ha vuelto a los niveles normalizados”.
No obstante, acciones de constructores de viviendas han sido resistentes en medio de un mercado de valores volátil e incluso cuando el mercado de la vivienda se debilita. Las acciones de Lennar y KB Home, que habían caído significativamente desde máximos de 52 semanas a finales de 2021 y principios de 2022, se han recuperado en las últimas semanas, según Análisis de gráficos de MarketSmith.
La recesión puede estar a la vuelta de la esquina: ¿Debería comprar una casa ahora?
Si Estados Unidos se dirige a una recesión, la pregunta sigue siendo qué tan grave será. Una recesión breve y leve no tendría un gran impacto en el mercado inmobiliario, dice Leon. Pero es casi seguro que una recesión prolongada crearía estragos.
“Lo positivo es que el empleo sigue siendo fuerte”, dijo Leon.
Pero eso también puede cambiar, ya que en las últimas semanas han surgido noticias de despidos. Para los compradores de vivienda, eso significa no solo tener que evaluar el impacto financiero de perder un trabajo, sino también la probabilidad de mudarse para aceptar una nueva oferta.
Comprar una casa representa un gran compromiso, dice Palion.
“No es algo de lo que puedas alejarte fácilmente el próximo mes porque las cosas han cambiado”, dijo. “Considere la estabilidad de su situación laboral y familiar”.
Para cualquiera que enfrente una posibilidad entre tres de mudarse a otra parte del país dentro de tres a cinco años, Palion sugiere sopesar cuidadosamente la opción de alquilar.
¿Cuánto puedes pagar realmente?
Las tasas hipotecarias son un componente clave para calcular lo que puede permitirse comprar. También lo son los ingresos, la cantidad de ahorros que ha ahorrado, su calificación crediticia y su capacidad para cubrir otros costos recurrentes e inesperados de ser propietario de una casa.
Una forma de averiguarlo es considerar el índice de asequibilidad de vivienda trimestral de la NAR. los datos más recientes muestran que el pago mensual típico para los propietarios de viviendas en el primer trimestre de 2022 fue de $1,383, lo que representa el 18.7 % del ingreso familiar. Eso se compara con el pago mensual promedio del cuarto trimestre de 4 de $ 2021, que comprende el 1,237% de los ingresos del hogar.
En términos generales, lo ideal es un pago inicial del 20 %, dice Palion. Pero recuerde que poner todos sus ahorros en un pago inicial no es lo ideal. Las reparaciones y los impuestos a la propiedad pueden acercarse sigilosamente a los compradores primerizos, lo que a menudo los endeuda más de lo que esperaban.
Otra forma de reducir los costos de compra de una casa es aumentar su calificación crediticia. Cuanto mayor sea su calificación crediticia, menor será el costo del préstamo.
Con el aumento de las tasas hipotecarias, los posibles compradores de viviendas pueden optar por esperar un poco, hacer pagos más regulares de otras deudas, como saldos de tarjetas de crédito y préstamos para automóviles, lo que aumenta su calificación crediticia.
¿Dónde debe comprar bienes raíces?
En un mundo perfecto, el lugar donde quieres vivir y lo que puedes gastar se alinean perfectamente. Pero ese no es siempre el caso. Entonces, algunos buscadores de casas optan por mudarse a una parte más asequible del país.
De acuerdo con el más reciente datos TAN, Occidente es la región más cara para ser propietario de una vivienda. Los pagos mensuales promedio son de alrededor de $2,200 y representan más del 28% de los ingresos familiares, con una familia promedio que recibe alrededor de $93,000. El precio medio de una casa existente en el Oeste es de casi $526,000.
El Medio Oeste es la región más asequible para comprar una casa, con pagos mensuales de alrededor de $1,200, lo que representa aproximadamente el 17 % de los ingresos familiares.
¿Debería comprar una propiedad de alquiler ahora?
Comprar propiedades de inversión es una "otra bola de cera", dijo Palion.
“Hay una gran distinción entre una propiedad de inversión y una residencia principal”, dijo.
Comprar una casa en la que vivirá se trata más de satisfacer preferencias personales, explicó Palion.
“Una propiedad de inversión debe ser ante todo una decisión comercial; ¿Cuánto está pagando por esta propiedad y cuál es el alquiler que puede cobrar?” él dijo.
El tiempo y el dinero que seguirá invirtiendo en la propiedad de alquiler después de la compra también son importantes distinciones. Ser propietario de unidades de alquiler significa que debe participar en los detalles cotidianos de la administración de la propiedad hasta cierto punto, incluso si contrata una gran parte de la administración.
“Debe poder atender las llamadas a medianoche sobre el desbordamiento del inodoro”, dijo Palion.
Si desea ser un inversionista totalmente independiente, considere invertir en fondos de inversión en bienes raíces o REIT, sugiere Palion. Los REIT son conjuntos de propiedades que contratan administradores profesionales y se negocian como cualquier otra acción.
Ya sea que esté considerando comprar una residencia principal o una propiedad de inversión, Palion tiene un último consejo: “Relájese; tómalo con calma. No tomes decisiones precipitadas”.
Sigue a Adelia Cellini Linecker en Twitter @IBD_Adelia.
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Fuente: https://www.investors.com/etfs-and-funds/personal-finance/should-you-buy-a-house-now-experts-weigh-in-on-pros-and-cons/?src =A00220&yptr=yahoo