Ryan encontró que la Sección 8 es más eficiente que el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos

Hasta ahora, esta serie ha analizado ampliamente la Guerra contra la pobreza y la crítica del congresista Ryan al enfoque general de la guerra y la calificó de fracaso. Lo que sucedió en la última década desde esa revisión, especialmente con los programas de vivienda. Aunque fue creado en 1986 como parte de la reforma tributaria, el Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) es el principal programa federal de vivienda. Como he señalado antes, el programa es extremadamente complejo y difícil de usar. Primero, echemos un vistazo a lo que Ryan encontró en su mirada al programa. Luego, en la próxima publicación, describiré los desafíos que enfrenté para encontrar respuestas a preguntas simples sobre el programa LIHTC, como qué entidades lo han utilizado a lo largo de los años, dónde y cuánto se ha gastado realmente.

En primer lugar, vale la pena señalar que puede encontrar la mayor parte del material de Ryan, pero no todo. en línea aquí. Sin embargo, muchos de los enlaces a algunos de los documentos de apoyo están rotos. Pero he creado un enlace a las 48 páginas de programas de vivienda ya eso me estaré refiriendo aquí y en los siguientes posts. No estoy necesariamente tomando todo en los materiales de Ryan al pie de la letra, pero también voy a construir a partir de ese trabajo y trataré de completar todo lo que pueda sobre los programas tal como son hoy.

La forma más sencilla de entender el programa LIHTC es que es un programa de incentivos fiscales que reduce los impuestos para las partes que invierten dinero en viviendas que restringen el alquiler por lo general al 60 % de los ingresos medios del área o menos. La mecánica del cambio de impuestos es lo suficientemente complicada como para justificar una publicación e hice una hace un tiempo que cubre algunos de los mecanismos. Los dólares que terminan financiando o subsidiando la vivienda terminan siendo asignados a los distintos estados a través de las llamadas Agencias de Financiamiento de la Vivienda (HFA) que determinan cómo y dónde se utilizarán los recursos. Cubriré los gastos o desembolsos del programa en la próxima publicación, pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) dice que el programa usa “el equivalente a aproximadamente $8 mil millones en autoridad presupuestaria anual” y, según los documentos de Ryan, “siempre que la propiedad cumpla con los requisitos, los inversionistas reciben un crédito dólar por dólar contra su obligación tributaria federal cada año durante un período de diez años. ”

Ryan señala que “los críticos de LIHTC a menudo citan como una falla importante del programa el hecho de que los proyectos LIHTC generalmente necesitan al menos una capa adicional de subsidio para financiar el proyecto. Otras críticas incluyen la complejidad de LIHTC y su costo en comparación con otros programas federales de vivienda, en particular los vales”.

Mi experiencia personal lo confirma. Como desarrollador sin fines de lucro, el único proyecto en el que trabajé usó múltiples fuentes de capital, desde créditos fiscales hasta financiamiento estatal y local. En sí mismo, esto no es un problema, pero los muchos requisitos de otros financiadores gubernamentales tienden a retrasar los proyectos, lo que agrega tiempo y costos de transacción. Esto no ha cambiado, y he señalado cómo nuevos problemas como la inflación hacen que los costos de los proyectos aumenten al consumir el subsidio y creando menos unidades más caras.

En su sección sobre LIHTC, Ryan compara desfavorablemente el programa con la Sección 8, el programa que otorga cupones que se pueden aplicar para alquilar apartamentos a precio de mercado existentes. Creo que es una crítica válida y que todavía se aplica hoy. El único problema es que los cupones son demasiado difíciles de usar. A menudo, un hogar calificará para vales pero no podrá encontrar una unidad vacante que cumpla con los requisitos federales, estatales y locales. A menudo, los cupones no se utilizan. Por eso he seguido sugiriendo la simple reforma de permitir el uso de vales donde un hogar ya está pagando el alquiler.

¿Y quién se beneficia de LIHTC versus la Sección 8? Ryan cita a O'Regan y Horn, quienes descubrieron que "alrededor del 40 por ciento de las unidades LIHTC sirven a hogares de ingresos extremadamente bajos en comparación con el 75 por ciento de las unidades de vivienda pública y Sección 8 basadas en inquilinos de HUD". A medida que profundicé en dónde terminan los créditos fiscales, descubrí que muchos, muchos proyectos que obtienen créditos fiscales combinan unidades subsidiadas con unidades de tasa de mercado. En mi opinión, eso no es un problema, incluso si los niveles de ingresos subsidiados son más altos.

Pero una mirada a proyectos como uno próximo en Renton, Washington al sur de Seattle llamado Solera, genera preguntas; no hay nada de malo en el proyecto, pero ¿es lo que esperan los contribuyentes para las “viviendas de bajos ingresos”? ¿Son los alquileres tan bajos en estas áreas de todos modos que el subsidio no está ahorrando mucho a los inquilinos, y los inquilinos que están ahorrando tienen ingresos mucho más altos, tal vez lo suficientemente altos como para encontrar un apartamento más barato a precio de mercado? Esto está respaldado por datos que encontraron que "las propiedades LIHTC tienden a tener una mayor presencia en los suburbios con tasas de pobreza más bajas". Traté de profundizar en esto, y en la próxima publicación lo compartiré, lo que me llevó a encontrar un problema mucho mayor con LIHTC: falta de transparencia.

Finalmente, Ryan da en el clavo en el que suelo martillar. “En muchas áreas metropolitanas, LIHTC es más costoso que otras formas de asistencia para la vivienda”. Ryan cita un estudio que "examina la rentabilidad de LIHTC en relación con los vales de la Sección 8 en Boston, Nueva York, San José, Atlanta, Cleveland y Miami". Ese estudio encontró que "LIHTC es más caro que los vales en general, pero la prima varía según los estándares de pago de vales y el mercado inmobiliario local". En una ciudad como San José, según el estudio, el programa de crédito fiscal cuesta a los contribuyentes un 2% más que los vales, pero en Atlanta la diferencia es del 200%. tan caro como los vales en Atlanta.

En general, Ryan no pasa tanto tiempo en el programa LIHTC debido a su tamaño relativo. Eso podría deberse a que el programa cuenta con un amplio apoyo bipartidista. ¿Podría ser porque hay muchos desarrolladores con fines de lucro que refuerzan sus proyectos de tasa de mercado con créditos fiscales del 4%, un subsidio menos profundo pero más fácil de solicitar y obtener? Creo que proporcionar viviendas más baratas y obtener ganancias es una buena idea, pero la cuestión de cuántos créditos fiscales se usan con fines de lucro y sin fines de lucro, y cómo se usan, me llevó a mi mayor descubrimiento: simplemente no lo sabemos. El trabajo de Ryan apenas arañó la superficie de un programa que pone cientos de millones de dólares en las arcas de las HFA estatales con muy poca responsabilidad por el destino de ese dinero.