Asistencia de alquiler rural e incentivos de bajo interés

Estamos echando un vistazo a lo que yo llamo los programas de vivienda de “sección” como parte del examen en profundidad del anterior Representante de los programas federales antipobreza creados o asociados con la Guerra contra la Pobreza. Como en la última publicación, ofreceré algunos antecedentes e historia, daré la evaluación de Ryan y haré la mía, junto con algunas ideas de cómo se podría mejorar o reutilizar el programa.

Sección 521 Programa de asistencia de alquiler rural

Lo he señalado antes Los problemas de vivienda en las zonas rurales de Estados Unidos son peores que los de los entornos urbanos. Los trabajadores ganan menos, deben viajar más lejos para encontrar vivienda y, una vez que lo hacen, descubren que las vacantes son pocas y distantes entre sí, y que los edificios son más viejos y más decrépitos. Los costos de construcción de viviendas nuevas en las áreas rurales rivalizan con los de las ciudades, pero los alquileres rurales son mucho más bajos que en las áreas urbanas o suburbanas. Traducción: los desarrolladores se dan cuenta rápidamente de que la mayoría de los proyectos en áreas rurales simplemente no son factibles, y esto incluye proyectos financiados con créditos fiscales sin fines de lucro. Entonces, las áreas rurales enfrentan el doble golpe de los bajos salarios y la escasez de viviendas; a pesar de que la calidad de la vivienda es más baja, los precios siguen siendo altos y las vacantes bajas. Mientras tanto, los subsidios terminan en las ciudades y no en las áreas rurales.

El programa de la Sección 521 es administrado, sorprendentemente, por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) como parte de la Ley de Vivienda de 1949. El USDA en realidad ejecuta una variedad de programas, incluido el Programa de Vivienda de Alquiler Rural de la Sección 515 y el Programa de Vivienda de Alquiler Rural de la Sección 514. y 516 programas de Vivienda para Trabajadores Agrícolas, cada uno de los cuales utiliza préstamos y subsidios para fomentar el desarrollo de viviendas rurales. Además, la asistencia del programa de la Sección 521 se puede utilizar para pagar el alquiler en esas unidades. Los inquilinos pagan alquileres equivalentes al 30 % de su ingreso mensual ajustado en función de su AMI; el programa de la Sección 521 paga la parte restante del alquiler. Al igual que los otros programas de vivienda ya discutidos, estos combinan capital y dólares de alivio de alquiler.

Ryan decidió, basándose en estudios que citó, que el programa de la Sección 521 fracasó en su misión de ayudar a las personas a encontrar viviendas asequibles. La Coalición Nacional de Vivienda para Personas con Bajos Ingresos el año pasado dijo que “el cuarenta y siete por ciento de los arrendatarios rurales están agobiados por los costos, pagan más del 30% de sus ingresos por su vivienda y casi la mitad de ellos pagan más del 50% de sus ingresos por vivienda. Más de la mitad de los hogares rurales que viven con múltiples problemas, como la asequibilidad, las deficiencias físicas o el hacinamiento, son inquilinos”.

Ya he señalado que los problemas de vivienda en las zonas rurales de Estados Unidos son serios y difíciles de resolver. Estoy de acuerdo en que, si bien tiene buenas intenciones, la Sección 521 y los programas asociados no están haciendo mella en los problemas. Al igual que los otros programas discutidos aquí, si tuviéramos que desregular la política de vivienda para permitir que se construyan más viviendas, esos subsidios en realidad harían una mayor diferencia en las áreas rurales más afectadas sin recurrir a todos los esquemas financieros complicados e ineficientes.

En el año fiscal 2012, los desembolsos de la Sección 521 fueron de $905 millones. El programa RA de la Sección 521 se financió con $1.375 mil millones en el año fiscal 20 y $1.410 mil millones en el año fiscal 21. El proyecto de ley de gastos del año fiscal 22 proporcionó $ 1.450 mil millones para la Sección 521.

Sección 236 Programa de asistencia para viviendas de alquiler

El programa de la Sección 236 ofreció incentivos a los desarrolladores en forma de tasas de interés por debajo del mercado (BMIR) para incentivar la construcción de viviendas de alquiler de bajo costo. La principal herramienta del programa, creado en 1968, son las Tasas de Interés por Debajo del Mercado (BMIR, por sus siglas en inglés) para desarrolladores que deseen construir viviendas para familias con ingresos más bajos. El concepto BMIR se originó en la Ley de Vivienda de 1961, con el incentivo de una baja tasa de interés legal del 3 por ciento. BMIR no aseguró activamente nuevos préstamos después de que fue reemplazado por la Sección 236. Mientras el programa estuvo activo, se construyeron miles de unidades utilizando un seguro hipotecario respaldado por el gobierno federal en préstamos durante un plazo de 40 años. También se realizaron pagos a promotores privados reduciendo intereses. Los proyectos también incluyeron asistencia basada en inquilinos de la Sección 8. Según el análisis de Ryan, en ese momento, más de 11,000 unidades de este tipo seguían recibiendo pagos para reducir los intereses.

El programa se creó en 1968 y se eliminó gradualmente a favor de los vales, y para el año fiscal 2012, el programa de la Sección 236 gastaba $401 millones en pagos de reducción de intereses en las hipotecas restantes. A medida que el período de compromiso llegaba a su fin, en 2016, HUD ofreció consejos sobre cómo liquidar, convertir o mantener la vivienda asequible. No está claro exactamente dónde se encuentran estos pagos porque HUD no tiene un proceso de informes transparente, pero la mayoría de las viviendas de la Sección 236 se han convertido a usos privados o continúan operando como unidades asequibles suscritas con diferentes subsidios. Ryan no ofreció mucho en términos de un análisis de la efectividad del programa aparte de decir que no hubo ningún estudio sobre la efectividad del programa.

Mi opinión sobre este programa es que valdría la pena analizar si, con el aumento de las tasas de interés, se podría incentivar la nueva construcción de viviendas de alquiler a precio de mercado con pagos para reducir el interés a cero con condiciones. Como he señalado, con la incertidumbre económica, el aumento de las tasas de interés y la caída de la demanda, es probable que disminuya la producción de viviendas de alquiler. Eso significa que cuando la demanda regrese, tal vez incluso explote, los hogares de bajos ingresos en busca de viviendas de alquiler se enfrentarán a alquileres altísimos. Eso generará más preocupaciones que conducirán a una regulación inútil. Ofrecer préstamos con una tasa de interés reducida o incluso cero ahora, junto con otros incentivos para los desarrolladores privados, reduciría su riesgo y estimularía la creación de oferta para el futuro.