El comercio minorista sigue a las personas: ingrese a los distritos comerciales centrales 'sombra' y los 'centros urbanos instantáneos' suburbanos

Existe evidencia inequívoca de una recuperación minorista pospandémica rezagada en los distritos comerciales centrales (CBD) de nuestras principales ciudades de EE. UU. Las explicaciones incluyen una disminución en la población de negocios durante el día, ya que la gente elige trabajar desde casa, al menos a tiempo parcial. Además, se considera que los aumentos en el crimen en el centro, incluso antes de la pandemia, contribuyen a una disminución en el tráfico de CBD. Pero hay otras “fuerzas migratorias” en acción que también son factores.

Los millennials de viviendas urbanas ahora están formando familias. Y al igual que sus padres Boomer (o abuelos) durante el vuelo suburbano de mediados del siglo XX, estos Gen-Y están cambiando la vida de la ciudad por la vida suburbana o incluso fuera de la ciudad. Su deseo de patios traseros y mejores escuelas, junto con el intercambio de desplazamientos por "zoom" están jugando un papel en su reubicación.

Lectura de un experto

Me puse en contacto con el director de investigación económica de Moody's Analytics Tomás La Salvia, para ver si sus datos apoyaban mis postulados; aparentemente si. “Este es exactamente el sentimiento que proviene de los corredores de bienes raíces minoristas en Nueva York, San Francisco y Chicago”. La Salvia prosiguió. “El comercio minorista sigue a las personas y los patrones de las personas están cambiando. El hecho de que los principales empleadores de edificios de oficinas no traigan a los trabajadores de regreso a tiempo completo ha reducido el tráfico peatonal, lo que ha afectado a los minoristas a pie de calle”.

Según el análisis de Moody's, las estadísticas de vacantes lo confirman. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el tercer trimestre de 2022, las vacantes minoristas en el centro de Chicago crecieron del 15.6 % al 18.2 %, mientras que las vacantes del área metropolitana de Chicago solo aumentaron del 12.2 % al 12.4 %. Las vacantes minoristas del centro de San Francisco durante los mismos períodos aumentaron del 4.5 % al 8.2 %, mientras que la tasa de vacantes del área metropolitana de San Francisco simplemente se movió del 4.5 % al 4.9 %.

En mi ciudad natal de Minneapolis, la erosión del tráfico minorista de CBD ha sido más pronunciada. Incluso antes de la pandemia, las vacantes minoristas en el centro de la ciudad oscilaban entre el 10 % y el 20 %. De acuerdo a Cushman y WakefieldCWK
la tasa de vacantes minoristas del centro de Minneapolis para la primera mitad de 2022 había aumentado al 35 %, en comparación con una tasa de vacantes minoristas del vecindario del 7 %.

Nicollet Mall, el otrora vital centro comercial peatonal del centro, anclado por los queridos y afligidos grandes almacenes de Dayton, se ha convertido en una sombra de lo que era. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue y otros minoristas nacionales especializados han cerrado sus puertas. La mayoría había apostado mucho antes de que la ciudad se embarcara en una mejora del paisaje urbano de 2018 millones de dólares en 75.

Ahora un fuerza especial de los miembros del Concejo Municipal, gerentes de edificios, corredores y expertos del centro, encabezados por el alcalde de Minneapolis, Jacob Frey, están trabajando para desarrollar un plan de "revitalización minorista" a raíz de una serie de cierres de tiendas adicionales en el centro comercial.

El Distrito Central de Negocios "Shadow"

Sin embargo, no todo es ruinoso en cuanto al comercio minorista en el centro de Minneapolis. En marcado contraste con los escaparates vacíos en el corazón del distrito comercial central, las cosas están bulliciosas a tiro de piedra hacia el norte.

Minneapolis, al igual que Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland y otras áreas metropolitanas importantes tienen un distrito comercial central “en la sombra”. Estos bolsillos urbanos se han convertido en imanes tanto para los profesionales de NexGen como para los que tienen el nido vacío. Cuentan con modernos lofts, lugares de reunión gastronómica y una combinación moderna de tiendas especializadas.

En Minneapolis, el "corredor de la moda" es el distrito de almacenes North Loop, bordeado por el río Mississippi al norte, y las instalaciones comerciales y deportivas al sur. Es nuestra versión de los vecindarios River West de Chicago, North Beach de San Francisco y Third Ward de Milwaukee. Todos comparten un ADN similar, un acervo genético de humildes edificios de ladrillo de baja altura en el borde de las áreas metropolitanas de estas ciudades.

Estas fábricas y almacenes comerciales construidos a principios del siglo XX^th pasados ​​por alto durante los masivos proyectos de renovación urbana del centro de la ciudad de mediados del siglo XX que despojaron a gran parte del rico patrimonio arquitectónico de nuestras ciudades.

Inmune a Recking Balls

Irónicamente, estos modestos edificios de almacén y el terreno en el que se encontraban "no valían la pena demolerlos" dada su proximidad a los núcleos de CBD. Por lo tanto, siguieron siendo almacenes comerciales de bajo uso durante la segunda mitad del siglo pasado.

Los desarrolladores perspicaces que comenzaron a comprar estas propiedades sabían que sus techos altos, ladrillos a la vista y construcciones de madera pesada podrían reutilizarse en excavaciones de alta demanda. La ventaja adicional fueron sus espacios comerciales a pie de calle que se transformarían en cafeterías, restaurantes, bares y tiendas de comerciantes locales.

En el vecindario de North Loop, los corredores dicen que ahora hay menos espacio comercial vacante que antes de la pandemia. Y se están produciendo tendencias similares en todo el país. deb carlson, senior del equipo minorista de Cushman & Wakefield, atribuyó la fortaleza de los bienes raíces minoristas al resurgimiento del interés de los consumidores en los minoristas pequeños e independientes.

Nuevos “centros instantáneos” en los suburbios

La tendencia de reubicación millennial está ocurriendo en una encrucijada única en el comercio minorista suburbano. La pérdida de muchos anclas de centros comerciales, minoristas especializados y una caída dramática en la afluencia están socavando la viabilidad de las propiedades de centros comerciales Clase-B y Clase-C de la nación. Es probable que tal "caída del centro comercial" resulte en que muchos finalmente sucumban a la excavadora.

Mientras tanto, los mejores propietarios y desarrolladores de centros comerciales de clase A han estado en modo de clasificación, ya que muchas propiedades están experimentando una remodelación y remodelación de los inquilinos. Sin embargo, un grupo más visionario de propietarios y desarrolladores que entienden las vastas implicaciones del comercio unificado y el "nuevo comercio minorista" están reescribiendo el libro de jugadas de los centros comerciales por completo.

Transaccional a Experiencial

Los minoristas y las marcas que alguna vez se centraron en las transacciones ahora deben mejorar su escenario para convertirse en teatro minorista donde las tiendas se convierten en centros experienciales. Para satisfacer estas nuevas necesidades, la planificación general y el diseño arquitectónico deben reprogramarse para respaldar la participación humana dinámica. Es un plan de juego muy diferente.

Muchas de las propiedades en cuestión nacieron como centros comerciales al aire libre en la década de 1950 hasta la década de 1970 y posteriormente se convirtieron en centros comerciales cerrados en la década de 1980. Ahora muchos se transformarán en Uso mixto centros, con esteroides.

Los desarrolladores de centros innovadores están reinventando sus centros comerciales y centros en "centros instantáneos". Este enfoque tiene menos que ver con la manipulación del espacio comercial alquilable y más con la creación de comunidades completamente nuevas.

Fórmula ganadora

Las nuevas fórmulas incluyen viviendas multifamiliares, venta al por menor al aire libre, una amplia gama de alimentos y entretenimiento, espacios de trabajo conjunto, atención médica, bienestar, instalaciones de acondicionamiento físico, comercio e incluso mercados de agricultores. Están diseñados para atraer a los millennials que trabajan en casa, así como a los que tienen el nido vacío.

Las marcas nacionales que alguna vez dominaron los pasillos de los centros comerciales se verán aumentadas por minoristas regionales y locales, así como espacios de incubación a corto plazo y "pop-ups" que mantendrán las cosas dinámicas y relevantes. Incluso los restaurantes dirigidos por chefs y los comedores ocuparán el lugar de los típicos establecimientos de cadena, para imitar los barrios urbanos que los nuevos habitantes de los suburbios dejaron atrás.

Estacionamientos a Parques

Con el nuevo énfasis en la transitabilidad y el "tiempo de permanencia" dentro y alrededor de estos nuevos vecindarios, los desarrolladores comprenden los beneficios de los exuberantes espacios verdes y los centros de actividades al aire libre para evocar un "sentido de lugar". con sede en Dallas Inmobiliaria Centenario La reurbanización de Hawthorn Mall en el suburbio de Chicago de Vernon Hills está entrando en su segunda fase e incluirá un parque y una plaza al aire libre de tres acres.

Inicialmente construido en 1973, el redesarrollo de Hawthorn Mall, anunciado por primera vez en 2019, incluyó nuevas opciones de tiendas y restaurantes, viviendas multifamiliares de lujo y espacios de reunión interiores y exteriores. Los planes ampliados de Hawthorn 2.0 incluyen 162 unidades de viviendas para personas mayores, una tienda de comestibles de 25,000 pies cuadrados y 109,000 pies cuadrados de tiendas al aire libre. Jeff Rutzen, gerente general del centro, dice que el objetivo es "crear una comunidad moderna y conectada del día a la noche".

El Take Away

Solo los desarrolladores que se acercan a estas propiedades con una mentalidad de "borrón y cuenta nueva" y con bolsillos muy profundos pueden crear comunidades sostenibles. La prueba de fuego para los “redesarrolladores” de centros comerciales será si los proyectos resultantes serán vistos como centros comerciales glorificados o algo completamente distinto.

Baste decir que la convergencia del crecimiento del comercio electrónico, las secuelas de la pandemia y la siguiente etapa de la vida de los más de 72 millones de millennials han contribuido a nuevos patrones dinámicos de personas. El efecto dominó de tal cambio tectónico se sentirá en nuestras ciudades y suburbios durante las próximas décadas.