REIT frente a fondos mutuos inmobiliarios: ¿cuál es la diferencia?

REIT frente a fondos mutuos de bienes raíces: una descripción general

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y los fondos mutuos de bienes raíces ofrecen diversificación y una forma fácil y asequible para que los inversores individuales inviertan en varios segmentos del mercado inmobiliario. También representan un vehículo más líquido para invertir en este sector que poseer o invertir directamente en bienes raíces.

Existe una amplia variedad de REIT y fondos mutuos del sector inmobiliario para elegir. Antes de considerar cualquier tipo de instrumento, debe comprender las diferencias clave entre los dos, así como sus pros y contras.

un REIT

Un REIT es una corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes raíces a través de propiedades o hipotecas. Se negocian en una bolsa de valores y se compran y venden como acciones. Los REIT pagan dividendos como parte de su estructura. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) les exige que paguen la mayor parte de sus ganancias imponibles (90% o más) a los accionistas a través de dividendos. Las empresas REIT, sin embargo, no pagan el impuesto sobre la renta de las sociedades.

Al menos el 75% de los activos de un REIT debe estar en bienes raíces, y al menos el 75% de sus ingresos brutos deben derivarse de alquileres, intereses hipotecarios o ganancias por la venta de la propiedad.

Los tres tipos principales son REIT de capital, REIT hipotecario y REIT híbrido.

REIT de capital

Los REIT de capital poseen e invierten en propiedades como apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales y hoteles. Los ingresos se generan principalmente por las rentas de las propiedades que poseen o en las que tienen participación.

Un REIT de acciones puede invertir ampliamente o puede enfocarse en un segmento particular, como hoteles, propiedades residenciales, almacenes, hospitales, etc.

En general, los REIT de acciones proporcionan ingresos estables. Y, debido a que estos REIT generan ingresos mediante la recaudación de rentas, sus ingresos son relativamente fáciles de pronosticar y tienden a aumentar con el tiempo.

REIT Hipotecarios

Los REIT hipotecarios (o mREIT) invierten en hipotecas residenciales y comerciales. Estos REIT prestan dinero para hipotecas o compran hipotecas existentes o valores respaldados por hipotecas (MBS). Mientras que los REIT de acciones generalmente generan ingresos a través de rentas, los REIT hipotecarios obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones de deuda.

 Los REIT hipotecarios tienden a funcionar mejor que los REIT de acciones cuando las tasas de interés están subiendo.

REIT híbridos

Los REIT híbridos son una combinación de REIT de capital e hipotecario. Ambos poseen propiedades y cobran alquileres y también invierten en valores hipotecarios. Al invertir tanto en hipotecas como en activos duros, los REIT híbridos como Two Harbors adoptan un enfoque más equilibrado y pueden beneficiarse tanto en entornos de tasas de interés al alza como a la baja, donde los REIT tradicionales solo de capital o solo hipotecarios pueden tener dificultades.

Tenga en cuenta que solo se enumeran unos pocos REIT híbridos.

Rendimiento REIT

Los REIT tienden a funcionar mejor cuando las tasas de interés están cayendo y cuando las rentas están subiendo. Como acciones que pagan dividendos, los REIT se analizan de manera muy similar a otras acciones. Pero hay algunas grandes diferencias debido al tratamiento contable de la propiedad. Dado que los REIT compran bienes raíces, por ejemplo, es posible que vea niveles más altos de deuda que para otros tipos de empresas.

Las condiciones del mercado de capitales también son importantes, a saber, la demanda institucional de acciones REIT. A corto plazo, esta demanda puede abrumar los fundamentos. Por ejemplo, a las acciones de REIT les fue bastante bien en 2001 y el primer semestre de 2002 a pesar de los fundamentos mediocres, porque el dinero fluía hacia toda la clase de activos.

A nivel de REIT individual, desea ver sólidas perspectivas de crecimiento en los ingresos, como los ingresos por alquiler, los ingresos por servicios relacionados y el FFO. Quiere ver si el REIT tiene una estrategia única para mejorar la ocupación y aumentar sus rentas.

El sector industrial también es importante, ya que los REIT especializados verán rendimientos que variarán según el tipo de propiedades que se posean. Por ejemplo, el siguiente gráfico muestra los rendimientos de REIT por sector en 2019. En ese año, las propiedades industriales y los centros de datos se desempeñaron mejor, mientras que el comercio minorista y el autoalmacenamiento languidecieron.

Fondos Mutuos Inmobiliarios

Los fondos mutuos son inversiones agrupadas administradas profesionalmente que invierten en una variedad de vehículos, como acciones y bonos. Los inversores compran acciones de fondos mutuos, o participaciones, que se compran o reembolsan al valor liquidativo (NAV) actual del fondo. Los NAV se calculan una vez al día y se basan en los precios de cierre de los valores de la cartera del fondo.

Los fondos mutuos de bienes raíces invierten principalmente en REIT y compañías operativas de bienes raíces utilizando administradores de cartera profesionales e investigación experta. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces utilizando una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia de la que se puede lograr comprando acciones REIT solamente, y también brindan la flexibilidad de pasar fácilmente de un fondo a otro.

Una ventaja para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobreponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.

Rendimiento de los fondos mutuos de bienes raíces

Dado que invierten principalmente en REIT, el rendimiento de los fondos mutuos de bienes raíces está estrechamente relacionado con el de los REIT que poseen. Los fondos mutuos, sin embargo, pueden ser menos líquidos, menos favorables a los impuestos y conllevan tarifas de gestión más altas que los REIT o los ETF de REIT. Aunque los fondos mutuos de bienes raíces aportan liquidez a una clase de activos tradicionalmente ilíquidos, los críticos creen que no se pueden comparar con la inversión directa en bienes raíces.

Consideraciones especiales

Los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces brindan a los inversionistas individuales con acceso limitado al capital a inversiones inmobiliarias diversificadas o concentradas porque tienen mínimos de inversión relativamente bajos. Cuando lo que proporcionan es la diversificación, los dos tipos de fondos ayudan a mitigar el riesgo.

Dependiendo de su estrategia de inversión, los fondos mutuos de bienes raíces pueden ser un vehículo de inversión más diversificado que los REIT. Esto puede reducir los costos de transacción para quienes buscan una mayor diversificación concentrada en uno o pocos fondos. También tienen el beneficio de la gestión e investigación de carteras profesionales.

Los fondos inmobiliarios proporcionan ingresos por dividendos y el potencial de revalorización del capital para los inversores a medio y largo plazo. Recuerde, los REIT deben distribuir al menos el 90% de la renta imponible a los accionistas cada año en forma de dividendos.

El valor de los bienes raíces tiende a aumentar durante épocas de inflación, a medida que aumentan los precios de las propiedades y los alquileres. Por lo tanto, los REIT y los fondos mutuos inmobiliarios pueden servir como cobertura potencial contra la inflación.

Por último, ambos tipos de fondos inmobiliarios proporcionan liquidez en lo que suele ser una clase de activos ilíquidos.

Inconvenientes

Al igual que con cualquier inversión, existen riesgos al invertir tanto en REIT como en fondos mutuos de bienes raíces. No se garantizan devoluciones.

Además, como ocurre con todos los fondos de sectores específicos, los que se centran en el sector inmobiliario pueden ser más volátiles que los fondos con horizontes de inversión más amplios, como un fondo que rastrea el índice S&P 500. En resumen, cuando el mercado inmobiliario se tambalea, los fondos de este sector sufren. Por supuesto, ocurre lo contrario cuando el mercado inmobiliario está en auge.

El aumento de las tasas de interés también puede afectar la rentabilidad de los fondos inmobiliarios. Por ejemplo, los REIT dependen de la deuda o del dinero prestado para adquirir propiedades. Cuando las tasas de interés suben, también lo hace el costo de los préstamos, lo que puede reducir las ganancias.

Ejemplo de REIT frente a fondo mutuo de bienes raíces

Si desea invertir en el mercado inmobiliario dinámico y notoriamente caro de la ciudad de Nueva York, por ejemplo, considere el nombre apropiado Empire State Realty Trust Inc. (ESRT), un REIT que puede reclamar el icónico Empire State Building como una de sus propiedades de cartera. . Su cartera asciende a ocho propiedades comerciales y ocho de oficinas en Manhattan y el área metropolitana de la ciudad de Nueva York.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) es un ejemplo de un fondo mutuo del sector (bienes raíces) con diversas participaciones. Con 41 participaciones, invierte principalmente en REIT, así como en empresas relacionadas con bienes raíces que cotizan en bolsa.

Lo más importante es...

Los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces tienen sus diferencias, pero son similares en que ambos ofrecen liquidez y una forma accesible de exponerse a activos inmobiliarios diversificados. Para los inversores minoristas sin un capital significativo, estos fondos inmobiliarios crean una vía para invertir en una amplia gama de propiedades que de otro modo estarían fuera de su alcance. Los inversores a largo plazo, en particular, tienen el potencial de cosechar las recompensas de los ingresos por dividendos y la revalorización del capital en el futuro. Antes de invertir en cualquiera de ellos, asegúrese de comprender las diferencias entre los dos, así como los riesgos y las recompensas que conlleva.

Preguntas frecuentes sobre REIT vs. fondos mutuos inmobiliarios

¿Qué es un REIT no cotizado?

Los REIT no cotizados son fondos de inversión inmobiliaria privados que se gestionan profesionalmente e invierten directamente en propiedades inmobiliarias y no cotizan en bolsas de valores. Estos están disponibles solo para inversores acreditados de alto patrimonio neto y, por lo general, requieren una gran inversión mínima.

¿Qué es un ETF REIT?

Los ETF de REIT son fondos cotizados en bolsa (ETF) que invierten la mayoría de sus activos en valores REIT de renta variable y derivados relacionados. Los ETF de REIT se gestionan pasivamente en torno a un índice de propietarios inmobiliarios que cotizan en bolsa. 

¿Qué es un fondo indexado REIT?

Al igual que un ETF REIT, un fondo índice REIT es un fondo mutuo que invierte pasivamente en un índice inmobiliario de referencia, como el índice MSCI US REIT o el índice Dow Jones US REIT, que en conjunto cubren alrededor de dos tercios del valor agregado de el mercado REIT nacional que cotiza en bolsa.

¿Qué es un REIT de clip de papel?

Un REIT de clip es una estructura que busca maximizar las ventajas fiscales inherentes a los fideicomisos de inversión inmobiliaria, al tiempo que permite a la empresa operar propiedades que dichos fideicomisos normalmente no pueden administrar. Dichos REIT se someten a un intenso escrutinio regulatorio, ya que en la estructura del clip se deben obligaciones fiduciarias con diferentes grupos de accionistas y pueden existir conflictos inherentes. Es similar pero más flexible en estructura al REIT grapado.

¿Qué es un REIT triple neto?

Un REIT de triple red es un REIT de capital que posee propiedades comerciales que utilizan arrendamientos de triple red (NNN). El arrendamiento neto triple significa que los costos de mantenimiento estructural y reparaciones deben ser pagados por el inquilino, además del alquiler, los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro. Debido a que estos gastos adicionales se transfieren al inquilino, el propietario generalmente cobra una renta base más baja. Esto absuelve al REIT del mayor riesgo de cualquier arrendamiento neto.