Tendencias inmobiliarias: las ventas de viviendas pendientes han disminuido durante seis meses consecutivos

Puntos clave

• Las ventas pendientes de vivienda de noviembre de 2022 disminuyeron 4% con respecto a octubre y 38% con respecto a hace un año.
• Muchos factores están conduciendo a la desaceleración, incluidas las altas tasas de interés, los temores de una recesión y las ventas de viviendas sin precedentes en los últimos años.
• Si bien algunos expertos predicen una pequeña disminución en los precios de las viviendas, muchos esperan que el mercado inmobiliario se recupere en 2024.

Las ventas de casas pendientes han estado cayendo durante los últimos seis meses a medida que los compradores frenan las compras grandes. Pero hay otros problemas en juego, incluida la comparación de las cifras de hoy con la demanda sin precedentes durante la pandemia. Aquí están los datos más recientes sobre las ventas pendientes de viviendas y lo que puede indicar en el futuro.

¿Qué son las Ventas Pendientes de Vivienda?

Una vivienda está pendiente de venta cuando el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo de compraventa de una vivienda. Esto también se conoce como estar bajo contrato porque ambas partes han acordado contractualmente los términos y condiciones de la venta, incluido el precio, las inspecciones, las contingencias, etc. La venta de la casa se cerrará o se completará una vez que el banco prestamista revise todos los de los documentos del comprador, aprueba el préstamo y el comprador y el vendedor se reúnen para firmar el papeleo. Este proceso suele tardar entre 30 y 45 días.

Una casa designada como venta pendiente ha llegado a un punto en el que el vendedor se ha decidido por un comprador. Ningún otro comprador puede hacer ofertas por la casa en este momento, y el vendedor está obligado por contrato a vender la casa al comprador aceptado. Si un vendedor decide romper el contrato para vender a otro comprador, el comprador original puede demandar al vendedor por incumplimiento de contrato.

Las cifras de ventas pendientes de viviendas son un indicador económico líder para el crecimiento del mercado inmobiliario y la economía en general. Los compradores de vivienda, ya sea que compren su primera casa o se muden de una casa a otra, ayudan a impulsar la economía mediante la compra de su nueva casa. Se trata de artículos grandes, como electrodomésticos de reemplazo para ropa de cama nueva.

Mirando los últimos seis meses de ventas de viviendas

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) realiza un seguimiento de los datos de ventas de viviendas pendientes de más de 100 servicios de listados múltiples y 60 grandes corredores de todo el país. Divide el país en cuatro cuadrantes de los que recopila datos para crear el Índice de ventas de viviendas pendientes (PHSI). La NAR prefiere usar estos datos en lugar de otros índices, como los inicios de viviendas o las ventas de viviendas nuevas, porque cree que las ventas cerradas son el mejor indicador de las ventas reales de viviendas. Reconoce que no todas las ventas pendientes de viviendas se cierran, pero el 80 % de todas las ventas pendientes de viviendas se cierran, lo que proporciona al PHSI los datos más precisos.

El NAR utiliza un índice de 100 para una línea de base. Los números por debajo de 100 representan una desaceleración de las ventas y los números por encima de 100 indican un aumento en las ventas. Las ventas de diciembre se publican hacia fines de enero del año siguiente. La siguiente lista es de junio a noviembre de 2022 y representa los datos de ventas de viviendas para todo EE. UU.:

• Junio: 90.7
• Julio: 90.2
• Agosto: 88.5
• Septiembre: 80.8
• Octubre: 77.0
• noviembre: 73.9

Profundizando en los números

Los números muestran una disminución constante y relativamente pronunciada durante los últimos seis meses de datos disponibles. La reversión de las ventas de viviendas comenzó en abril de 2022 después de que la Reserva Federal comenzara a aumentar la tasa de los fondos federales en marzo de 2022. El aumento inicial de la tasa fue del 0.25 %, suficiente para causar una reducción inicial del 4 % en las ventas pendientes de viviendas. Luego, en junio, la Reserva Federal aumentó las tasas en un 0.75%. Esto, junto con las subidas de tipos anteriores, dio como resultado que las ventas pendientes de viviendas cayesen un 9 % en comparación con el mes anterior y una disminución del 20 % año tras año. La tendencia a la baja continuó ya que las ventas pendientes en noviembre fueron un 38% menores en comparación con el año anterior.

En años anteriores, la Reserva Federal mantuvo la tasa de los fondos federales en 0.25 % durante mucho tiempo porque la economía estaba experimentando poca inflación y los precios eran relativamente estables en el mercado inmobiliario. Durante la pandemia, los estándares de préstamos gubernamentales flexibles liberaron miles de millones de dólares en la economía, lo que desestabilizó los precios de las viviendas y provocó una burbuja. Las instituciones crediticias y los inversionistas se aprovecharon de la laxitud en los préstamos, y los inversionistas comenzaron a comprar casas para remodelar mientras los bancos prestaban dinero a casi todos. Estos factores, combinados con un mercado inmobiliario ya ajustado y problemas con la cadena de suministro, provocaron que los precios de la vivienda se dispararan.

La mayoría de las personas compran una casa en función de su capacidad para realizar pagos mensuales. Las guerras de ofertas y las personas que pagaban por encima del precio de venta hacían más difícil para el comprador promedio comprar una casa. La actividad regular del mercado se vio afectada por un gran porcentaje de personas que se mudaron de las ciudades a medida que las empresas promulgaron opciones de trabajo desde el hogar debido a la pandemia. Esto liberó a las personas de la necesidad de vivir a poca distancia de su lugar de trabajo. Además, algunos compradores eran inversionistas que buscaban alquilar las casas que compraron para generar ingresos pasivos.

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Una vez que la Reserva Federal elevó la tasa de fondos federales, pedir dinero prestado se volvió más caro y la rápida inflación le quitó el poder adquisitivo al estadounidense promedio. El aumento en la tasa de interés de la hipoteca eliminó a muchos posibles inversionistas. Además, muchas personas que planean mudarse durante la pandemia ya lo han hecho. Combine estos factores con tasas de interés más altas y tendrá menos ventas de viviendas pendientes.

¿Bajarán los precios de las viviendas en 2023?

Lo más probable es que los precios de las viviendas bajen en 2023, pero es difícil predecir cuánto. La vivienda varía significativamente de un mercado a otro, y a los vendedores no les gusta perder dinero en una venta, incluso si venden por más de lo que gastaron inicialmente. Con frecuencia se mantienen firmes por su valor máximo percibido, lo que puede mantener una casa en el mercado durante un período prolongado hasta que finalmente reduzcan el precio para vender la casa.

Otro problema que ejercerá presión a la baja sobre los precios de las viviendas es que pedir dinero prestado para una hipoteca es mucho más caro. Al momento de escribir este artículo, la tasa de interés para una hipoteca tradicional a 30 años es de alrededor del 6.5 % para un prestatario con un crédito excelente. Esto resulta en un pago mensual de $1,516 en una hipoteca de $240,000, suponiendo un pago inicial de $60,000. A menudo, los compradores tienen dificultades para obtener un 20 % de pago inicial y tienden a pedir prestado más para la hipoteca, lo que aumenta sus pagos mensuales.

Por último, pero no menos importante, los prestamistas han endurecido sus estándares de préstamo en respuesta al aumento de las tasas de interés y el entorno potencial de recesión. Es más difícil para los prestatarios obtener una hipoteca, y menos compradores calificados significa que las casas permanecen en el mercado por más tiempo y aumenta el inventario. Esto también tiene el efecto de empujar los precios de las viviendas a la baja.

Muchos expertos creen que una disminución en los precios de la vivienda será más regional que nacional, y algunas áreas verán mayores caídas de precios que otras. Incluso con caídas de precios, la mayoría de los economistas ven una repunte en los precios de la vivienda para 2024.

Resumen Final

Después de un auge en las ventas de viviendas durante la pandemia, es natural que se produzca una desaceleración en el mercado. Agregue tasas de interés más altas y temores de una recesión, y más compradores potenciales de vivienda están sentados al margen esperando más claridad. No debería sorprender que las ventas de viviendas pendientes disminuyan aún más. Sin embargo, una disminución mayor a la esperada podría indicar que los consumidores se están preparando para una recesión peor de lo esperado inicialmente.

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