La fiesta en el valle de la tasa de interés baja siempre termina en lágrimas.
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Los préstamos inmobiliarios comerciales pendientes han crecido un poco más del 100% en una década. Los prestatarios de CRE aprovecharon las tasas de interés increíblemente bajas, una economía que se recuperaba de la crisis financiera mundial y los bancos que, en muchos casos, no eran muy diligentes en la suscripción de préstamos. En la actualidad, la cantidad de préstamos inmobiliarios comerciales, como porcentaje de los préstamos totales de los bancos, ha crecido hasta ser ligeramente más alta que en el último trimestre de 2007. Esto me preocupa.
Desde abril de 2013, los préstamos inmobiliarios comerciales en los bancos han aumentado un poco más del 100 %.
Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal
La fiesta en el buffet de bajas tasas de interés finalmente termina en lágrimas. Ahora estamos en un entorno global de entornos de tipos de interés mucho más altos. Esto significa que incluso si el Banco de la Reserva Federal y otros bancos centrales clave de todo el mundo pausan sus aumentos de tasas, las tasas no bajan repentinamente. Los prestatarios de CRE enfrentarán mayores costos de endeudamiento cuando deban refinanciar en un futuro previsible.
La participación de la CRE en los préstamos bancarios es mayor que a fines de 2007.
Trepp, 18 de mayo de 2023.
Desafortunadamente, los bancos que son más pequeños que los Bancos de Importancia Sistémica Mundial (G-SIB) son más vulnerables en el continuo deterioro del entorno inmobiliario comercial. Los bancos que tienen $100 mil millones en activos son menos diversos por geografía y por líneas de negocio; por lo tanto, dependen más de sus márgenes de interés neto. A medida que aumenta la tasa de incumplimiento de los préstamos inmobiliarios comerciales, esto ejercerá presión sobre la liquidez y las ganancias de los bancos.
Históricamente, las exposiciones más altas de CRE y el crecimiento elevado de los préstamos se han correlacionado con los bancos pequeños. ... [+]
Fitch Ratings
En un informe publicado en mayo 24th por Fitch Ratings, los datos muestran que para los bancos que tienen $ 100 mil millones de dólares o menos en activos, los préstamos inmobiliarios comerciales representan un porcentaje mucho mayor del capital total que para los bancos con más de $ 100 mil millones en activos. Johannes Moller, Director de Fitch Ratings explica que “Los bancos regionales y pequeños de EE. UU. con concentraciones significativas de bienes raíces comerciales podrían experimentar una presión de calificación negativa si las carteras se deterioran, particularmente aquellos con más exposición a los mercados de oficinas limitados por una ocupación más débil”. Según Fitch Ratings, "la exposición más concentrada a CRE se mantiene en los balances de los bancos más pequeños que no están calificados por Fitch, lo que limita nuestra visibilidad de la calidad crediticia a nivel de prestamista para los aproximadamente 4,700 bancos más amplios en los EE. UU."
Los préstamos CRE representan un porcentaje mucho mayor de los activos totales de los bancos con menos de $ 250 mil millones en activos que para los bancos. ... [+]
Fitch Ratings
Los préstamos inmobiliarios comerciales son heterogéneos. Los bancos son el mayor prestamista en préstamos para el mercado de oficinas. Según los datos de Fitch Ratings, los bancos tienen alrededor de $720 mil millones en préstamos de oficina pendientes.
Además, algunas partes del sector inmobiliario comercial, como las oficinas, se han visto afectadas negativamente por el COVID. Las tasas de ocupación de oficinas están lejos de ser del 100% debido a que un buen número de profesionales pueden trabajar de forma remota al menos parte del tiempo, si no toda la semana. Los analistas de Fitch Ratings explican en su informe que “suponiendo una tasa hipotética de pérdida estresada del 20 % para estos préstamos (aproximadamente el doble de la tasa de pérdida promedio de nueve trimestres del 9.8 % para CRE según el DFAST severamente adverso de 2022), esto resulta en alrededor de $145 mil millones de pérdidas acumuladas, o el 8% de los 1.76 billones de dólares de capital ordinario tangible del sector, que los bancos deberían poder absorber con el tiempo a medida que avanzan en sus vencimientos y renovaciones”. La frase 'con el tiempo' me preocupa. ¿Cuánto tiempo? Y cuando los incumplimientos comienzan a ocurrir, esto bien podría conducir a la volatilidad del mercado.
Participaciones inmobiliarias comerciales
Fitch Ratings
Otra razón clave para observar los préstamos de CRE es que una cantidad significativa de préstamos suscritos en 2018 y algunos años antes vencen este año. Las tasas de interés son mucho más altas de lo que eran en esos años. Estamos a punto de descubrir qué tan buenos eran los estándares de suscripción de los bancos en esos años. Dado que 2017-2018 fueron años de desregulación y un tono más favorable a los bancos por parte del exvicepresidente de supervisión de la Reserva Federal, Randal Quarles, tengo mis dudas.
2023 es un año clave para observar el vencimiento de los próximos préstamos CRE.
Fitch Ratings
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Fuente: https://www.forbes.com/sites/mayrarodriguezvalladares/2023/05/24/ratings-downgrades-loom-for-us-regional-and-smaller-banks-exposed-to-commercial-real-estate- prestamos/