Bonos de actividad privada y 4% de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos

Los programas federales de vivienda generalmente caen en una de dos categorías, aquellos que brindan un subsidio directo a las personas para pagar la vivienda y aquellos que utilizan herramientas financieras para facilitar la construcción de viviendas. Entre las herramientas financieras, la más significativa es el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC). Esta criatura del código fiscal monetiza una exención fiscal por invertir en viviendas asequibles. Pero en los programas de pobreza revisados ​​por el excongresista Paul Ryan, también existe una herramienta interesante pero compleja: el Bono de Actividad Privada o PAB. El PAB permite a los gobiernos locales vender bonos exentos de impuestos en nombre de entidades que construyen proyectos que benefician al público, incluida la vivienda. Cuando se combinan con créditos fiscales, los PAB pueden ser una herramienta poderosa para los constructores que buscan reunir capital para proyectos de vivienda. Pero la complejidad y los costos son altos. (Si desea una ventana a LIHTC aquí hay una publicación sobre cómo funcionan).

El Servicio de Investigación del Congreso publicó una excelente cartilla sobre los Bonos de Actividad Privada. Al igual que los créditos fiscales, los PAB están integrados en el código fiscal e incluyen dos tipos de bonos. uno para proyectos que sirvan a fines gubernamentales; la otra para las que sirvan a fines privados, siempre que beneficien al público. Si los bonos de actividad privada son para “actividades privadas calificadas” como la vivienda, los compradores de los bonos no pagan impuestos sobre los intereses que ganan. El Congreso limita el monto de la deuda que se puede emitir para actividades privadas; $150 millones y $50 per cápita en 1986 al mayor de $335 millones o $110 per cápita en 2022. También hay límites por tipo de proyecto para influir en la inversión. El Congreso también tiene la intención de limitar los gastos fiscales (las exenciones significan menos dólares en ingresos fiscales).

La forma en que estos bonos se pueden combinar con LIHTC, específicamente los créditos fiscales del 4%, se maneja bien en un documento de la Corporación para Vivienda de Apoyo (CSH), Financiamiento de viviendas de apoyo con bonos exentos de impuestos y créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos del 4 %. Aquí hay un resumen de los requisitos para usar bonos exentos de impuestos con créditos fiscales.

Solo los gobiernos estatales y locales junto con las agencias cuasigubernamentales pueden emitir los bonos. Por lo general, esta es la Agencia de Financiamiento de la Vivienda (HFA), la agencia estatal que recibe asignaciones de créditos fiscales. Pero debido a que la cantidad de bonos exentos de impuestos que se pueden emitir está sujeta a un tope de volumen (el límite mencionado anteriormente), todas estas entidades gubernamentales compiten agresivamente para encajar por debajo del tope. Además, los proyectos no pueden acceder a los ingresos de los bonos hasta que un proyecto reciba la aprobación de la HFA estatal, y esos ingresos se limitan a los costos residenciales y no se pueden utilizar para espacios comerciales, por ejemplo.

Hay un límite importante que vale la pena señalar con respecto a la combinación de créditos fiscales y bonos exentos de impuestos. Para recibir la asignación del crédito fiscal, el director del proyecto debe cubrir al menos el 50 % de los costos de construcción (la “regla del 50 %) con los ingresos de los bonos; y, por supuesto, cualquier vivienda construida con estos bonos y créditos fiscales debe estar disponible para personas que ganan menos del 60 % del ingreso medio del área (AMI). Por lo general, el 20 % de las unidades deben ser asequibles para personas con un 50 % del AMI o menos, o el 40 % de las unidades con un 60 % del AMI.

Si aún no es obvio, este tipo de proyectos son complicados. Agregue a esto el hecho de que a menudo este tipo de "acuerdos" incluyen financiadores adicionales. Por ejemplo, el único proyecto de vivienda en el que trabajé como desarrollador fue un proyecto del 4% que usaba bonos exentos de impuestos. Pero también teníamos fondos del fondo fiduciario de vivienda del estado, así como un préstamo de construcción. Para ser honesto, he tenido que estrujarme el cerebro y estudiar detenidamente viejos correos electrónicos para recordar exactamente cómo surgió el proyecto. El documento de CSH hace un gran trabajo al mostrar a través de siete estudios de casos diferentes algunas de las formas distintivas en que este financiamiento puede unirse. Por ejemplo, uno de los estudios de caso más simples es el de Michigan. Aquí hay un gráfico que muestra la financiación del proyecto.

La MSHDA es la Autoridad de Desarrollo de Vivienda del Estado de Michigan, la Agencia de Financiamiento de Vivienda del estado. La MSHDA vendió los bonos y la deuda se está pagando a través de los modestos ingresos de los inquilinos, que en parte provienen de los vales de la Sección 8. Cada uno de los financiadores en el proyecto tiene diferentes requisitos, y en este tipo de proyectos cumplir con un requisito puede alterar uno de los requisitos del otro financiador.

En algunos casos, el capital del crédito fiscal se puede utilizar para pagar el servicio de la deuda. El documento de CSH utiliza un estudio de caso que usó los bonos y luego "sacó completamente los bonos de una conversación permanente con otros préstamos públicos, subvenciones y capital de crédito fiscal". Eso parece usar el capital de crédito fiscal para retirar la deuda de los bonos. Esto es convincente: aunque el crédito fiscal del 4 % es un porcentaje menor de la base elegible de un proyecto asequible, es una buena idea poder usar el crédito para pagar los bonos. También lo es combinar varias fuentes de financiación.

Ryan no dedica mucho tiempo a los PAB aparte de sugerir que “pocos estudios sobre la efectividad de los Bonos de Actividad Privada. . . en lo que se refiere a mejorar la movilidad ascendente de los inquilinos”. Esto es cierto, y su análisis del desembolso del programa muestra que los bonos no se han utilizado con tanta frecuencia como los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos.

Y no ha cambiado mucho en la década desde su análisis (datos gráficos del Tesoro de los Estados Unidos).

Mi opinión es que los PAB deben utilizarse de la misma manera que se utiliza toda la deuda: captura de valor. En el caso de la vivienda, he sugerido un esquema de recuperación de valor para viviendas para personas sin hogar en el que se cuantifican los costos de los campamentos, por ejemplo, se venden bonos para implementar intervenciones para terminar con los campamentos, y luego, a medida que se realizan los ahorros, se utilizan esos ahorros como servicio de la deuda. El problema de ensamblar lo que se conoce en el mundo sin fines de lucro como "una pila de capital" es el nivel de complejidad que es problemático por las siguientes razones:

● Horario – este tipo de arreglos de financiación mastican el tiempo, y el tiempo es dinero. Mantener los costos mientras se espera reunir y alinear el financiamiento es un agregado real a los costos totales de desarrollo;

● Transacciones – más financiadores significan más costos de transacción, y estos costos también se suman a los costos totales de desarrollo;

● Abogados y consultores – en cada paso del camino, para evitar catástrofes que podrían hacer fracasar un proyecto, se deben contratar abogados y consultores; y

● no es muy eficiente – con todas las partes móviles y costos adicionales, ¿es esta la forma más eficiente de proporcionar vivienda a las personas que la necesitan ahora?

Al final vuelvo a la regla general básica, cualquier propuesta de financiamiento de vivienda debe ser lo más simple posible, haciendo llegar los fondos o unidades necesarios a las personas que los necesitan hoy. Si bien estoy intrigado y disfruto el desafío de resolver un acertijo financiero, jugar estos juegos no hace que la gente pague el alquiler; necesitamos encontrar formas de reposicionar los PAB para un mejor propósito que los complejos acuerdos de financiamiento para la construcción de viviendas subsidiadas.