La propiedad no es el problema, la escasez de vivienda es

El mes pasado asistí a una reunión comunitaria en Cincinnati de estudiantes del curso de Sistemas de Vivienda en la Escuela de Planificación de la Universidad de Cincinnati para discutir “cómo los inversionistas institucionales están impactando nuestra ciudad; qué se está haciendo actualmente para abordar este problema y qué más debemos hacer”. He publicado antes sobre los esfuerzos del Puerto de Cincinnati para frustrar a los inversores institucionales. comprar vivienda unifamiliar en la ciudad. La pregunta que fue difícil de responder en la reunión fue qué es exactamente un "inversor institucional" y si la propiedad está relacionada causalmente con los malos resultados de la vivienda, como alquileres más altos, desalojo o deterioro. Preocuparse por quién es el dueño de la vivienda parece ser otra distracción del problema real, la falta de oferta frente a la creciente demanda.

Los estudiantes están tomando un curso llamado Sistemas de vivienda, impartido por el profesor Hayden Shelby. El curso incluye echar un vistazo a la "naturaleza de los problemas de vivienda y los mercados de vivienda" y "abordar las fallas del mercado de vivienda". Ver los patrones de propiedad y cómo se relacionan con los resultados en el mercado de la vivienda ciertamente vale la pena como ejercicio de clase, pero ¿deberían las intervenciones políticas concentrarse en quién es dueño de la propiedad? Depende de si puede haber una relación causal clara, consistente y entre la propiedad y los malos resultados. Hasta ahora, no he encontrado ningún dato que establezca una conexión.

De hecho, durante un tiempo, el gran revuelo se centró en la adquisición extranjera de viviendas en los Estados Unidos. La narrativa aterradora era que los inversores chinos estaban "estacionando" efectivo en el mercado inmobiliario estadounidense, comprando muchos edificios de apartamentos, vaciándolos y luego esperando para venderlos. Hace unos 5 años hubo una propuesta para gravar la compra de vivienda por parte de inversores extranjeros para detener esto

Sin embargo, el problema, los inversores incompletos comprando y vaciando edificios de apartamentos, no era real. Ciertamente, hubo algunas transacciones con inversionistas fuera de los Estados Unidos, pero estaban tratando de ganar dinero, no de perderlo. Cuando esos inversores compraron edificios, los administraron como cualquier otro propietario, no los vaciaron; el extraño argumento era que al dejarlos vacíos, los precios subirían y también el valor de la inversión. Excepto que para crear un aumento del 1% en las rentas promedio, tendrían que comprar y eliminar 1,400 unidades del mercado de Seattle, algo que simplemente no estaba sucediendo.

La preocupación actual es que, de alguna manera, los inversores (y los modificadores ahora no son "extranjeros" sino "grandes" o "fuera de la ciudad" o "grandes" o "corporativos" o todos los anteriores) son necesariamente malos actores. Los defensores señalan los resultados del aumento de los alquileres, los desalojos y el deterioro como evidencia. Pero todas esas cosas suceden de todos modos, independientemente de si el propietario vive a una milla o 1,000 millas de distancia. Y simplemente no hay nada malo o siniestro en los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) o los fondos de pensiones que compran viviendas si creen que generarán un rendimiento. La noción de que tales transacciones serán más rentables al dejar que los edificios se derrumben, acosar a los inquilinos y desalojarlos no solo no tiene sentido, sino que no está respaldada por ninguna evidencia cuantitativa.

Hay malos proveedores de vivienda, y hay malos conductores de autobuses, policías, maestros y tal vez incluso políticos, pero uno no trata de atribuir las fallas de estos actores a algo como el lugar donde viven o la escuela a la que fueron. Si alguno de estos tipos de actores hace algo mal, lo que tiene sentido es sancionarlo por infringir las reglas o poner en peligro a la comunidad. Dichas sanciones ya existen para las personas que administran mal las propiedades de una manera que crea deterioro y el proceso de desalojo está presidido por un juez, no por el proveedor de la vivienda. Y si el aumento de los alquileres es el problema, la mejor manera de compensarlo es creando un mercado inmobiliario competitivo para que las personas que no están contentas con el precio puedan encontrar fácilmente un sustituto cercano.

La sensación subyacente de indignación en la sala de la reunión era clara; algunas “corporaciones sin rostro” están ganando dinero, mucho dinero, a expensas de los pobres. Claramente, según la lógica, se debe impedir que esas corporaciones posean propiedades en Cincinnati. Un participante sugirió no permitir que más de un cierto número de viviendas sean propiedad de inversionistas de ningún tipo.

Curiosamente, el Puerto de Cincinnati está de acuerdo. Otra historia publicada recientemente destaca los esfuerzos del puerto para comprar la mayor cantidad posible de viviendas con sus dólares públicos o las ganancias de la venta de bonos. La idea es que no quede nada para los inversores “intuitivos”. ¿Es el Puerto una institución? ¿Y qué sucede cuando alguien deja de pagar el alquiler o viola los términos del contrato de arrendamiento? ¿Los desalojará el Puerto? Las autoridades sin fines de lucro y de vivienda, también las instituciones, desalojan a muchos, muchos inquilinos por falta de pago y violaciones del contrato de arrendamiento. El Puerto también lo hará. El Puerto planea “recuperar su dinero alquilando y, eventualmente, vendiendo las casas. Pero el objetivo es mantener los alquileres asequibles y los precios de venta lo suficientemente bajos como para que la gente pueda pagar”.

Hmmmm. ¿Cómo van a hacer eso? Las indicaciones de la historia son que los $10,000 que el puerto supuso que gastarían para mejorar las viviendas no son suficientes. El Puerto empieza a darse cuenta –como cualquier otro propietario, grande o pequeño– de que alguien tiene que pagar las reparaciones. Si es el usuario final, un arrendatario o un comprador, el precio subirá. Es matemática simple. La verdad es que cualquier comprador, ya sea un REIT o un inversionista primerizo que compra una sola propiedad de alquiler, el alquiler es la única forma de pagar las mejoras. Si hay un problema con la vivienda, la mejor manera de abordarlo es incentivar las mejoras, no imponerlas. Si llega un mandato, los inquilinos pagarán la cuenta y las unidades ya no serán asequibles.

Puede ser reduccionista, pero siempre hay una forma de solucionar cualquier problema de vivienda: permitir que el mercado produzca montones y montones de viviendas, tanto que los productores y proveedores tienen que competir entre sí para que la gente alquile o compre su producto. Cualquier cosa menos que esto inclinará el campo de juego lejos del consumidor, obligándolos a competir entre sí y aceptar precios y condiciones menos que ideales. Y aquí está el punto clave en toda esta discusión: incluso si hubiera una conexión causal medible y fuerte entre la propiedad y los resultados de la vivienda, la mejor solución sería más viviendas. El solvente para la mayoría de los problemas de vivienda es crear suficiente oferta para que las personas tengan la oportunidad proporcionada por tener la libertad de elegir una alternativa asequible.

La profesora Shelby fue paciente con mis preguntas en la reunión y también tuvo la amabilidad de responder algunas preguntas que le envié sobre el tema de la propiedad de los inversores y la clase. Aquí están mis preguntas y sus respuestas en su totalidad.

¿Qué tan importante es decidirse por una definición clara de lo que significa “inversor”? Por ejemplo, el Puerto está utilizando el dinero de los inversionistas de la venta de bonos para comprar casas para evitar que otros inversionistas las compren; ¿Se trata realmente de inversores "buenos" versus "malos"? ¿Cómo se mide eso?

Creo que es muy importante diferenciar entre los diferentes tipos de inversores. En este proyecto nos hemos basado en el término que otros han usado para describir este fenómeno, 'inversores institucionales'. Pero reconozco que es un término imperfecto. Nos ha costado encontrar un término mejor para describir qué tipo de actor es realmente problemático en este campo. Los tipos de entidades que nos preocupan son aquellas que tienen impactos negativos en nuestros ciudadanos y comunidades al (1) aumentar los alquileres a niveles que son inmanejables para los inquilinos sin mejorar materialmente las propiedades, (2) desalojando a tasas más altas que la mayoría de los demás propietarios del mercado, y (3) no mantener las propiedades adecuadamente, de modo que los inquilinos tienen que vivir en malas condiciones y los vecinos pueden experimentar efectos en cadena en el valor de sus propiedades. Probablemente necesitemos un término mejor para este tipo de inversores. Tal vez solo bastaría con "inversionistas de malos actores". Pero la razón por la que queríamos organizar esta conversación comunitaria es que en Cincinnati muchas personas y organizaciones en nuestra ciudad han notado que tenemos algunas entidades grandes, en su mayoría REITS, que han entrado en escena en los últimos años y parecen estar produciendo estos problemas materiales para los residentes a tasas mucho más altas que el propietario típico.

¿Cuáles son los resultados negativos que se pueden vincular a los inversores "malos"? ¿Están esos resultados relacionados causalmente con la distancia y el tamaño del inversor? Evidentemente va a haber grandes inversores lejanos que tengan vivienda “buena” y pequeños locales que tengan vivienda “mala”.

No sé si el tamaño es necesariamente causado por (o incluso siempre está relacionado con) estos malos resultados que enumeré anteriormente. Sin duda, es posible (y plausible) que los pequeños inversores y propietarios produzcan estos problemas, así como que los grandes inversores produzcan viviendas asequibles de calidad. Sin embargo, cuando hay en grandes entidades de inversión que producen estos problemas, y tenemos un par de empresas en Cincinnati, esas empresas pueden producir mucho dolor debido a su tamaño e impacto. También existe el problema de que estas grandes entidades a menudo son difíciles de hacer rendir cuentas porque operan bajo múltiples LLC y, a menudo, no tienen un representante local al que los inquilinos y los defensores de la comunidad puedan contactar fácilmente cuando surgen problemas. Ese es el tema de fondo.

En lugar de tratar de regular la propiedad, ¿tendría sentido abordar los malos resultados utilizando el código existente y desarrollando programas para incentivar comportamientos diferentes? Por ejemplo, si una unidad de vivienda se ha deteriorado, la Ciudad podría ofrecer un préstamo a bajo interés para la subvención de un fondo que podría permitir reparaciones de manera más asequible y evitar que los costos se transfieran a los residentes.

Creo que una forma de combatir esto es hacer cumplir las normas existentes, y ciertamente la gente con la que he hablado en la Ciudad está tratando de hacer precisamente eso. Y definitivamente tiene sentido ofrecer subvenciones y préstamos a bajo interés para ayudar a los propietarios a mantener sus propiedades. Definitivamente es el caso de que los propietarios de pequeña escala, en particular, a menudo operan con márgenes muy ajustados y realmente tienen dificultades para mantener sus propiedades, especialmente ahora que los materiales y la mano de obra se han vuelto tan caros. Pero el tema en el que nos enfocamos aquí no son los propietarios familiares que necesitan un pequeño préstamo para mejorar un par de propiedades. Estamos hablando de grandes entidades que están llegando a los vecindarios, aumentando los alquileres, sin realmente “invertir” en las propiedades en el sentido de invertir materialmente en ellas y extraer valor a través de esos alquileres. Esa es la cuestión fundamental que debemos tener en cuenta sobre el modelo de negocio que estamos viendo emerger en los alquileres unifamiliares. La mayoría de las inversiones inmobiliarias en el pasado han buscado obtener ingresos a través de la acumulación de valor en la propiedad misma a lo largo del tiempo. Así que hay un incentivo para mantener la propiedad. Pero eso no es lo que estas empresas están haciendo. Están obteniendo ganancias a corto plazo mediante el aumento de los alquileres y la reducción de costos al no mantener las propiedades. Creo que este es un modelo de negocio fundamentalmente diferente al de la mayoría de los propietarios familiares, y debemos tener eso en cuenta cuando hablamos de este tema. Nosotros también. Es necesario tener eso en cuenta cuando consideramos las respuestas políticas apropiadas. No queremos crear regulaciones que perjudiquen a los propietarios de pequeña escala que ya luchan por mantener unidades de calidad.

¿Tendría alguna otra idea o comentario sobre lo que espera que produzca este proyecto en términos de mejores resultados de vivienda? Si se trata de regulación, ¿cómo podrían las nuevas reglas evitar la creación de desincentivos que podrían reducir la inversión de los desarrolladores privados en la construcción de viviendas en Cincinnati?

Desde una perspectiva de defensa, quiero que esto reúna a las personas para pensar en soluciones que puedan conducir a mejores condiciones de vida y mayor seguridad de tenencia para los inquilinos en nuestra ciudad. No tengo un conjunto predeterminado de iniciativas de políticas que estoy tratando de impulsar, sino que escucho a la gente de la comunidad, trato de conectarlos y trato de encontrar formas en las que pueda dirigir la investigación que pueda ser útil. . En relación con esto, desde una perspectiva intelectual y pedagógica, creo que este proyecto ya ha hecho mucho de lo que se esperaba que hiciera, que es estimular una conversación que nos ayude a aclarar cuál es el problema y hacia dónde debe dirigirse nuestra incidencia.